運(yùn)營(yíng)的管理方案

2024-07-24 方案

　　為了確保我們的努力取得實(shí)效，常常需要預(yù)先制定方案，方案可以對(duì)一個(gè)行動(dòng)明確一個(gè)大概的方向。那么什么樣的方案才是好的呢？以下是小編收集整理的運(yùn)營(yíng)的管理方案，希望對(duì)大家有所幫助。

　　運(yùn)營(yíng)的管理方案篇1

　　一、物流部

　　1、負(fù)責(zé)執(zhí)行儲(chǔ)運(yùn)部的各項(xiàng)工作流程和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，合理利用倉(cāng)儲(chǔ)空間，積極探索新的運(yùn)輸模式，不斷提出優(yōu)化物流作業(yè)流程改善建議；

　　2尋找物流公司、進(jìn)行比價(jià)、議價(jià)及運(yùn)輸合同的簽訂；

　　3執(zhí)行運(yùn)輸考核指標(biāo)，定期對(duì)承運(yùn)商進(jìn)行考核與評(píng)估；

　　4、及時(shí)監(jiān)控運(yùn)輸市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整運(yùn)輸策略，加速物流速度，降低運(yùn)輸成本；

　　5、合理利用人力資源和倉(cāng)庫(kù)設(shè)施，降低人力成本、能耗和物料的消耗；

　　6、負(fù)責(zé)物流運(yùn)輸異常投訴的處理與跟進(jìn)；

　　7、相關(guān)溝通、協(xié)調(diào)工作。

　　二、商品配送

　　1、接收出庫(kù)單，打印揀貨單，填寫(xiě)物流單。

　　2、將物流單的`信息反饋業(yè)務(wù)員和跟單員。

　　3、查詢物流單號(hào)，以及處理問(wèn)題件。

　　4、處理與物流公司交接事務(wù)。

　　5、配合物流平臺(tái)操作員為相關(guān)貨運(yùn)公司上門提貨，做好貨品歸類、清點(diǎn)數(shù)量等準(zhǔn)備工作。

　　6、與業(yè)務(wù)部作好溝通工作。

　　7、做好接單，寫(xiě)單，查單工作。

　　三、核心業(yè)務(wù)及關(guān)鍵控制點(diǎn)物流內(nèi)部作業(yè)管理

　　需抓住物流作業(yè)中必須控制的點(diǎn)，制定相應(yīng)的作業(yè)管理目標(biāo)，并針對(duì)管理目標(biāo)制定相應(yīng)的管理流程及作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

　　1、盡量減少外叫車參與市內(nèi)配送工作；如一定要用外車，需要業(yè)務(wù)員簽字；方可交由物流部調(diào)車。

　　2、建立長(zhǎng)期合作物流公司檔案及物流合同（物流公司營(yíng)業(yè)職照、稅登記證、機(jī)構(gòu)帶碼證、專線報(bào)價(jià)）。

　　3、每月15日前物流部完成回單對(duì)賬工作（單據(jù)：物流托運(yùn)單、我司出貨清單、對(duì)賬單，以客戶在我司清單上簽字或蓋章為準(zhǔn)），從財(cái)務(wù)到公司付清運(yùn)費(fèi)以每月25日完成，賬期為55天（月結(jié)承運(yùn)商）。

　　4、回單結(jié)承運(yùn)商，應(yīng)在回單財(cái)務(wù)部3天之內(nèi)；將運(yùn)費(fèi)付出（拿現(xiàn)金或轉(zhuǎn)賬）。

　　5、建立運(yùn)費(fèi)賬目明細(xì)（客戶、數(shù)量、名稱、地址、金額），每月10號(hào)前遞交公司。

　　運(yùn)營(yíng)的管理方案篇2

　　為了切實(shí)發(fā)揮員工食堂服務(wù)及保障作用，為員工提供衛(wèi)生、營(yíng)養(yǎng)、健康、便捷的就餐服務(wù)，現(xiàn)對(duì)公司員工食堂運(yùn)營(yíng)提出建議如下。

　　一、運(yùn)營(yíng)方式：

　　員工食堂采取公司自主經(jīng)營(yíng)，自行采購(gòu)，獨(dú)立核算，收支平衡，財(cái)務(wù)審結(jié)的經(jīng)營(yíng)方式。

　　二、定員、用工方式及薪酬

　�。�、定員：廚師1人、采購(gòu)一人（兼服務(wù)人員），就餐服務(wù)人員2名（兼職，兩人實(shí)行輪班制）。

　�。�、食堂用工及薪酬：

　�。�1）、一日三餐：廚師基本工資2000元，客餐給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)，6人以下就餐，每餐獎(jiǎng)勵(lì)廚師20元，6人以上每餐獎(jiǎng)勵(lì)廚師30元。

　�。�2）、一日一餐：廚師基本工資1500元（如客餐較多，可考慮基本工資降到1000元），客餐給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)，6人以下就餐，每餐獎(jiǎng)勵(lì)廚師20元，6人以上每餐獎(jiǎng)勵(lì)廚師30元。

　�。�3）、就餐服務(wù)人員按服務(wù)次數(shù)給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)，每服務(wù)一餐10元，每月最多不超過(guò)300元。

　　三、伙食標(biāo)準(zhǔn)

　　1、早餐：饅頭、包子、點(diǎn)心，粥，三種小菜（咸菜），每人3元

　　2、午餐：米飯，三菜一湯（粥）、一葷二素、兩種咸菜

　　3、晚餐：兩菜兩咸菜，一葷一素一湯，每人5元

　　4、餐廳人員按照每日就餐人數(shù)定量準(zhǔn)備，盡量不剩飯剩菜

　　四、食堂管理

　　食堂由專人統(tǒng)一管理。廚師制定菜譜，采購(gòu)人員按照菜譜采購(gòu)菜品，飯菜品種要豐富營(yíng)養(yǎng)，力求使大家吃飽吃好。

　�。ㄒ唬┦程萌藛T及衛(wèi)生管理

　　1、食堂服務(wù)工作人員應(yīng)堅(jiān)持文明服務(wù)和微笑服務(wù)，使用文明語(yǔ)言，態(tài)度和藹可親、服務(wù)周到細(xì)致。

　　2、食堂人員工作人員應(yīng)有良好的衛(wèi)生習(xí)慣：不得留長(zhǎng)指甲、戴戒指上崗，工作時(shí)應(yīng)將頭發(fā)置于帽內(nèi)，工作前應(yīng)洗手。

　　3、餐廳應(yīng)當(dāng)保持內(nèi)外環(huán)境清潔，并采取有效措施，消除蟑螂、蒼蠅和其他害蟲(chóng)。

　　4、餐飲具使用前必須清洗、消毒。

　　5、食品存放應(yīng)實(shí)行“四隔離”：生與熱隔離、成品與半成品隔離、食物與雜物隔離、海產(chǎn)品與肉類隔離。

　　6、廚房及其環(huán)境必須干凈、整潔，每餐清掃，保持整潔，每周徹底大掃除一次。

　　7、食堂的灶臺(tái)、抽油煙機(jī)、工作臺(tái)、貨物架等應(yīng)潔凈，無(wú)油垢和污垢、異味。

　　8、各種飲具、用具（大小塑料菜筐、盆）要放在固定位置，擺放整齊，清潔衛(wèi)生，呈現(xiàn)本色。

　　9、食堂采購(gòu)的原材料必須新鮮，存放的環(huán)境應(yīng)通風(fēng)、干燥，避免霉變。嚴(yán)禁使用過(guò)期或變質(zhì)的原材料和食品。

　　（二）采購(gòu)管理

　　1、計(jì)劃采購(gòu)的原則。員工餐每周按照廚師的菜譜采購(gòu)一周的食材，客餐按照客人點(diǎn)的菜品當(dāng)次采購(gòu)，常用菜品可一次性多采購(gòu)一些食材，但要存放好，堅(jiān)決杜絕變質(zhì)浪費(fèi)。

　　2、定點(diǎn)采購(gòu)的原則。在保證食品質(zhì)量的前提下，對(duì)日常食品建立穩(wěn)定的供應(yīng)商。

　　3、兩人采購(gòu)的方式。條件允許的'情況下實(shí)行兩人采購(gòu)。

　　4、公開(kāi)原則。員工食堂要搞好成本核算，食品物資要有專人管理，每月盤(pán)點(diǎn)一次，做到帳物相符，條件許可時(shí)應(yīng)按月公布食堂收支賬目，可在每月上旬公布上月的收支明細(xì)表，接受職工的監(jiān)督；食堂收支賬目要求清晰、準(zhǔn)確，日清月結(jié)，盡量做到收支平衡。

　�。ㄈ┰O(shè)備管理

　　食堂內(nèi)所配備的一切設(shè)備、餐具均要登記在冊(cè)，納入公司固定資產(chǎn)管理；放置的所有物品不得隨意搬動(dòng)、私自帶走或挪作它用。對(duì)無(wú)故損壞各類設(shè)備、餐具者，要照價(jià)賠償。

　　五、經(jīng)營(yíng)管理

　　1、員工食堂根據(jù)就餐人數(shù)核定經(jīng)費(fèi)收支，定額補(bǔ)助的內(nèi)部核算辦法。食堂每月10日對(duì)上月成本進(jìn)行核算，做到帳物相符，收支平衡。

　　2、食堂所需水電費(fèi)由公司無(wú)償提供，不計(jì)入食堂成本。

　　六、就餐管理

　　1、在食堂就餐的員工，按照規(guī)定時(shí)間就餐。

　　2、愛(ài)護(hù)公物，愛(ài)惜糧食，厲行節(jié)約，杜絕浪費(fèi)。

　　3、禁止在除餐廳外的其它場(chǎng)所就餐。

　　4、員工個(gè)人來(lái)客也可在公司就餐，但要提前告知廚師，并交食材成本費(fèi)，早餐3元，午餐5元，晚餐5元。

　　5、接待來(lái)賓時(shí)，須提前填寫(xiě)《點(diǎn)餐單》并簽字，寫(xiě)清招待賓客和事由，員工食堂根據(jù)《點(diǎn)餐單》安排就餐和結(jié)算。

　　運(yùn)營(yíng)的管理方案篇3

　　為了切實(shí)發(fā)揮員工食堂服務(wù)及保障作用，為員工提供衛(wèi)生、營(yíng)養(yǎng)、健康、便捷的就餐服務(wù)，現(xiàn)對(duì)公司員工食堂運(yùn)營(yíng)管理提出如下建議，請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)審批。

　　一、運(yùn)營(yíng)方式：

　　員工食堂采取公司自主經(jīng)營(yíng)，自行采購(gòu)，獨(dú)立核算，收支平衡，財(cái)務(wù)審結(jié)的經(jīng)營(yíng)方式。

　　二、定員、用工方式及薪酬

　�。�、定員：

　　食堂共定員1人（廚師兼服務(wù)員）。用工人數(shù)可根據(jù)公司人員變動(dòng)或食堂運(yùn)營(yíng)情況調(diào)整。

　�。�、食堂用工及薪酬：

　　基本工資1500元，崗位工資500元，績(jī)效考核500元，合計(jì)月工資2500元。

　　三、伙食標(biāo)準(zhǔn)

　　食堂提供中、晚餐，每人每餐4元。品種為1大葷、1小葷，1個(gè)素菜、清湯1份。

　　四、食堂管理

　　1、食堂平時(shí)由行政人事部統(tǒng)一管理。

　　2、成立員工食堂伙食管理委員會(huì)，成員由公司主管領(lǐng)導(dǎo)及員工代表組成（暫定5人：辦公室2人，生產(chǎn)工人3人）。負(fù)責(zé)對(duì)員工食堂制度建設(shè)、衛(wèi)生、日常用品、水電使用、飯菜份量、質(zhì)量、價(jià)格等方面的監(jiān)督管理，每周至少進(jìn)行一次檢查。

　　3、做到伙食提前公示。制定一周菜譜，于每周一上午公布，飯菜品種要豐富營(yíng)養(yǎng)，并努力提高烹調(diào)技術(shù)，力求使大家吃飽吃好。

　　（一）食堂人員及衛(wèi)生管理

　　1、食堂服務(wù)工作人員應(yīng)堅(jiān)持文明服務(wù)和微笑服務(wù)，使用文明語(yǔ)言，態(tài)度和藹可親、服務(wù)周到細(xì)致。

　　2、食堂人員工作人員應(yīng)有良好的衛(wèi)生習(xí)慣：不得留長(zhǎng)指甲、戴戒指上崗，工作時(shí)應(yīng)將頭發(fā)臵于帽內(nèi)，工作前應(yīng)用肥皂及流水洗手。

　　3、餐廳應(yīng)當(dāng)保持內(nèi)外環(huán)境清潔，并采取有效措施，消除蟑螂、老鼠、蒼蠅和其他害蟲(chóng)及孳生條件。

　　4、餐飲具使用前必須清洗、消毒，符合國(guó)家有關(guān)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。消毒程序必須堅(jiān)持“一洗、二清、三消毒”。

　　5、食品存放應(yīng)實(shí)行“四隔離”：生與熱隔離、成品與半成品隔離、食物與雜物隔離、海產(chǎn)品與肉類隔離。

　　6、餐廳人員必須每半年進(jìn)行健康檢查，新入職的員工上崗前必須進(jìn)行體檢，取得健康合格證后方可上崗。餐廳從業(yè)人員在上崗時(shí)，如出現(xiàn)發(fā)燒、咳嗽等有礙于衛(wèi)生的癥狀時(shí)，應(yīng)立即脫離工作崗位。

　　7、廚房及其環(huán)境必須干凈、整潔，每餐清掃，保持整潔，每周徹底大掃除一次。

　　8、食堂門窗、紗窗無(wú)灰塵、油垢，玻璃明亮；墻壁、屋頂經(jīng)常打掃，保持無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)黑垢油污。

　　9、食堂的灶臺(tái)、抽油煙機(jī)、工作臺(tái)、貨物架等應(yīng)潔凈，無(wú)油垢和污垢、異味。

　　10、各種飲具、用具（大小塑料菜筐、盆）要放在固定位臵，擺放整齊，清潔衛(wèi)生，呈現(xiàn)本色。

　　11、剩余的飯菜應(yīng)盡可能放臵在冷藏柜里，但放臵時(shí)間不能超過(guò)24小時(shí)。

　　12、食堂采購(gòu)的原材料必須新鮮，存放的環(huán)境應(yīng)通風(fēng)、干燥，避免霉變。嚴(yán)禁使用過(guò)期或變質(zhì)的原材料和食品。

　�。ǘ┎少�(gòu)管理

　　1、計(jì)劃采購(gòu)的原則。每日早晨根據(jù)公司在職人數(shù)，采購(gòu)第二天的食物，不得隨意囤貨和多進(jìn)不易存放的食物。

　　2、定點(diǎn)供應(yīng)的原則。在保證食品質(zhì)量的前提下，對(duì)日常食品建立穩(wěn)定的供應(yīng)商，采購(gòu)資金由公司財(cái)務(wù)部統(tǒng)一按周進(jìn)行結(jié)算。

　　3、兩人采購(gòu)的方式。采購(gòu)人員按各種物品的重量、數(shù)量及價(jià)格入庫(kù)，并填寫(xiě)入庫(kù)單并簽名（一式三聯(lián)，食堂、供應(yīng)商、公司財(cái)會(huì)各一聯(lián)），財(cái)務(wù)人員憑由采購(gòu)人員簽名的單據(jù)與供應(yīng)商結(jié)算貨款。

　　4、公開(kāi)原則。員工食堂要搞好成本核算，食品物資要有專人管理，每月盤(pán)點(diǎn)一次，做到帳物相符，條件許可時(shí)應(yīng)按月公布食堂收支賬目，可在每月上旬公布上月的收支明細(xì)表，接受職工的`監(jiān)督；食堂收支賬目要求清晰、準(zhǔn)確，日清月結(jié)，盡量做到收支平衡。

　�。ㄈ┰O(shè)備及安全管理

　　食堂內(nèi)所配備的一切設(shè)備、餐具要均要登記在冊(cè)，納入公司固定資產(chǎn)管理；放臵的所有物品不得隨意搬動(dòng)、私自帶走或挪作它用。對(duì)無(wú)故損壞各類設(shè)備、餐具者，要照價(jià)賠償。需要更換設(shè)備，應(yīng)由后勤專員及廚師簽字按公司流程提出申請(qǐng)，對(duì)更換的舊設(shè)備，由公司行政人事部統(tǒng)一處理。

　　做好安全工作。使用炊事械具或用具要嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，防止機(jī)械操作事故發(fā)生；嚴(yán)禁隨帶無(wú)關(guān)人員進(jìn)入廚房和儲(chǔ)藏室；易燃、易爆物品要嚴(yán)格按規(guī)定放臵，消防設(shè)施不準(zhǔn)隨意亂動(dòng)，杜絕各類意外事故的發(fā)生；食堂工作人員下班前，要關(guān)好門窗，檢查各類電源開(kāi)關(guān)、爐膛火情、餐飲設(shè)備等。管理人員要經(jīng)常督促、檢查，切實(shí)做好防盜工作。

　　五、經(jīng)營(yíng)管理

　　1、員工食堂根據(jù)就餐人數(shù)核定經(jīng)費(fèi)收支，定額補(bǔ)助的內(nèi)部核算辦法。食堂每月10日對(duì)上月成本進(jìn)行核算，做到帳物相符，收支平衡。為確保員工福利，食堂盈虧不得超過(guò)核定營(yíng)業(yè)額的10%；若有虧損，則由食堂自行查找原因彌補(bǔ)；若有盈利，可適當(dāng)拿出一定比例給食堂員工獎(jiǎng)勵(lì)或安排職工加餐，節(jié)余部分轉(zhuǎn)入下月。

　　2、食堂所需水電費(fèi)由公司無(wú)償提供，不計(jì)入食堂成本。

　　3、員工食堂要加強(qiáng)固定資產(chǎn)、低值易耗品的管理。要設(shè)臵設(shè)備臺(tái)帳和清冊(cè)，責(zé)任管理，詳細(xì)登記，妥善保管和正常使用。低值易耗品由公司一次性配齊后損壞維修、丟失，進(jìn)入食堂成本；對(duì)新增的有關(guān)餐飲機(jī)具、大型設(shè)備、低值易耗品經(jīng)公司審核批準(zhǔn)購(gòu)置的，進(jìn)入公司費(fèi)用。

　　六、就餐管理

　　1、在食堂就餐的員工，必須遵守就餐時(shí)間，不得提前下崗就餐。

　　2、員工應(yīng)按序排隊(duì)打飯，不得擁擠，吵鬧，文明就餐。

　　3、愛(ài)護(hù)公物，愛(ài)惜糧食，厲行節(jié)約，杜絕浪費(fèi)。

　　4、禁止在指定就餐區(qū)域外的其它場(chǎng)所就餐。

　　5、飯后自覺(jué)清理自己的衛(wèi)生，不亂倒殘羹。

　　6、各部門接待來(lái)賓時(shí)，須提前到公司行政人事部填寫(xiě)《就餐申請(qǐng)單》，由員工食堂根據(jù)《就餐申請(qǐng)單》安排就餐和結(jié)算。

　　總之，員工食堂關(guān)系著全體員工的后勤伙食保障以及公司的形象，責(zé)任和意義都非常重大。食堂管理人員和工作人員，要有足夠的衛(wèi)生安全意識(shí)、服務(wù)意識(shí)和服從意識(shí)。公司對(duì)食堂的定位應(yīng)該是“福利性質(zhì)”，確保食堂維持收支平衡或略有盈余即可，保證使員工的福利落到實(shí)處，讓員工吃飽吃好。

　　以上方案妥否，請(qǐng)指示！

　　運(yùn)營(yíng)的管理方案篇4

　　一、經(jīng)營(yíng)理念

　　經(jīng)營(yíng)理念是指引企業(yè)發(fā)展的規(guī)劃方向，是企業(yè)成功經(jīng)營(yíng)與持續(xù)發(fā)展的前提。所以任何企業(yè)想要持續(xù)健康發(fā)展，其投資者都必須有良好的規(guī)劃與周密的計(jì)劃，而指導(dǎo)、引導(dǎo)良好的規(guī)劃與周密的計(jì)劃的核心就是經(jīng)營(yíng)理念。個(gè)人認(rèn)為，目前，國(guó)內(nèi)企業(yè)落后國(guó)外企業(yè)，內(nèi)地企業(yè)落后南方企業(yè)，其很重要的一個(gè)原因就是經(jīng)營(yíng)理念差別而引起經(jīng)營(yíng)方法與方式的落后，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)力的不足。

　　根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)管理理念結(jié)合當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣，總結(jié)部分酒樓經(jīng)營(yíng)觀念、思維與想法(不能算作理念)，以供參考!實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程也要注意總結(jié)一些經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過(guò)實(shí)踐檢驗(yàn)，成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念。

　　1、一定不能認(rèn)為餐飲產(chǎn)品就是菜做的特色及好壞，一定要明白餐飲行業(yè)是服務(wù)行業(yè)，它的產(chǎn)品是包括菜特色、環(huán)境、服務(wù)等的綜合性服務(wù)產(chǎn)品。

　　2、一定不能坐等客人上門，一定要采用方式與策略吸納客人，甚至請(qǐng)客上門與拉客上門。

　　3、一定不能對(duì)客人不冷不熱，一定要有良好的服務(wù)意識(shí)，服務(wù)要有分寸，服務(wù)并不是低聲下氣，卑躬屈膝，而是熱情服務(wù)、主動(dòng)招呼。

　　4、一定不能在店面經(jīng)營(yíng)管理方面聽(tīng)之任之，一定要采用一定的方法挖掘店的潛力與人的潛能，展開(kāi)以來(lái)店消費(fèi)為主，外賣送餐為輔的多方面經(jīng)營(yíng)管道。

　　5、一定不能只以關(guān)系客戶、政府單位客戶為目標(biāo)，一定要采用方法與策略吸納散客，加快資金周轉(zhuǎn)與流動(dòng)，用散客消費(fèi)來(lái)實(shí)現(xiàn)收支平衡與盈利，而關(guān)系客戶、政府單位客戶作為純收益部分。

　　6、一定不能認(rèn)為酒樓只是吃飯的地方，一定要通過(guò)一些活動(dòng)組織，讓消費(fèi)者感到這里是信息溝通與交流、結(jié)交朋友的平臺(tái)。

　　7、一定不能沒(méi)有銷售目標(biāo)與方向，一定要與員工共同制訂月度銷售目標(biāo)，完善獎(jiǎng)罰機(jī)制，增加緊迫感，努力完成銷售目標(biāo)。

　　二、經(jīng)營(yíng)特色

　　餐飲經(jīng)營(yíng)可分為硬件和軟件二部分，硬件是餐飲店的地理位置、裝修環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施;軟件是餐飲的菜品、服務(wù)、和宣傳，而餐飲經(jīng)營(yíng)特色就是以菜品特色為核心，以地理位置、裝修環(huán)境、設(shè)施設(shè)備、熱情服務(wù)、宣傳推廣等為支撐的綜合性指標(biāo)，它們是緊密聯(lián)系，相互拉動(dòng)的。

　　1、地理位置：滿堂紅酒樓所處的地理位置在京山是一流的，屬京山主街道，人流量大，知名度高，場(chǎng)外做推廣會(huì)收到良好的效果。

　　2、裝修環(huán)境：外部廣場(chǎng)及通道最好做一定的裝飾，廣場(chǎng)可以擺放一些類似超市特價(jià)的宣傳數(shù)據(jù)，樓梯信道最好參考其它地方做一定的修飾。門口擺放綠色植物。內(nèi)部裝修不必做大的改動(dòng)，大廳頂用塑料綠色植物與花點(diǎn)綴，地面用綠色植物裝飾，保持清潔衛(wèi)生、安靜典雅。

　　3、設(shè)施設(shè)備：

　　A、大廳最好有音箱，能播放輕緩的輕音樂(lè)，增加用餐氛圍。大房里最好有簡(jiǎn)單卡拉OK設(shè)備，可以在聚會(huì)時(shí)吃飯、唱歌一體化。

　　B、餐具應(yīng)該高檔、最好特色化。

　　4、菜品特色：菜品特色的重要性不言而喻，不再多說(shuō)。菜品特色最好按季分類，即以春、夏、秋、冬類別分為大類，然后以涼菜、炒菜、火鍋、點(diǎn)心等細(xì)分為小類別，再在分類的基礎(chǔ)上找出最好的作為特色推薦與特價(jià)推廣。每個(gè)季節(jié)甚至每個(gè)月推廣什么菜應(yīng)有清晰的認(rèn)識(shí)。

　　5、熱情服務(wù)：服務(wù)員的服務(wù)應(yīng)該主動(dòng)面熱情，看到客人應(yīng)主動(dòng)服務(wù)，引導(dǎo)。客人在消費(fèi)過(guò)程中且能主動(dòng)推薦(推銷)菜品。

　　6、宣傳推廣：現(xiàn)代社會(huì)早已不是“酒香不怕巷子深”的時(shí)代，宣傳推廣是成功經(jīng)營(yíng)的重要一環(huán)，也是內(nèi)地企業(yè)的一大軟肋。這一點(diǎn)將專門探討。

　　三、推廣策略

　　1、系統(tǒng)推廣計(jì)劃

　　知名連鎖企業(yè)都有系統(tǒng)的推廣計(jì)劃，簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)就是每個(gè)月都要做活動(dòng)推廣，以此來(lái)吸納消費(fèi)群。比方說(shuō)：一月份以A、B、C菜做特價(jià)，二月份以D、E、F打特價(jià)……,八月份啤酒10元/5支等。要注意的是系統(tǒng)推廣計(jì)劃一定要根據(jù)消費(fèi)習(xí)慣、季節(jié)、環(huán)境等因素制定，比方說(shuō)：冬天以推火鍋特價(jià)、夏天推啤酒特價(jià)等，另外推廣一定要與文化、健康等主題聯(lián)系在一起，增加文化氛圍。

　　2、主題推廣計(jì)劃

　　主題推廣計(jì)劃是系統(tǒng)推廣計(jì)劃的一部分，但它比系統(tǒng)推廣計(jì)劃影響更深遠(yuǎn)、更容易讓人記憶深刻，提高企業(yè)的知名度及影響力。主題推廣主要以一個(gè)節(jié)日、一個(gè)活動(dòng)等為主題，把它與餐飲推廣結(jié)合起來(lái)，做成一種文化氛圍。比方說(shuō)：情人節(jié)可以推“情侶燭光晚餐”、中秋節(jié)推“中秋月團(tuán)圓飯”、春節(jié)推“全家福團(tuán)年飯”……,類似還有朋友聚餐會(huì)、單位聚餐會(huì)與團(tuán)年飯、同學(xué)聚餐會(huì)等，都以文化主題方式進(jìn)行推廣。

　　3、會(huì)員制

　　會(huì)員制是連鎖企業(yè)店鋪經(jīng)營(yíng)不變的法則與永恒的主題，在連鎖經(jīng)營(yíng)體系店鋪經(jīng)營(yíng)里占有重要的地位。在內(nèi)地餐飲消費(fèi)中存在嚴(yán)重的熟客“抹帳”現(xiàn)象，使經(jīng)營(yíng)者非常被動(dòng)，會(huì)員卡消費(fèi)可以解決這個(gè)問(wèn)題，主動(dòng)給消費(fèi)者打折，使經(jīng)營(yíng)者能變被動(dòng)為主動(dòng)�，F(xiàn)結(jié)合京山當(dāng)?shù)膶?shí)際情況，簡(jiǎn)要制訂以下幾種，僅供參考。

　　(1)金卡(持金卡客戶消費(fèi)八折優(yōu)惠)

　　A、一次性消費(fèi)滿1000元(付現(xiàn))，即可成為金卡客戶。

　　B、重點(diǎn)關(guān)系客戶直接贈(zèng)送。

　　C、嚴(yán)格控制金卡客戶數(shù)量。

　　(2)銀卡(持銀卡客戶消費(fèi)九折優(yōu)惠)

　　A、一次性消費(fèi)滿300元(付現(xiàn))，即可成為銀卡客戶。

　　B、次重點(diǎn)關(guān)系客戶直接贈(zèng)送。

　　C、放開(kāi)銀卡客戶數(shù)量。

　　(3) VIP卡(充值卡)(消費(fèi)不打折，消費(fèi)時(shí)直接進(jìn)行卡扣登記)VIP充值卡分為1000元卡、5000元卡、10000元卡

　　A、800元現(xiàn)金可以購(gòu)買價(jià)值1000元VIP充值卡。

　　B、4000元現(xiàn)金可以購(gòu)買價(jià)值5000元VIP充值卡。(送價(jià)值200元電話費(fèi)卡、其它異業(yè)聯(lián)盟會(huì)員卡、現(xiàn)金券、消費(fèi)券等，后面會(huì)提到)

　　C、7000元現(xiàn)金可以購(gòu)買價(jià)值10000元VIP充值卡。

　　注：以上資料根據(jù)利潤(rùn)空間自行確定

　　4、消費(fèi)積分

　　會(huì)員消費(fèi)每次做好記錄，會(huì)員記錄包括電話、工作單位、聯(lián)系方式等，進(jìn)行累積積分，消費(fèi)達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)，可以組織活動(dòng)、送禮品、送套餐等

　　5、會(huì)員活動(dòng)

　　不定期或定期把會(huì)員組織起來(lái)，打打麻將、唱唱歌等，組織一些會(huì)員活動(dòng)，酒樓自身聯(lián)絡(luò)感情，另外也給會(huì)員提供交流與溝通的平臺(tái)。

　　(1)所有會(huì)員結(jié)算均要付現(xiàn)。

　　(2)會(huì)員優(yōu)惠不能與其它打折、現(xiàn)金券等結(jié)合使用，只能單獨(dú)使用。

　　(3)異業(yè)聯(lián)盟。(直接找相關(guān)負(fù)責(zé)人談)

　　異業(yè)聯(lián)盟是指與相關(guān)聯(lián)消費(fèi)企業(yè)結(jié)成聯(lián)盟，實(shí)現(xiàn)資源共享，互相拉動(dòng)消費(fèi)。

　　A、超市(中百倉(cāng)儲(chǔ))

　　a.凡在中百倉(cāng)儲(chǔ)一次性購(gòu)物滿100元，即送代金券10元，用作來(lái)酒樓消費(fèi)滿100元抵扣10元現(xiàn)金。

　　b.凡在中百倉(cāng)儲(chǔ)一次性購(gòu)物滿200元，即送代金券20元，用作來(lái)酒樓消費(fèi)滿200元抵扣20元現(xiàn)金。

　　B、歌廳

　　a凡在酒樓一次性消費(fèi)滿100元，即送歌廳代金券10元，用作歌廳消費(fèi)滿100元抵扣10元現(xiàn)金。

　　b凡在酒樓一次性消費(fèi)滿200元，即送歌廳代金券20元，用作歌廳消費(fèi)滿200元抵扣20元現(xiàn)金。

　　C、專賣店(與超市類似)

　　注：以上方式需結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，與關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)結(jié)成聯(lián)盟，進(jìn)行合作。

　　5、代金券

　　代金券就是用作消費(fèi)抵扣的票券。其操作簡(jiǎn)單方便，推廣成本低廉，是比較好的一種推廣選擇。

　　6、組合套餐

　　組合營(yíng)銷是現(xiàn)代營(yíng)銷的重要方式，它主要是把產(chǎn)品、價(jià)格、促銷、策略等有效結(jié)合起來(lái)進(jìn)行銷售。餐飲組合套餐就是把菜品、價(jià)格、促銷、策略等有效結(jié)合，打包成一套進(jìn)行銷售。例如：98元套餐里包括：三葷二素、白酒一瓶或啤酒五支(任選)，138元套餐包括：五葷二素、白酒一瓶或啤酒五支(任選)等等，簡(jiǎn)單說(shuō)就是酒樓把價(jià)格定好，讓消費(fèi)者在規(guī)定范圍內(nèi)自選。

　　組合套餐的另外一個(gè)重大作用就是與主題活動(dòng)結(jié)合推廣，比方說(shuō)中秋“中秋月團(tuán)圓飯”、春節(jié)推“團(tuán)年飯”等，都以套餐形式進(jìn)行推廣。

　　另外，組合套餐的另外一個(gè)重要作用是印制套餐券，免費(fèi)送重要客戶，達(dá)到以物換消費(fèi)的效果。其實(shí)它是公關(guān)的'一個(gè)重要手段。

　　7、商務(wù)餐(外賣快餐，是輔助來(lái)店消費(fèi)的主要形式)

　　商務(wù)餐主要針對(duì)客戶對(duì)象是三角洲周圍店鋪、中午上班的企業(yè)與單位等，商務(wù)餐以送餐為主。商務(wù)餐一定要包裝漂亮、葷素搭配、干凈衛(wèi)生�？梢圆捎妙愃平M合套餐形式，分為一人餐、二人餐、三人餐等。

　　四、推廣方式

　　1、橫幅。在酒樓門口掛橫幅是最好的推廣方式，既簡(jiǎn)單、又經(jīng)濟(jì)、效果又好，是首選的推廣方式。

　　2、印刷品。一般在人流大的超市、專賣店、商業(yè)街等地方派發(fā)彩印印刷品也是一種效果好的推銷方式。注意：可憑印刷品在規(guī)定時(shí)間來(lái)酒樓消費(fèi)滿100元可抵扣現(xiàn)金10元或送啤酒5支或少兒小禮品一份，增強(qiáng)吸引力。

　　3、店門口可參考超市做活動(dòng)的方式，做活動(dòng)、特價(jià)菜等方面的彩色海報(bào)、印刷品等數(shù)據(jù)，吸引別人的注意，增加店的知名度。

　　五、小結(jié)

　　古人有云：“商戰(zhàn)如兵戰(zhàn)”，商戰(zhàn)是需要統(tǒng)籌規(guī)劃、決策指導(dǎo)及策略與技巧的，它是一個(gè)復(fù)雜的、綜合性的系統(tǒng)工程。因此，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，作為經(jīng)營(yíng)者首先要注意自身學(xué)習(xí)，其次，經(jīng)營(yíng)者還要善于在實(shí)踐中總結(jié)，另外，還要注意競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的方式與技巧。

　　運(yùn)營(yíng)的管理方案篇5

　　一、加盟招商目標(biāo)

　　利用各種資源平臺(tái)招商加盟，構(gòu)建各種營(yíng)銷渠道。提高公司的知名度和品牌影響力傳播公司的核心價(jià)值觀，實(shí)現(xiàn)零突破。

　　二、推廣策略

　　利用網(wǎng)絡(luò)媒體發(fā)布招商加盟信息，利用傳統(tǒng)媒體進(jìn)行宣傳，利用微信自媒體進(jìn)行宣傳，建立有效的經(jīng)營(yíng)模式和扶持政策，建立店示范店，構(gòu)建好后續(xù)的服務(wù)支持工作。

　　三、加盟推廣方式與渠道

　　建立自己的招商網(wǎng)站，在專業(yè)的招商網(wǎng)站宣傳，利用報(bào)紙、媒體廣播宣傳在門戶網(wǎng)站上發(fā)布招商信息，在張家口周邊招總代理。

　　四、招商廣告宣傳

　　1、專業(yè)的'招商網(wǎng)站發(fā)布招商信息

　　2、主流的商業(yè)報(bào)紙發(fā)布招商信息，

　　3、 DM單、對(duì)應(yīng)發(fā)放

　　4、商務(wù)平臺(tái)招商引流

　　五、加盟推廣準(zhǔn)備工作內(nèi)容

　　DM的制作，廣告語(yǔ)、海報(bào)的制作，招商資料的準(zhǔn)備。

　　六、加盟推廣團(tuán)隊(duì)組建

　　1、設(shè)立招商部

　　2、招商團(tuán)隊(duì)人員招聘與培訓(xùn)

　　七、費(fèi)用預(yù)算

　　1、招商網(wǎng)站的信息發(fā)布費(fèi)

　　2、報(bào)紙版權(quán)的使用費(fèi)

　　3、 DM單的印刷費(fèi)

　　4、海報(bào)印刷費(fèi)

　　運(yùn)營(yíng)的管理方案篇6

　　為全面貫徹落實(shí)《隴南市機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)管理辦法》（市政府令〔20xx〕第1號(hào)），進(jìn)一步理順停車場(chǎng)管理體制，提高停車場(chǎng)使用效率，有效緩解“停車難”問(wèn)題，現(xiàn)結(jié)合我市實(shí)際，制定如下實(shí)施意見(jiàn)：

　　一、目標(biāo)任務(wù)

　　進(jìn)一步規(guī)范全市停車場(chǎng)管理，實(shí)現(xiàn)“辦證經(jīng)營(yíng)”、備案管理；現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)全部進(jìn)行信息化改造，并接駁全市智慧停車平臺(tái)，盤(pán)活存量資源，實(shí)現(xiàn)車位應(yīng)用盡用、充分利用；不斷改善停車環(huán)境，打造破解“停車難”的隴南模式，全面促進(jìn)城市交通與經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　二、基本原則

　　堅(jiān)持以民為本、利民惠民的原則，創(chuàng)新機(jī)制、強(qiáng)化措施，以最大決心、最強(qiáng)合力、最優(yōu)服務(wù)，拓展地上地下停車資源，盡可能實(shí)現(xiàn)停車資源利用最大化，努力滿足群眾的停車需求。

　　三、適用范圍

　　本意見(jiàn)適用于全市所有的經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)，包括市政府國(guó)有企業(yè)統(tǒng)一建設(shè)運(yùn)營(yíng)的公共區(qū)域停車場(chǎng)，以及對(duì)外開(kāi)放收費(fèi)經(jīng)營(yíng)的機(jī)關(guān)、醫(yī)院、住宅小區(qū)等專用停車場(chǎng)。

　　四、促進(jìn)規(guī)范管理

　　（一）確定停車場(chǎng)行業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)條件

　　1.從事經(jīng)營(yíng)服務(wù)收費(fèi)的停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者，應(yīng)當(dāng)依法向市場(chǎng)監(jiān)督管理部門申請(qǐng)辦理“停車場(chǎng)服務(wù)”增項(xiàng)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

　　2.從事經(jīng)營(yíng)服務(wù)收費(fèi)的停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者，應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》或有關(guān)部門批準(zhǔn)成立30日內(nèi)，依法向稅務(wù)部門辦理稅務(wù)登記；

　　3.所有經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)要按照隴南市機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)的相關(guān)規(guī)定收取停車費(fèi)；納入政府定價(jià)的，由發(fā)展改革部門核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

　　4.建筑配建停車場(chǎng)必須具有由住建部門核發(fā)的《建設(shè)工程消防合格證明》；

　　5.從事經(jīng)營(yíng)服務(wù)收費(fèi)的停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者，應(yīng)當(dāng)依法辦理以上手續(xù)后，申請(qǐng)向縣區(qū)公安交警部門備案，經(jīng)材料審核和現(xiàn)場(chǎng)查勘合格后，予以備案，發(fā)放《隴南市經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)備案登記證》，登記證編號(hào)按照行政區(qū)劃代碼+四位數(shù)字（從0001開(kāi)始）。

　　備案所需材料：

　�。�1）經(jīng)營(yíng)服務(wù)單位基本信息（包含營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記、

　　消防合格證明、收費(fèi)依據(jù)等相關(guān)材料）;

　�。�2）停車場(chǎng)平面示意圖;

　�。�3）符合規(guī)定的停車設(shè)施、設(shè)備清單;

　�。�4）經(jīng)營(yíng)、服務(wù)、安全、應(yīng)急管理制度;

　　（5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

　�。ǘ┮�(guī)范停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)行為

　　停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《隴南市機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)管理辦法》第二十四條的規(guī)定履行職責(zé)；同時(shí)，強(qiáng)化停車經(jīng)營(yíng)者自律經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)停車行業(yè)從業(yè)人員的職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)；健全監(jiān)督制約機(jī)制，推進(jìn)停車經(jīng)營(yíng)服務(wù)單位依法、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，提高經(jīng)營(yíng)服務(wù)水平，形成健康良好的市場(chǎng)秩序。

　�。ㄈ┕膭�(lì)停車資源共享

　　機(jī)關(guān)、醫(yī)院、住宅小區(qū)等專用停車場(chǎng)，應(yīng)當(dāng)在滿足工作人員或本小區(qū)業(yè)主停放需求的情況下，向社會(huì)公眾提供機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)；或與周邊有停車需求的車輛所有人約定車輛錯(cuò)時(shí)停放。

　�。ㄋ模┩菩兄悄芑芾�

　　公安交警部門負(fù)責(zé)制定全市統(tǒng)一的數(shù)據(jù)采集和聯(lián)網(wǎng)標(biāo)準(zhǔn)；停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)采用停車場(chǎng)智能管理系統(tǒng)，并接入全市智慧停車平臺(tái)實(shí)行聯(lián)網(wǎng)管理；智慧停車平臺(tái)為進(jìn)行信息接駁的機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)優(yōu)先提供停車信息、交通狀況信息、智能化停車誘導(dǎo)等服務(wù)。對(duì)經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)未按照有關(guān)規(guī)定接入全市智慧停車平臺(tái)的，根據(jù)《隴南市機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)管理辦法》第三十九條處三千元以上一萬(wàn)元以下罰款的處罰。

　　機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、住宅小區(qū)等專用停車場(chǎng)可以自行負(fù)責(zé)管理運(yùn)營(yíng)，也可委托市屬國(guó)有企業(yè)實(shí)現(xiàn)智能化運(yùn)營(yíng)。

　　（五）實(shí)行誠(chéng)信檔案制度

　　加強(qiáng)監(jiān)管檢查，對(duì)不按規(guī)定履行職責(zé)的停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者和惡意逃費(fèi)的駕駛?cè)送ㄟ^(guò)“信用中國(guó)”平臺(tái)，客觀評(píng)定誠(chéng)信等級(jí)、依法使用誠(chéng)信檔案，建立信息共享、部門聯(lián)動(dòng)的管理工作機(jī)制，促進(jìn)停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)水平提升，規(guī)范停車場(chǎng)及其經(jīng)營(yíng)主體行為，培育優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)單位，保障良好的經(jīng)營(yíng)服務(wù)秩序。

　　五、強(qiáng)化日常監(jiān)管

　�。ㄒ唬┕餐＼噲�(chǎng)和專用停車場(chǎng)管理

　　公共停車場(chǎng)，指為社會(huì)車輛停放提供經(jīng)營(yíng)服務(wù)的場(chǎng)所（包含市屬國(guó)有企業(yè)在公共區(qū)域設(shè)置的停車場(chǎng)）。

　　專用停車場(chǎng)，指為本單位、本居住區(qū)車輛及特種車輛提供停車服務(wù)的場(chǎng)所。

　　1.使用監(jiān)管：收費(fèi)停車場(chǎng)標(biāo)識(shí)及收費(fèi)公示牌完整，收費(fèi)人員統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌；按照發(fā)展改革部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)依法收費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)公示牌一致，統(tǒng)一使用稅務(wù)部門監(jiān)制的'專用發(fā)票；未經(jīng)自然資源部門批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得將配建停車場(chǎng)挪作他用，不得變更規(guī)劃確定的停車位，不得改變公共停車場(chǎng)為社會(huì)車輛提供停放的用途。住建、消防救援、公安交警等相關(guān)部門要進(jìn)一步督促規(guī)范單位、住宅小區(qū)等專用停車秩序的管理，確保消防車道的暢通。

　　2.依法處罰違法違規(guī)行為：經(jīng)營(yíng)者擅自將已投入使用的公共停車場(chǎng)、專用停車場(chǎng)挪作他用的，按照《隴南市機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)管理辦法》第三十八條處一萬(wàn)元以上兩萬(wàn)元以下罰款的處罰。公共停車場(chǎng)以及收費(fèi)經(jīng)營(yíng)的專用停車場(chǎng)未備案登記的，公安交警部門書(shū)面通知進(jìn)行限期備案登記，經(jīng)書(shū)面通知督促仍不備案的，按照《隴南市機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)管理辦法》第四十條處一萬(wàn)元罰款的處罰。對(duì)占用消防通道妨礙消防車通行的，依據(jù)《中華人民共和國(guó)消防法》第六十條處五千元以上五萬(wàn)元以下罰款的處罰。

　　牽頭單位：各縣區(qū)公安交警部門

　　責(zé)任單位：各縣區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管、稅務(wù)、發(fā)展改革、住建、自然資源、消防救援等部門。

　　（二）道路臨時(shí)停車泊位管理

　　道路臨時(shí)停車泊位，是指依法在道路范圍內(nèi)設(shè)置的臨時(shí)停放機(jī)動(dòng)車輛的場(chǎng)所。

　　1.使用監(jiān)管：收費(fèi)泊位停車場(chǎng)標(biāo)識(shí)及收費(fèi)公示牌完整，收費(fèi)人員統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌；按照發(fā)展改革部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)依法收費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)公示牌一致，統(tǒng)一使用稅務(wù)部門監(jiān)制的專用發(fā)票；收費(fèi)泊位因政府舉行重大活動(dòng)或市政檢修等原因需臨時(shí)占用道路臨時(shí)停車泊位的，對(duì)占用道路臨時(shí)停車泊位的時(shí)間及數(shù)量予以核實(shí)；協(xié)調(diào)處理經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的其他問(wèn)題。

　　2.依法處罰違法違規(guī)行為：對(duì)違反《隴南市機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)管理辦法》有關(guān)規(guī)定，具有妨害道路臨時(shí)停車泊位正常使用等行為的單位及個(gè)人，依照《隴南市機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)管理辦法》第四十三條處一千元以上三萬(wàn)元罰款的處罰。未備案登記的，書(shū)面通知到轄區(qū)公安交警部門限期備案登記，經(jīng)書(shū)面通知督促仍不備案的，按照《隴南市機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)管理辦法》四十條處一萬(wàn)元罰款的處罰。

　　牽頭單位：各縣區(qū)公安交警部門

　　責(zé)任單位：各縣區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管、稅務(wù)、發(fā)展改革、住建、自然資源、消防救援等部門。

　　六、建立健全工作機(jī)制

　　建立由市政府整體統(tǒng)籌、市級(jí)公安交警部門牽頭多部門協(xié)同、縣區(qū)政府及其相關(guān)部門負(fù)責(zé)實(shí)施的常態(tài)化工作機(jī)制，進(jìn)一步明確職責(zé)和分工，規(guī)范停車場(chǎng)管理及相關(guān)服務(wù)，提升停車場(chǎng)管理的水平。建立停車管理聯(lián)席會(huì)議制度，聯(lián)席會(huì)議辦公室設(shè)在公安交通管理部門，負(fù)責(zé)組織研究，協(xié)調(diào)解決停車管理中的重點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題。

　　市場(chǎng)監(jiān)管部門：負(fù)責(zé)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)登記；依法查處無(wú)照經(jīng)營(yíng)行為、擅自改變主要登記事項(xiàng)或超出核準(zhǔn)登記的經(jīng)營(yíng)范圍從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；負(fù)責(zé)對(duì)停車場(chǎng)收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)管，依法查處有關(guān)價(jià)格違法行為。

　　稅務(wù)部門：負(fù)責(zé)辦理稅務(wù)登記以及停車收費(fèi)發(fā)票（電子發(fā)票）的監(jiān)督管理工作。

　　住建部門：負(fù)責(zé)核發(fā)《建設(shè)工程消防合格證明》；加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理。

　　發(fā)展改革部門：負(fù)責(zé)停車收費(fèi)政策制定，并根據(jù)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、城市交通運(yùn)行狀況、停車泊位供求狀況，適時(shí)調(diào)整完善我市停車收費(fèi)政策。

　　公安交警部門：負(fù)責(zé)停車場(chǎng)備案、道路內(nèi)側(cè)停車泊位的設(shè)置；負(fù)責(zé)對(duì)各類機(jī)動(dòng)車輛在城市道路亂停亂放行為的監(jiān)管，協(xié)助城市管理綜合執(zhí)法部門對(duì)公園、綠地、濕地等場(chǎng)所機(jī)動(dòng)車亂停亂放行為的監(jiān)管；督促經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)將停車位信息接入智慧停車平臺(tái)。

　　城市管理綜合行政執(zhí)法部門：協(xié)助公安交警部門依法查處擅自在街道兩側(cè)和公共場(chǎng)地設(shè)置影響市容的停車位行為和公共區(qū)域停車場(chǎng)內(nèi)違反城市管理的行為。

　　運(yùn)營(yíng)的管理方案篇7

　　為進(jìn)一步提升停車場(chǎng)管理質(zhì)量，建立良好的車輛停放秩序，保障車輛停放安全，交通暢順，出入有序，結(jié)合實(shí)際情況，現(xiàn)制訂萬(wàn)達(dá)停車場(chǎng)外包經(jīng)營(yíng)管理方案。

　　一、車場(chǎng)車位情況

　　總共有車位453個(gè)，其中地下停車場(chǎng)145個(gè)。生活區(qū)固定停車位98個(gè)，員工區(qū)固定停車位180個(gè)，露天臨時(shí)停車位30個(gè)。生活區(qū)業(yè)主、職工車輛大約330輛。

　　二、車場(chǎng)存在的問(wèn)題

　　1、隨著娛樂(lè)業(yè)的快速發(fā)展，游客逐步增加，加上生活區(qū)業(yè)主、就職人員的車輛也急劇增多，而停車位有限，導(dǎo)致供需矛盾。

　　2、由于停車位有限，道路狹窄，車輛進(jìn)出不暢通，影響交通，加上場(chǎng)地分散管理難度大，不少車主見(jiàn)縫插針，造成車輛停放不規(guī)范，嚴(yán)重影響了環(huán)境和交通秩序。

　　3、社會(huì)車輛、就職人員車輛、游客人員車輛未實(shí)施差別化停車收費(fèi)。導(dǎo)致少數(shù)社會(huì)車輛長(zhǎng)時(shí)間停放，嚴(yán)重影響車位的周轉(zhuǎn)。

　　三、停車場(chǎng)管理解決辦法

　　1、對(duì)主干道、車場(chǎng)車位、道路交通標(biāo)志重新規(guī)劃。

　　將東面主干道改為雙向線(改雙向車輛行駛和1.5米寬人行道)，西側(cè)主干線改為單向線(只出不進(jìn))。

　　2、因周邊無(wú)大型停放場(chǎng)，為了緩解萬(wàn)達(dá)停車難的問(wèn)題，建議在現(xiàn)有停車位的基礎(chǔ)上適當(dāng)增加機(jī)械車庫(kù)，解決車位少的問(wèn)題。

　　3、為了提高車位周轉(zhuǎn)率，實(shí)施差別化停車收費(fèi)。，按二類停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以物價(jià)部門批復(fù)為準(zhǔn)。對(duì)游客游玩的車輛，憑公司當(dāng)天有關(guān)憑證(當(dāng)天證明等)，按現(xiàn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。

　　4、參照兄弟單位做法，能否調(diào)整員工、生活區(qū)住戶車輛停放月保費(fèi)。

　　5、為了進(jìn)一步完善車場(chǎng)停車場(chǎng)安全管理，對(duì)重點(diǎn)路口、路段和高峰時(shí)段實(shí)行定崗、定人管理(正門道閘、北門道閘、地下停車場(chǎng)、單車停放點(diǎn)、路面等崗位，安排人員24小時(shí)值班。7：00-21：30西出口道閘收費(fèi)員2人。7：00-18：30主要路段車輛指引和停放管理人員7人，大門進(jìn)出入口處非法擺賣、車輛亂停亂放管理2人，停車場(chǎng)東路段車輛行駛指引、3號(hào)樓停車場(chǎng)、南樓路段、生活區(qū)停車場(chǎng)等部位)。

　　6、為確保車場(chǎng)及周邊道路車輛停放、通行安全，按相關(guān)部門要求車場(chǎng)及周邊道路安裝視頻系統(tǒng)。

　　四、停車場(chǎng)管理方式

　　方案一：維持目前停車場(chǎng)管理現(xiàn)狀，承包費(fèi)在現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上上浮,要求營(yíng)運(yùn)期間，停車場(chǎng)使用的水電費(fèi)、地下室機(jī)械車位年維保費(fèi)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的維護(hù)費(fèi)、稅費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、相關(guān)證照的`辦理和年審、公共設(shè)施因人為損壞的維修費(fèi)以及其他不可預(yù)見(jiàn)的行政事業(yè)性收費(fèi)等，由承包方負(fù)責(zé)。停車場(chǎng)管理人員的住宿承包方負(fù)責(zé)安排。

　　案二：承包方年上交停車場(chǎng)承包管理費(fèi)萬(wàn)元。承包方在方案一負(fù)責(zé)日常相關(guān)費(fèi)用要求基礎(chǔ)上，按有關(guān)部門要求，在車場(chǎng)內(nèi)安裝視頻監(jiān)控，負(fù)責(zé)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施改造、重新對(duì)內(nèi)停車位和道路交通標(biāo)志標(biāo)線設(shè)計(jì)制作(將放療中心至水電科前路段改雙向車輛行駛和1.5米寬人行道)等，所需費(fèi)用由承包方負(fù)責(zé)。

　　方案三：承包方年上交停車場(chǎng)承包管理費(fèi)萬(wàn)元承包方在案一和方案二的要求基礎(chǔ)上，負(fù)責(zé)道路改造將車場(chǎng)周邊主干路段改造瀝青路面，具體改造方案廣州市科馬電子有限公司負(fù)責(zé)制定，費(fèi)用由承包方負(fù)責(zé)。承包方可根據(jù)現(xiàn)有的停車場(chǎng)地，在不影響整體規(guī)劃基礎(chǔ)上，適當(dāng)增加機(jī)械車庫(kù)，解決車位少停車難的問(wèn)題。

　　五、車場(chǎng)管理要求

　　1、承租方必須遵守國(guó)家的有關(guān)法律法規(guī)，依法經(jīng)營(yíng)，遵守有關(guān)規(guī)章制度，接受監(jiān)督、檢查和管理。

　　2、承租方未經(jīng)允許，不得對(duì)停車場(chǎng)進(jìn)行任何改造。不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借他人，擅自改變用途或者不服從管理，有權(quán)提前收回場(chǎng)地并終止合同。

　　3、承包方在車輛管理中，不得扣押車輛停放者的證件和財(cái)物(若有爭(zhēng)議糾紛應(yīng)由相關(guān)部門解決)。

　　4、在停車場(chǎng)所發(fā)生的汽車車損、事故，由承包方報(bào)相關(guān)人員處置，不承擔(dān)責(zé)任。

　　5、承包方應(yīng)按要求，疏導(dǎo)引導(dǎo)的汽車到位，按畫(huà)線車位到車場(chǎng)�？浚辉试S出現(xiàn)車輛亂停、亂放、擁擠、堵車，主干道、轉(zhuǎn)彎路段、出入路口必須通暢、不得堵塞通道，要求車輛進(jìn)出有序;防止車輛�？縼G失和損壞，車場(chǎng)的車輛�？堪踩沙邪截�(fù)全部責(zé)任，如在管理中存在車輛糾紛、丟失，賠償問(wèn)題由承包方處理解決。

　　6、如發(fā)生突發(fā)事件，糾份，急救搶救和現(xiàn)場(chǎng)救護(hù)等臨時(shí)需占用停車場(chǎng)所，承包方無(wú)條件服從安排和調(diào)度，不得拒絕。

　　7、員工、生活區(qū)住戶按規(guī)定收費(fèi)。政府機(jī)關(guān)和相關(guān)部門的公務(wù)的車輛不得收費(fèi)(包括：政府機(jī)關(guān)和相關(guān)部門如公檢法110、119，120急救車、救護(hù)車、水電氣、消防監(jiān)控設(shè)施、運(yùn)送藥品，送血及運(yùn)輸?shù)脑O(shè)備材料等的車輛)。不允許社會(huì)救護(hù)車在停放和轉(zhuǎn)運(yùn)病人現(xiàn)象違者將按相關(guān)規(guī)定處罰。

　　8、來(lái)訪的車輛(包括營(yíng)運(yùn)出租車)卸客即離開(kāi)的，30分鐘以內(nèi)承包方不得收費(fèi)。停車場(chǎng)如停車位已滿，應(yīng)立即出告示，告知車主本車場(chǎng)車位已滿，并安排人員到入口處路面進(jìn)行車輛疏散。

　　9、承包方的所有從業(yè)人員應(yīng)在簽約時(shí)向提供相關(guān)證件復(fù)印件，并按規(guī)定簽訂履行合同責(zé)任書(shū)。承包期間，如發(fā)現(xiàn)承包方從業(yè)人員有違紀(jì)違章或違反有關(guān)規(guī)定不服從管理的，有權(quán)責(zé)成承包方換人，承包方應(yīng)及時(shí)更換。

　　10、要求從業(yè)人員應(yīng)統(tǒng)一服裝并佩戴上崗證，儀容整潔，著裝整齊，文明禮貌用語(yǔ)規(guī)范，文明服務(wù)，禮貌待人。未佩上崗證及行為不當(dāng)，有損形象的每次罰款200元。停車場(chǎng)招聘員工需經(jīng)保衛(wèi)科備案并考核。

　　11、承包方自行到工商稅務(wù)部門辦理車輛�？吭S可證，稅務(wù)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并在停車場(chǎng)顯目位置懸掛管理部門核發(fā)的車輛價(jià)格收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)許可證，必須按國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納稅金、工商管理費(fèi)，如未交納，則由承包人承擔(dān)相應(yīng)處罰。

　　12、承包方應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按稅收管理制度使用發(fā)票。不得使用假票和涂改及與單位不相符的票證，不得偽造有關(guān)證照和票據(jù)，如因違法違規(guī)給造成損失或不良影響的或在承包期內(nèi)發(fā)生的投訴，由承包人負(fù)責(zé)解釋、答復(fù)，情節(jié)嚴(yán)重的有權(quán)單方終止合同。

　　13、承包方應(yīng)依據(jù)國(guó)家法律和地方有關(guān)部門規(guī)定，自覺(jué)履行防火安全、門前三包、綜合治理及安全、保衛(wèi)等義務(wù)，并接受甲方的監(jiān)督檢查。認(rèn)真做好各項(xiàng)消防安全工作，不得在停車內(nèi)非法存放易燃、易爆等危險(xiǎn)物品和其他化學(xué)品。如有違反上述各項(xiàng)約定，將須承擔(dān)包括甲方直接和間接損失在內(nèi)的一切經(jīng)濟(jì)后果和法律責(zé)任。

　　14、承包方在承包期內(nèi)應(yīng)保護(hù)、維護(hù)停車場(chǎng)內(nèi)的設(shè)備設(shè)施、綠化，停車場(chǎng)的衛(wèi)生管理由承包方負(fù)責(zé)且必須符合衛(wèi)生管理要求，如有重要檢查及大型活動(dòng)，承包方應(yīng)無(wú)條件配合。承包方如有違約或違規(guī)，將追究承包方責(zé)任。

　　運(yùn)營(yíng)的管理方案篇8

　　一、方案說(shuō)明

　　本方案是為大型集團(tuán)設(shè)置房地產(chǎn)專業(yè)公司進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，解答有關(guān)運(yùn)營(yíng)管理方案的建議，旨在為地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)提供專業(yè)化、科學(xué)化、規(guī)范化的概要性的指導(dǎo)意見(jiàn)。本方案并非基于具體土地、具體團(tuán)隊(duì)、具體市場(chǎng)研判的市場(chǎng)報(bào)告，也有別于正式的制度設(shè)計(jì)。

　　二、中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理趨勢(shì)簡(jiǎn)判

　　1、中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的發(fā)展趨勢(shì)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)歷產(chǎn)剛性需求帶來(lái)硬性發(fā)展、政策調(diào)整沖擊、出庫(kù)存促進(jìn)房地產(chǎn)、房地產(chǎn)爆發(fā)拿地、再至調(diào)整的過(guò)程。各個(gè)房地產(chǎn)公司都心理很糾結(jié)地面臨“去、留”、“成長(zhǎng)、萎縮”的選擇。

　　龍頭企業(yè)在融資渠道、拓展布局、人才梯隊(duì)建設(shè)等方面均有著十分明顯的優(yōu)勢(shì)，在調(diào)控中的經(jīng)營(yíng)策略非常合理，既重視擴(kuò)張，也注重規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)戰(zhàn)略上積極向高周轉(zhuǎn)策略靠攏。房地產(chǎn)企業(yè)紛紛實(shí)施多元化發(fā)展戰(zhàn)略，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。從發(fā)展的業(yè)務(wù)范圍來(lái)看，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，房企的發(fā)展方向更為多元化，今年以來(lái)企業(yè)的多元化發(fā)展腳步加快，轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、一級(jí)開(kāi)發(fā)等等，尤其是旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，成為眾多企業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)企業(yè)在大的氣候征兆下，都在苦練“內(nèi)功”，在拼管理，在拼“資源整合”，在拼“人才”，在向管理要效益，在經(jīng)過(guò)暴利時(shí)代之后，房地產(chǎn)行業(yè)已然走上精細(xì)化管理之路，行業(yè)正在經(jīng)歷一次重新洗牌。這就是目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)“戰(zhàn)國(guó)”時(shí)代的現(xiàn)狀和趨勢(shì)！

　　2、新趨勢(shì)對(duì)開(kāi)發(fā)管理模式及管理團(tuán)隊(duì)的要求。

　　對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，過(guò)去那種依賴高地價(jià)、高房?jī)r(jià)的粗放式贏利模式將難以持續(xù)，目前的各種環(huán)境也決定了新入門的房地產(chǎn)企業(yè)從土地價(jià)格的快速上漲中獲取高利潤(rùn)的的模式已不可取。新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵是在一種高效、可控的管控模式下，由一支高素質(zhì)的職業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作。

　　三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理的目標(biāo)

　　基于集團(tuán)的管控及投資目標(biāo)，更好的實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)及企業(yè)價(jià)值；建議開(kāi)始介入的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的目標(biāo)可明確為以下幾點(diǎn)：

　　第一，構(gòu)建在項(xiàng)目所在地突出的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力，保證本地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)可控、高效；構(gòu)建成熟的房地產(chǎn)管控模式，設(shè)立項(xiàng)目負(fù)責(zé)制的動(dòng)力單元，明確“責(zé)、權(quán)、利”，真正將個(gè)人利益與權(quán)力和責(zé)任掛鉤，杜絕責(zé)任不清、賞罰不明、人浮于事的現(xiàn)象，為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理探索第一條可行的模式。

　　第二，打造一支“精干、高效”的專業(yè)化操作的職業(yè)團(tuán)隊(duì)，專業(yè)團(tuán)隊(duì)職業(yè)操作，同時(shí)實(shí)現(xiàn)集團(tuán)與運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的“雙贏”，為項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)及其他項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)培養(yǎng)人才。

　　第三，初步樹(shù)立特色地產(chǎn)品牌在區(qū)域的影響力，為企業(yè)在區(qū)域的發(fā)展奠定一定的品牌基礎(chǔ)。

　　第四，確保盈利，將本項(xiàng)目打造成地區(qū)標(biāo)桿“精品”樓盤(pán)，為公司取得最大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，或者說(shuō)爭(zhēng)取項(xiàng)目利益最大化。這是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的最終目標(biāo)。

　　四、運(yùn)營(yíng)管理的基本思路

　　在成功的關(guān)鍵是在一種高效、可控的管控模式及一支高素質(zhì)的職業(yè)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)。為達(dá)成上述的運(yùn)營(yíng)管理目標(biāo)，企業(yè)必須走市場(chǎng)化道路，管理要在規(guī)范化的基礎(chǔ)上追求精細(xì)化，團(tuán)隊(duì)也必須是專業(yè)化、職業(yè)化的團(tuán)隊(duì)。這樣，才能既保證了企業(yè)運(yùn)營(yíng)的高效，又保證了投資者的`可控性。

　　1、運(yùn)營(yíng)管理的基本要點(diǎn)：

　�。�1）執(zhí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)公司或股東負(fù)責(zé)；成立項(xiàng)目全過(guò)程一體的動(dòng)力單元，保證項(xiàng)目經(jīng)理在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的建設(shè)、營(yíng)銷、交付全過(guò)程負(fù)責(zé)。

　�。�2）公司或股東與項(xiàng)目經(jīng)理簽訂責(zé)任狀，明確責(zé)、權(quán)、利；

　�。�3）項(xiàng)目經(jīng)理與項(xiàng)目部門經(jīng)理簽訂責(zé)任狀，明確部門職責(zé)，將利益與部分的權(quán)力和責(zé)任掛鉤。

　　2、主要運(yùn)營(yíng)流程：

　�。�1）項(xiàng)目經(jīng)理帶領(lǐng)動(dòng)力單元對(duì)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)進(jìn)行充分調(diào)研，形成當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)調(diào)研報(bào)告報(bào)公司或股東審批，以便對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確定位；項(xiàng)目經(jīng)理牽頭組織編制項(xiàng)目公司的管理制度、流程、管控體系和績(jī)效考核體系等報(bào)公司或股東審批；

　�。�2）項(xiàng)目經(jīng)理牽頭，與建筑設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)單位對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)進(jìn)行充分論證，形成適合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)客戶需求、性價(jià)比高的“精品”設(shè)計(jì)方案，報(bào)公司或股東審批；

　�。�3）項(xiàng)目經(jīng)理牽頭組織編制項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃，包括：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃、項(xiàng)目投資估算、資金使用計(jì)劃、營(yíng)銷回款計(jì)劃、項(xiàng)目融資計(jì)劃等報(bào)公司或股東審批；

　�。�4）以公司或股東審批的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃作為考核項(xiàng)目經(jīng)理的主要依據(jù)，公司與項(xiàng)目經(jīng)理簽訂責(zé)任狀；

　�。�5）項(xiàng)目經(jīng)理牽頭分解項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，形成各部門、各專業(yè)子計(jì)劃；

　　（6）項(xiàng)目經(jīng)理牽頭組建精干的專業(yè)團(tuán)隊(duì)（動(dòng)力單元），明確各部門、各專業(yè)“責(zé)、權(quán)、利”并簽訂責(zé)任狀；

　�。�7）項(xiàng)目公司每月如實(shí)形成《項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)月報(bào)》，報(bào)公司或股東審核，以便公司或股東對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行考核、對(duì)項(xiàng)目的監(jiān)控以及根據(jù)總部戰(zhàn)略、市場(chǎng)的變化等對(duì)項(xiàng)目公司下達(dá)相關(guān)的指令；

　�。�8）項(xiàng)目公司根據(jù)總部對(duì)項(xiàng)目公司《管控模式》的規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)的流程和請(qǐng)示。

　　五、團(tuán)隊(duì)及管理

　　1、團(tuán)隊(duì)的組織設(shè)計(jì)

　　（1）項(xiàng)目公司組織管理概述

　　公司經(jīng)營(yíng)管理實(shí)行董事會(huì)授權(quán)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制：董事會(huì)由投資股東構(gòu)成，對(duì)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、重大投資事項(xiàng)及重大的經(jīng)營(yíng)管理事項(xiàng)享有最高決策權(quán)；在董事會(huì)授權(quán)下，總經(jīng)理全面負(fù)責(zé)公司的經(jīng)營(yíng)管理事務(wù)；公司根據(jù)工作需要設(shè)立若干副總（或其他高管）協(xié)助總經(jīng)理工作；總經(jīng)理由董事會(huì)任命；副總經(jīng)理由總經(jīng)理提名，董事會(huì)批準(zhǔn)。

　�。�2）集團(tuán)（投資者）與項(xiàng)目公司（項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)）的責(zé)權(quán)劃分：在戰(zhàn)略、投融資、財(cái)務(wù)方面實(shí)行集權(quán)管理；

　　在成本控制方面對(duì)項(xiàng)目投資估算目標(biāo)執(zhí)行、招投標(biāo)實(shí)行集權(quán)管理；在人力資源管理方面的人員招聘、薪酬績(jī)效實(shí)行部分放權(quán)；在運(yùn)營(yíng)管理方面：項(xiàng)目決策、運(yùn)營(yíng)監(jiān)察實(shí)行集權(quán)管理，設(shè)計(jì)管理實(shí)行部分放權(quán)，工程建設(shè)業(yè)務(wù)操作層面全面放權(quán)。

　　這樣既保證能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制，又保證了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的高效。

　　3、項(xiàng)目的銷售管理

　　項(xiàng)目擬自己組建銷售團(tuán)隊(duì)進(jìn)行銷售。銷售團(tuán)隊(duì)的收入與銷售業(yè)績(jī)緊密掛鉤，提高銷售代理公司的工作熱情，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。項(xiàng)目公司要建立一支成熟的項(xiàng)目銷售管理團(tuán)隊(duì)。項(xiàng)目的銷售管理團(tuán)隊(duì)全部由從事過(guò)五年以上房地產(chǎn)銷售管理的專業(yè)人才組成，銷售管理團(tuán)隊(duì)要熟悉華東地區(qū)市場(chǎng)，精于項(xiàng)目策劃，擅長(zhǎng)于各種銷售策略的使用，能熟練地運(yùn)用廣告、價(jià)格策略開(kāi)拓市場(chǎng)。

　　2、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的標(biāo)準(zhǔn)化管理

　　為確保公司發(fā)展目標(biāo)的達(dá)成和相關(guān)政策、制度的有效實(shí)施，保證團(tuán)隊(duì)的高效可控運(yùn)作，保證投資利潤(rùn)的有效實(shí)現(xiàn)，地產(chǎn)項(xiàng)目擬實(shí)行全面的標(biāo)準(zhǔn)化管理、全面計(jì)劃管理和全面預(yù)算管理，特別是要實(shí)行全面標(biāo)準(zhǔn)化管理。通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化體系的建設(shè)，持續(xù)不斷地提升和改進(jìn)團(tuán)隊(duì)、部門和員工的工作效率及辦事流程，達(dá)到如下管理作用：

　　一是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化

　　通過(guò)簽訂動(dòng)力單元目標(biāo)責(zé)任書(shū)權(quán)責(zé)管理與目標(biāo)管理相結(jié)合，通過(guò)確定投資者、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、部門和員工個(gè)人的工作目標(biāo)，確定項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、部門和個(gè)人的聚焦主題，并借助各種溝通手段及行政手段，對(duì)目標(biāo)責(zé)任書(shū)目標(biāo)實(shí)施過(guò)程進(jìn)行有效的控制，以強(qiáng)化企業(yè)的聚焦能力和執(zhí)行能力，并進(jìn)而提高企業(yè)整體快速反應(yīng)能力。

　　二是提高計(jì)劃管理的標(biāo)準(zhǔn)化。

　　首先是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的標(biāo)準(zhǔn)化管理，在項(xiàng)目進(jìn)度編制階段，科學(xué)制訂項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，并通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)計(jì)劃的目標(biāo)層層分解，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)壓力有效的向下傳遞，從而使得部門和員工的努力與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的發(fā)展相協(xié)同，促進(jìn)團(tuán)隊(duì)的達(dá)成；

　　其次通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化目標(biāo)反饋體系的建設(shè)，能保證計(jì)劃的實(shí)施過(guò)程中及時(shí)地反饋信息并對(duì)計(jì)劃進(jìn)行及時(shí)地調(diào)整，對(duì)計(jì)劃的實(shí)施進(jìn)行有效的管理；在后評(píng)估階段，對(duì)計(jì)劃的實(shí)施結(jié)果進(jìn)行準(zhǔn)確的評(píng)估，并找出差距，分析原因，以利于對(duì)計(jì)劃管理的改善。

　　三是簡(jiǎn)化內(nèi)部審批流程的標(biāo)準(zhǔn)化。

　　首先對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的全過(guò)程事項(xiàng)梳理，對(duì)于開(kāi)發(fā)過(guò)程的行政事業(yè)性收費(fèi)、區(qū)域性單一來(lái)源事項(xiàng)的審批，參照集團(tuán)相近項(xiàng)目或類似收費(fèi)制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)行政事業(yè)性收費(fèi)、區(qū)域性單一來(lái)源采購(gòu)事項(xiàng)的合同審批及付款標(biāo)準(zhǔn)化管理，在項(xiàng)目全面預(yù)算編制階段，詳細(xì)制訂項(xiàng)目資金計(jì)劃，并通過(guò)內(nèi)部審批流程標(biāo)準(zhǔn)化對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的行政事業(yè)性收費(fèi)、區(qū)域性單一來(lái)源事項(xiàng)等資金計(jì)劃的目標(biāo)層層落實(shí)，一次性審批通過(guò)后下放合同審批流程及付款節(jié)點(diǎn)，簡(jiǎn)化內(nèi)部審批流程及事項(xiàng)匯報(bào)有效實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的建設(shè)高效性，緩解施工階段的時(shí)間壓力有效的加快工程進(jìn)度，從而使得項(xiàng)目建設(shè)與項(xiàng)目銷售去化目標(biāo)相一致，促進(jìn)地產(chǎn)的銷售的達(dá)成；

　　其次通過(guò)單一來(lái)源費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)化目標(biāo)反饋體系的建設(shè)，能保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的行政事業(yè)性收費(fèi)、區(qū)域性單一來(lái)源事項(xiàng)計(jì)劃的實(shí)施過(guò)程中及時(shí)地反饋信息并對(duì)收費(fèi)目錄及收費(fèi)價(jià)格進(jìn)行及時(shí)地調(diào)整，對(duì)支付費(fèi)用進(jìn)行有效的管理；在后評(píng)估階段，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行的實(shí)施結(jié)果進(jìn)行準(zhǔn)確的評(píng)估，并找出差距，分析原因，以利于對(duì)費(fèi)用管理的改善。

　　運(yùn)營(yíng)的管理方案篇9

　　根據(jù)《三明市城市管理局等六部門印發(fā)關(guān)于深化整治城區(qū)公共空間違規(guī)設(shè)立經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)問(wèn)題及規(guī)范收費(fèi)管理等行為實(shí)施方案的通知》（明城管〔2022〕7號(hào)）及《中共泰寧縣紀(jì)委辦公室《關(guān)于加強(qiáng)日常監(jiān)督推動(dòng)“點(diǎn)題整治”工作常態(tài)化的實(shí)施方案》的通知》（泰紀(jì)辦〔2022〕3號(hào)）有關(guān)工作要求，為深化整治城區(qū)公共空間違規(guī)設(shè)立經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)問(wèn)題，進(jìn)一步規(guī)范收費(fèi)管理等行為，決定在全縣開(kāi)展深化整治城區(qū)公共空間違規(guī)設(shè)立經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)問(wèn)題及規(guī)范收費(fèi)管理等行為專項(xiàng)工作（以下簡(jiǎn)稱“停車場(chǎng)整治工作”），具體實(shí)施方案如下：

　　一、工作目標(biāo)

　　進(jìn)一步鞏固整治成果，完善停車場(chǎng)規(guī)劃、設(shè)立、備案、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、收費(fèi)等方面長(zhǎng)效制度，強(qiáng)化日常監(jiān)管；新增城區(qū)公共空間違規(guī)設(shè)立經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)和收費(fèi)不規(guī)范行為明顯減少，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題按照常態(tài)化的監(jiān)管制度及時(shí)整治到位；對(duì)合法設(shè)立的經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)價(jià)格違法行為舉報(bào)線索核查率達(dá)到100%，對(duì)實(shí)行政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)管理的停車場(chǎng)所，100%實(shí)施分區(qū)域（類別）、分時(shí)段差異化停車收費(fèi)政策及實(shí)現(xiàn)夜間22:00至次日早上7:00不等的免費(fèi)停車時(shí)段；加大停車場(chǎng)建設(shè)力度，力爭(zhēng)全年新增城鎮(zhèn)公共停車泊位50個(gè)。

　　二、職責(zé)分工

　　停車場(chǎng)整治工作各職能部門合力做好轄區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)整治工作的謀劃、部署、推動(dòng)和提升，具體落實(shí)停車場(chǎng)整治工作，各職能部門具體分工如下：

　　泰寧縣發(fā)展和改革局：負(fù)責(zé)對(duì)實(shí)行政府定價(jià)（含政府指導(dǎo)價(jià)）管理的停車場(chǎng)所，實(shí)施分區(qū)域、分時(shí)段差異化停車收費(fèi)政策，全縣100%實(shí)施分區(qū)域（類別）、分時(shí)段差異化停車收費(fèi)政策，全縣道路停車泊位100%設(shè)置夜間22:00至次日早上7:00不等的'免費(fèi)停車時(shí)段；對(duì)需要納入政府定價(jià)（含政府指導(dǎo)價(jià)）管理的城區(qū)公共空間合法設(shè)立的經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)所，要完善相關(guān)收費(fèi)規(guī)定，加強(qiáng)停車收費(fèi)管理。

　　泰寧縣公安局交通警察大隊(duì)：負(fù)責(zé)城區(qū)道路范圍內(nèi)違法設(shè)置停車泊位的摸排工作，2022年底前，城區(qū)道路停車泊位摸排率達(dá)到100%。

　　泰寧縣自然資源局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)在開(kāi)展國(guó)土空間規(guī)劃編制中充分考慮城市停車設(shè)施建設(shè)需求，合理安排停車設(shè)施規(guī)劃空間；規(guī)范利用儲(chǔ)備土地設(shè)立經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)，按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。對(duì)排查發(fā)現(xiàn)的非法占用儲(chǔ)備土地設(shè)立經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)的要依法依規(guī)查處到位，整治到位率達(dá)到100%。

　　泰寧縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局：負(fù)責(zé)加大停車場(chǎng)建設(shè)力度，力爭(zhēng)全年新增城區(qū)公共停車泊位50個(gè)；嚴(yán)格對(duì)照20xx年問(wèn)題臺(tái)賬，對(duì)已完成整改的城市公園、綠地、廣場(chǎng)逐一開(kāi)展“回頭看”，確保問(wèn)題零反彈；按照100%比例全部完成實(shí)地排查。

　　泰寧縣市場(chǎng)監(jiān)督管理局：負(fù)責(zé)持續(xù)宣傳停車場(chǎng)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)“十個(gè)清”“十個(gè)不”倡議，推動(dòng)停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者增強(qiáng)規(guī)范收費(fèi)主體責(zé)任意識(shí)，依法查處經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)價(jià)格違法行為；合法設(shè)立的經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)價(jià)格違法行為舉報(bào)線索核查率達(dá)到100%；配合縣住建局（城市管理局）對(duì)移交的需辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照停車場(chǎng)名單進(jìn)行核對(duì)，積極引導(dǎo)未辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的停車場(chǎng)及時(shí)主動(dòng)辦理，辦理情況及時(shí)向縣住建局（城市管理局）反饋。

　　三、重點(diǎn)任務(wù)

　�。ㄒ唬⿵�(qiáng)化機(jī)制建設(shè)，在停車場(chǎng)規(guī)劃、設(shè)立、備案、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、收費(fèi)等方面建立長(zhǎng)效機(jī)制

　　1.落實(shí)長(zhǎng)效制度。各職能部門根據(jù)本地實(shí)際情況，進(jìn)一步加強(qiáng)停車場(chǎng)規(guī)劃、設(shè)立、備案、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、收費(fèi)等方面規(guī)范化管理。

　　2.完善閉環(huán)機(jī)制。對(duì)投訴舉報(bào)受理、轉(zhuǎn)辦、調(diào)查取證、核實(shí)、整改、反饋等各環(huán)節(jié)實(shí)行閉環(huán)管理，明確各環(huán)節(jié)的責(zé)任部門、辦理時(shí)限和有關(guān)要求，暢通群眾評(píng)價(jià)反饋渠道。

　�。ǘ┏掷m(xù)做好新增城區(qū)公共空間違規(guī)設(shè)立經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)和收費(fèi)不規(guī)范問(wèn)題整治

　　1.加大宣傳，拓寬問(wèn)題線索渠道。充分運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)、新媒體、宣傳海報(bào)、宣傳小冊(cè)子等載體，在街道、社區(qū)、居住小區(qū)和停車場(chǎng)等場(chǎng)所進(jìn)行宣傳，公布投訴舉報(bào)電話，拓寬群眾投訴舉報(bào)渠道，提高群眾的知曉率和參與度。

　　2.加大力度，持續(xù)推進(jìn)專項(xiàng)整治。綜合運(yùn)用數(shù)據(jù)套合、資料審核、實(shí)地核查、信訪舉報(bào)線索收集等手段，繼續(xù)排查新增問(wèn)題，依法依規(guī)進(jìn)行處置。

　　3.加強(qiáng)跟蹤，確保整治工作實(shí)效。不定期對(duì)整改后的停車場(chǎng)進(jìn)行抽查、暗訪，防止回潮和反彈，鞏固整治成效。

　�。ㄈ﹫�(jiān)持疏堵結(jié)合，加強(qiáng)停車場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)，增強(qiáng)停車泊位，不斷滿足群眾停車需求

　　1.堅(jiān)持疏堵結(jié)合。堅(jiān)持以改造提升為主，確需取締的，應(yīng)另行補(bǔ)充相應(yīng)的停車泊位數(shù)量，確�，F(xiàn)有城區(qū)停車泊位總量不減少。

　　2.提高停車位使用效率。積極推廣公共停車設(shè)施智能管理平臺(tái)建設(shè)，探索錯(cuò)峰停車，提高停車設(shè)施的使用效率。

　　3.多方式新設(shè)停車設(shè)施。采取增劃道路停車泊位、安裝機(jī)械式立體停車設(shè)備和新建停車場(chǎng)等方式增加停車設(shè)施。鼓勵(lì)利用政府儲(chǔ)備用地、待建土地、空閑廠區(qū)等閑置場(chǎng)所，依法設(shè)置臨時(shí)停車設(shè)施，緩解停車?yán)щy。

　　四、工作步驟

　�。ㄒ唬┎渴鹜七M(jìn)（7月底前）

　　縣住建局按照“定主體、定目標(biāo)、定措施、定進(jìn)度”的原則，制定工作方案，明確各職能部門具體分工，推進(jìn)專項(xiàng)整治工作。

　�。ǘ┱奶嵘�9月底前）

　　各職能部門在全面梳理、總結(jié)去年實(shí)施集中整治工作成效和存在問(wèn)題的基礎(chǔ)上，認(rèn)真分析原因，研究提出對(duì)策，進(jìn)一步健全完善城區(qū)公共空間經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)規(guī)劃、設(shè)立、備案、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、收費(fèi)等方面的制度，強(qiáng)化日常監(jiān)管，按照職責(zé)分工，對(duì)新發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，逐宗建檔，實(shí)行臺(tái)賬管理，并結(jié)合實(shí)際依法依規(guī)進(jìn)行處置，整治一宗，銷號(hào)一宗。

　�。ㄈ�(yàn)收鞏固（10月底）

　　縣住建局對(duì)開(kāi)展的專項(xiàng)整治情況進(jìn)行總結(jié)，并匯總形成“問(wèn)題（整改）清單、制度清單、成果清單”三項(xiàng)清單，同時(shí)，建立健全停車場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制，規(guī)范停車場(chǎng)管理，加強(qiáng)常態(tài)化屬地日常監(jiān)管工作。

　　五、工作要求

　�。ㄒ唬└叨戎匾�，提高認(rèn)識(shí)。各職能部門要高度重視停車場(chǎng)點(diǎn)題整治工作，主要領(lǐng)導(dǎo)做到“親自部署、親自過(guò)問(wèn)、親自協(xié)調(diào)、親自督辦”有關(guān)“點(diǎn)題整治”工作。圍繞整治項(xiàng)目和工作重點(diǎn)，細(xì)化、分解工作任務(wù)，加強(qiáng)跟蹤督促，及時(shí)研究解決問(wèn)題，確保各項(xiàng)任務(wù)落實(shí)到位，并接受縣紀(jì)委監(jiān)委的監(jiān)督。

　�。ǘ┎块T聯(lián)動(dòng)，形成合力。協(xié)調(diào)機(jī)制要充分發(fā)揮統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用，推動(dòng)各職能部門之間的協(xié)同協(xié)作，增強(qiáng)工作合力，及時(shí)建立健全信息互通、線索移交、成果共享等工作機(jī)制；對(duì)排查出的清單，各職能部門要按照職責(zé)依法依規(guī)處置到位；對(duì)整治工作推諉扯皮、進(jìn)展遲緩、不作為、亂作為等行為的，要嚴(yán)肅追責(zé)問(wèn)責(zé)；定期召開(kāi)整治工作推進(jìn)會(huì)，協(xié)調(diào)解決問(wèn)題、困難，合力推動(dòng)整治工作，推動(dòng)全縣上下“一盤(pán)棋”開(kāi)展整治。

　　（三）加強(qiáng)宣傳，營(yíng)造氛圍。要堅(jiān)持“開(kāi)門整治”，主動(dòng)公開(kāi)監(jiān)督舉報(bào)方式，及時(shí)做好“點(diǎn)題整治”項(xiàng)目的宣傳發(fā)布與政策解讀。要加強(qiáng)宣傳，充分利用各種宣傳媒介廣泛宣傳整治工作開(kāi)展情況。主動(dòng)收集和及時(shí)反饋群眾訴求，每月通過(guò)信訪、“e三明”、“12345”等多渠道了解群眾訴求，幫助群眾協(xié)調(diào)解決困難和問(wèn)題，建立有關(guān)臺(tái)賬，提高群眾參與的積極性，提升群眾滿意率。

　�。ㄋ模┙⑴_(tái)賬，及時(shí)報(bào)送。專項(xiàng)整治工作實(shí)行“工作臺(tái)賬”和“問(wèn)題臺(tái)賬”雙臺(tái)賬月報(bào)告制度，縣住建局于每月23日前將專項(xiàng)整治工作開(kāi)展情況形成書(shū)面材料報(bào)送縣紀(jì)委監(jiān)委相應(yīng)紀(jì)檢監(jiān)察室和市協(xié)調(diào)機(jī)制辦公室，10月8日前報(bào)送專項(xiàng)整治工作總結(jié)。

　�。ㄎ澹┙ㄕ铝⒅�，長(zhǎng)效管理�？h住建局要督促各職能部門按照專項(xiàng)整治工作方案逐項(xiàng)落實(shí)，梳理形成“問(wèn)題清單、制度清單、成果清單”三項(xiàng)清單。對(duì)整治中發(fā)現(xiàn)的個(gè)性問(wèn)題要及時(shí)整改到位；對(duì)共性問(wèn)題要建立機(jī)制，堵塞漏洞。對(duì)已整改問(wèn)題，每半年組織開(kāi)展“回頭看”，鞏固整改成果。對(duì)在整治中發(fā)現(xiàn)的行業(yè)性、普遍性、政策性問(wèn)題，要深入剖析原因，深化改革舉措，建立標(biāo)本兼治的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　運(yùn)營(yíng)的管理方案篇10

　　房地產(chǎn)公司內(nèi)部運(yùn)營(yíng)模式是針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，房地產(chǎn)公司在一定的組織機(jī)構(gòu)下，根據(jù)系統(tǒng)控制目標(biāo)和方法，形成的一套管理運(yùn)作體系。

　　本方案將從組織機(jī)構(gòu)、系統(tǒng)控制目標(biāo)和方法以及管理運(yùn)作體系三方面提出房地產(chǎn)公司內(nèi)部運(yùn)營(yíng)模式的設(shè)計(jì)思路。

　　一、組織機(jī)構(gòu)

　�。ㄒ唬┕窘M織機(jī)構(gòu)框架

　　組織機(jī)構(gòu)框架設(shè)計(jì)的核心問(wèn)題是職能設(shè)計(jì)。職能設(shè)計(jì)規(guī)定了組織在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中業(yè)務(wù)內(nèi)容的構(gòu)成和分配，以及組織中每個(gè)部門、每個(gè)人的工作范圍和內(nèi)容，從而自業(yè)務(wù)每個(gè)單元到業(yè)務(wù)整體，自每個(gè)人到部門到公司整體，形成一種有效的運(yùn)營(yíng)體系。

　　職能設(shè)計(jì)需具備全面性和效率性。全面性是指職能設(shè)計(jì)涵蓋了項(xiàng)目所涉及的每個(gè)方面和項(xiàng)目進(jìn)行中的每個(gè)階段；效率性是指根據(jù)職能的技術(shù)相關(guān)性劃分職能部門，對(duì)于具體工作盡可能避免雙重管理和交叉管理問(wèn)題。

　　據(jù)此，本方案從項(xiàng)目業(yè)務(wù)內(nèi)容、公司內(nèi)部管理內(nèi)容和對(duì)外協(xié)作單位三方面提出組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)方案。對(duì)于各部門所有職能內(nèi)容不一一列舉，這里僅提出主要職能框架。

　　（二）項(xiàng)目部組織機(jī)構(gòu)

　　納入項(xiàng)目部的公司整體機(jī)構(gòu)框架擬采用矩陣式結(jié)構(gòu)。項(xiàng)目部仍設(shè)立五部，受總公司垂直上級(jí)監(jiān)督指導(dǎo)和項(xiàng)目經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)。

　　項(xiàng)目部組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)的主要問(wèn)題是公司五部與項(xiàng)目部之間的職權(quán)分配。對(duì)此，方案設(shè)計(jì)的思路是：總部控制，項(xiàng)目執(zhí)行；效能優(yōu)異，權(quán)責(zé)明晰。

　　“總部控制，項(xiàng)目執(zhí)行”即房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中的主控線和重點(diǎn)問(wèn)題，全部由公司總部決策，項(xiàng)目部有決策的建議權(quán)和參與權(quán)；對(duì)于公司總部形成的決策，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)具體執(zhí)行，并擁有在公司主控線和重大問(wèn)題下的工作自主權(quán)。例如，以項(xiàng)目預(yù)算和成本核算為中心的財(cái)務(wù)控制線，以項(xiàng)目總進(jìn)度安排和進(jìn)度調(diào)整為中心的進(jìn)度控制線，應(yīng)由公司總部控制；項(xiàng)目部按照預(yù)算方案和總進(jìn)度方案自主開(kāi)展具體工作，并接受總部對(duì)工作的監(jiān)督和指導(dǎo)，保障財(cái)務(wù)和進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。另外，涉及投資決策、設(shè)計(jì)方案選取、工程招標(biāo)、材料招標(biāo)等重大問(wèn)題，應(yīng)由公司總部管理決策。項(xiàng)目部按照設(shè)計(jì)方案、工程合約、材料合約，進(jìn)行相應(yīng)的設(shè)計(jì)管理、建筑單位管理和材料供應(yīng)商管理。

　　“效能優(yōu)異，權(quán)責(zé)明晰”是對(duì)“總部控制，項(xiàng)目執(zhí)行”的系統(tǒng)架構(gòu)的要求。根據(jù)“效能優(yōu)異”的原則，對(duì)于主控線和重點(diǎn)問(wèn)題之外的常規(guī)和不可預(yù)知問(wèn)題，由項(xiàng)目部現(xiàn)場(chǎng)處理。對(duì)于涉及主控線和重點(diǎn)問(wèn)題的變更和調(diào)整，必須經(jīng)由公司總部解決。在合約簽訂和執(zhí)行的過(guò)程中，會(huì)不可避免地出現(xiàn)偏差，因?yàn)楹霞s簽訂和執(zhí)行分屬公司和項(xiàng)目部，就不可避免地產(chǎn)生公司五部與項(xiàng)目部之間的推諉，就此在“權(quán)責(zé)明晰”的原則下，因?yàn)楹贤韬龊筒煌晟贫l(fā)生偏差，由公司總部負(fù)責(zé)處理；如果合同完善并明確約定，執(zhí)行偏差由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)。

　�。ㄈ┞毼坏燃�(jí)和職務(wù)等級(jí)設(shè)計(jì)

　　職位等級(jí)是根據(jù)組織機(jī)構(gòu)職能確定的工作范圍和權(quán)責(zé)。職位等級(jí)的設(shè)計(jì)重點(diǎn)是管理層次和管理幅度，即對(duì)上下級(jí)關(guān)系的界定。公司職位等級(jí)設(shè)計(jì)建立在五部的框架下，分為總經(jīng)理、副總經(jīng)理、部長(zhǎng)（總監(jiān)）、經(jīng)理、助理、員工六級(jí)。項(xiàng)

　　目部的職位等級(jí)根據(jù)公司職位等級(jí)，除總經(jīng)理外，分為副總經(jīng)理、部長(zhǎng)、經(jīng)理、助理、員工五級(jí)。在一般情況下，上級(jí)聽(tīng)取直接下級(jí)的匯報(bào)，并向直接下級(jí)下達(dá)任務(wù)。盡量避免越級(jí)匯報(bào)和越級(jí)下達(dá)任務(wù)，這種情況容易引起職位權(quán)力的分散，損害垂直管理的效率。例如，某部門經(jīng)理具有部門預(yù)算的審批和經(jīng)費(fèi)的申請(qǐng)權(quán)，越級(jí)下達(dá)任務(wù)，可能造成部門員工無(wú)權(quán)處置問(wèn)題，并且擾亂部門工作計(jì)劃和管理有序性。

　　職務(wù)等級(jí)是根據(jù)所從事的業(yè)務(wù)內(nèi)容和個(gè)人專業(yè)技術(shù)能力所確定的薪酬體系。職務(wù)等級(jí)同樣分為公司六級(jí)和項(xiàng)目部五級(jí)。一般情況下，職位等級(jí)與職務(wù)等級(jí)一一對(duì)應(yīng)。然而考慮到某些專業(yè)職位的特殊性，以及人事管理的靈活性，職位等級(jí)和職務(wù)等級(jí)可以存在偏差。例如，檢驗(yàn)員職位屬助理級(jí)，可以定為經(jīng)理級(jí)職務(wù)。

　　在公司業(yè)務(wù)開(kāi)展初期，可以根據(jù)項(xiàng)目情況和公司人員情況逐步完善職位配套，柔性安排職務(wù)等級(jí)。

　　二、系統(tǒng)控制目標(biāo)和方法

　�。ㄒ唬┫到y(tǒng)控制的目標(biāo)

　　房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的控制主線是成本、進(jìn)度、質(zhì)量三方面。成本控制是對(duì)資金的控制，進(jìn)度控制是對(duì)時(shí)間的控制，質(zhì)量控制在這里不僅是對(duì)工程質(zhì)量的.控制，也是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中各項(xiàng)職能能力的設(shè)計(jì)和改進(jìn)。

　　成本控制的核心是預(yù)算管理和資金計(jì)劃。預(yù)算管理即對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行分類，通過(guò)項(xiàng)目概預(yù)算和預(yù)算設(shè)定預(yù)算目標(biāo)，并在各部門的職能框架下執(zhí)行預(yù)算目標(biāo)，進(jìn)行系統(tǒng)性成本控制。資金計(jì)劃即在預(yù)算的基礎(chǔ)上進(jìn)行匯總，并根據(jù)進(jìn)度編制資金使用計(jì)劃表，以及融資計(jì)劃表，提出資金支出和資金籌融的時(shí)間數(shù)量方案。

　　進(jìn)度控制是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及業(yè)務(wù)面廣、業(yè)務(wù)單位多提出的控制目標(biāo)。同樣進(jìn)度控制不僅是工程進(jìn)度控制，也包括前期開(kāi)發(fā)、證照辦理、市場(chǎng)銷售等業(yè)務(wù)的進(jìn)度。進(jìn)度控制即通過(guò)進(jìn)度計(jì)劃將各部門的工作和業(yè)務(wù)單位的協(xié)助工作連接成時(shí)間控制線，保障主業(yè)務(wù)線條按時(shí)間計(jì)劃推進(jìn)。

　　質(zhì)量控制即對(duì)圍繞成本控制和進(jìn)度控制兩條主線，各個(gè)職能活動(dòng)的具體實(shí)施進(jìn)行優(yōu)化和持續(xù)改進(jìn)。例如，開(kāi)展預(yù)算控制中工程建筑成本控制，主要是對(duì)承建商的合約控制和合約調(diào)整，那么就招標(biāo)工作和工程更改的流程和方式，這些具體

　　實(shí)施的設(shè)計(jì)和改進(jìn)，就是質(zhì)量控制的重點(diǎn)。如果說(shuō)成本控制是“三維”管理的資金軸，進(jìn)度控制是“三維”管理的時(shí)間軸，那么質(zhì)量控制就是“三維”管理的深度和績(jī)效軸。

　�。ǘ┫到y(tǒng)控制的方法

　　實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)控制目標(biāo)的方法分為會(huì)議控制和節(jié)點(diǎn)控制。

　　會(huì)議控制，即對(duì)分散的職能工作進(jìn)行統(tǒng)一和協(xié)調(diào)，確保各項(xiàng)職能圍繞既定的成本和進(jìn)度執(zhí)行；對(duì)計(jì)劃與實(shí)際的偏差進(jìn)行檢查和分析，提出關(guān)鍵問(wèn)題的解決方案，并相應(yīng)調(diào)整成本進(jìn)度目標(biāo)以及部門工作計(jì)劃；對(duì)職能部門的活動(dòng)和工作方案進(jìn)行審定，如審定招標(biāo)方案、招聘方案等，并根據(jù)實(shí)際效果提出改進(jìn)措施。

　　節(jié)點(diǎn)控制，即將總成本進(jìn)度目標(biāo)分解階段目標(biāo)或小周期目標(biāo)，例如樁基工程目標(biāo)、月度成本進(jìn)度目標(biāo)、季度成本進(jìn)度目標(biāo)等；各職能根據(jù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)確定工作方案，評(píng)價(jià)工作績(jī)效；對(duì)于分解節(jié)點(diǎn)進(jìn)行系統(tǒng)的財(cái)務(wù)和進(jìn)度評(píng)估，核算經(jīng)營(yíng)效益。

　　三、管理運(yùn)作體系

　　將組織機(jī)構(gòu)職能按照系統(tǒng)控制目標(biāo)貫通，就形成了管理運(yùn)作體系。

　　如圖，成本控制線是由各部門根據(jù)項(xiàng)目的成本構(gòu)成部分，分別提出成本預(yù)算和計(jì)劃，即項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中發(fā)生成本的數(shù)額和時(shí)間，財(cái)務(wù)部作為成本控制線的核心部門對(duì)其他部門預(yù)算和計(jì)劃進(jìn)行匯總，并制定融資計(jì)劃。在總體預(yù)算實(shí)施中，各部門對(duì)當(dāng)期已發(fā)生的成本進(jìn)行核算，財(cái)務(wù)部根據(jù)實(shí)際支出金額監(jiān)察部門核算結(jié)果，并與總成本預(yù)算和概預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，衡量總成本目標(biāo)執(zhí)行情況；各部門對(duì)下期發(fā)生的成本項(xiàng)目和金額進(jìn)行預(yù)測(cè)，上報(bào)財(cái)務(wù)部匯總，財(cái)務(wù)部根據(jù)匯總結(jié)果籌集下期資金。

　　進(jìn)度控制線是由工程部制定工程總進(jìn)度計(jì)劃，并分節(jié)點(diǎn)提出節(jié)點(diǎn)目標(biāo)，各部門圍繞工程總進(jìn)度和節(jié)點(diǎn)目標(biāo)，安排本部門工作時(shí)間線。在總進(jìn)度實(shí)施中，工程部對(duì)當(dāng)期項(xiàng)目的進(jìn)度進(jìn)行回顧，檢查現(xiàn)場(chǎng)施工、證照辦理、人員配備、銷售等工作的進(jìn)行情況，與總進(jìn)度目標(biāo)進(jìn)行比對(duì)，提出改進(jìn)方案；在改進(jìn)方案的基礎(chǔ)上，確定下期進(jìn)度目標(biāo)，并要求各部門相應(yīng)調(diào)整計(jì)劃。

　　質(zhì)量控制線是對(duì)各部門開(kāi)展職能工作方法的控制，是實(shí)現(xiàn)成本和進(jìn)度目標(biāo)的基石。各部門的職能工作維持在高水平就能減少成本控制線和進(jìn)度控制線的偏差。然而質(zhì)量控制線的改進(jìn)基于各部門的業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，還需逐步完善。

　　綜合本方案提出的內(nèi)部運(yùn)營(yíng)模式，即在系統(tǒng)目標(biāo)和方法的主軸上，帶動(dòng)公司總部及各部門職能運(yùn)轉(zhuǎn)的大齒輪，通過(guò)大齒輪作用于項(xiàng)目小齒輪，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益目標(biāo)。