落實社區(qū)治理，給人們一個安穩(wěn)的環(huán)境。下面是小編整理的雜居小區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查報告，請閱讀，上公文站，發(fā)現(xiàn)學習。
雜居小區(qū)一直是困擾社區(qū)各項工作的老大難問題。目前，城區(qū)多個雜居小區(qū)中，僅靠建設單位、企事業(yè)單位或社區(qū)進行水電、衛(wèi)生等簡單維護，管理上處于比較缺失狀態(tài)，部分居民的滿意度不高，給城市管理帶來一些工作難度。
一、基本現(xiàn)狀與問題
城區(qū)現(xiàn)有雜居小區(qū)159個，主要集中等社區(qū)�？倯魯�(shù)9163戶，居住總人數(shù)28137人，總建筑面積約88萬平方米。通過走訪與調(diào)查，這些小區(qū)存在的共性問題主要表現(xiàn)在以下三個方面：
一是設施陳舊老化、居住要素不夠齊全。老小區(qū)建設時間早，年久失修，普遍存在屋面墻體滲水、道路破損、綠化不足、下水道堵塞、線路老化無序等實際問題，加上雜居小區(qū)中有相當部分是原來單位的集資房或房改房，安全保障設施不齊全，物業(yè)維修無資金來源，部分小區(qū)樓盤小且夾雜私房住宅，四周通道多，無封閉式管理條件，存在著防火、防盜等安全隱患。
二是居住區(qū)內(nèi)業(yè)主結構復雜、流動性大。居住在老小區(qū)的業(yè)主大多是城區(qū)老居民和單位福利分房的職工，經(jīng)濟條件好的住戶均已外遷新購改善性住房，輪換入住的多數(shù)為下崗職工、無業(yè)人員、孤寡老人和低收入家庭，此類老小區(qū)出租房比例較高，人員流動性較大。
三是管理上有缺失、公共服務難到位。小區(qū)內(nèi)業(yè)主的公共意識比較淡薄，自治責任與要求難以達成共識，各個社區(qū)也因點多面廣，管理與服務難以跟上，加上硬件設施不夠完備甚至缺失，導致車輛亂停、雜物亂堆、私搭濫建、違規(guī)裝修、改變房屋使用性質等現(xiàn)象時有發(fā)生，居民普遍反映缺乏舒適感、安全感。
二、相關對策和建議
雜居小區(qū)在城區(qū)中占有相當大的比重，因此在城市住宅管理和城市的文明建設中具有決定性的作用。今后5-10年內(nèi)，應把握的指導思想和原則是：
堅持“政府主導與社會參與相結合、政策扶持與市場運作相結合”的原則，采取“先行試點、重點提升、分類指導、穩(wěn)步推進”的辦法，實施從無償—低償—市場化物業(yè)漸進的服務方式，逐步實現(xiàn)物業(yè)管理“全面覆蓋、規(guī)范有序”的管理目標。
具體辦法為“專、改、扶、引、管”多管齊下，穩(wěn)步推進：
一專：把社區(qū)作為物業(yè)管理活動的主體，在各社區(qū)內(nèi)成立物業(yè)管理辦公室(物業(yè)服務部)，專人專崗承擔雜居小區(qū)內(nèi)的保安、保潔、綠化、維修等物業(yè)管理和服務工作職責，探索“社區(qū)搭臺、能人牽頭、居民參與”的社區(qū)自助式物業(yè)服務模式。區(qū)房管局對社區(qū)物業(yè)管理機構進行業(yè)務指導，抓好行業(yè)隊伍建設及上崗人員的培訓工作。
二改：由政府為主導投資，整合各方力量，把老舊小區(qū)的綜合改造作為一項重要的公益項目予以規(guī)劃建設，在整治與改造中堅持四個結合：一是把老小區(qū)改造建設與片區(qū)規(guī)劃結合起來;二是把開發(fā)改造項目與國家保障房中的“城市棚戶區(qū)”改造項目結合起來;三是把改造的主體工程與公共服務、物業(yè)管理功能性用房結合起來;四是將民營投資開發(fā)商住樓盤與政府規(guī)劃建設公益休閑場所相結合。
武漢市中心城區(qū)老舊住宅區(qū)改造工作，從2009年起連續(xù)四年被列為市政府“十大實事”之一，各中心城區(qū)共整修小區(qū)道路20.2萬平方米，改造排水管網(wǎng)5.73萬米，粉刷樓道墻面178萬平方米，增建崗亭637個，配套維修工具695臺(套)，落實物業(yè)服務用房568間1.6萬平方米。通過安裝太陽能路燈、鋪設彩磚、新建自行車棚、配套排漬等25項設施工程，使武漢市中心城區(qū)583個老舊住宅區(qū)，實現(xiàn)從“全覆蓋”提檔升級到長效管理“三級跳”，路面平、管道暢、樓道亮、環(huán)境美惠及到275萬小區(qū)居民。
武漢市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗告訴我們：采用“市場十公益”的雙軌模式，依托四種形式填補老舊住宅區(qū)物業(yè)服務空白：即引入專業(yè)化物業(yè)服務公司，同時推行社區(qū)物業(yè)服務部、業(yè)主代表自治和社區(qū)單位共管三種非專業(yè)化的物業(yè)形式。
區(qū)近三年連續(xù)實施雜居(舊城)改造項目共約100萬平方米，2012年已投資700萬元改造平云一路等雜居小區(qū)600戶，惠及2200人。2013年計劃改造明珠路片區(qū)500戶，這種由政府牽頭協(xié)調(diào)，住建(規(guī)劃)、財政、社區(qū)具體承辦，逐年計劃實施改造，得到市民一致肯定與好評。但有兩個方面的問題值得注意：一是改造計劃與方案征求意見面要寬一點;二是后期物業(yè)管理如何對接，建立長效機制方面盡可能與前期方案綜合考慮，既管當前更管長遠。
三扶：雜居小區(qū)是城市化進程中的一個特殊群體，在不斷規(guī)范和建立長效機制中，政府應該給予一定的扶持。目前武漢市已有10%社區(qū)物業(yè)服務機構啟動稅收減免和財政年度預算補貼政策，我區(qū)可考慮設立“物業(yè)管理專項補貼資金”和“小區(qū)物業(yè)突發(fā)事件應急資金”制度，該專項資金可以結合城鎮(zhèn)綜合整治，由各社區(qū)根據(jù)具體情況申報使用，接手的物業(yè)公司可按小區(qū)每平方米0.2元的標準享受專項補貼;部分物業(yè)公司可享受稅金優(yōu)惠政策。小區(qū)內(nèi)物業(yè)費標準為每戶每月30元，其中居民自行承擔20元，政府補貼10元。低保戶物業(yè)費每月承擔10元，政府補貼20元。雜居小區(qū)居民名單由社區(qū)報街辦審核，半年核發(fā)一次經(jīng)費到社區(qū)，并由社區(qū)將補貼情況張榜公布，接受社區(qū)居民共同監(jiān)督。
四引：我區(qū)物業(yè)管理尚處起步發(fā)展階段，要進一步加大宣傳力度，引導居民樹立三種觀念：(1)業(yè)主自治觀念。物業(yè)管理的重要方式是居民實現(xiàn)自我管理、自我服務，業(yè)主代表大會作為決定有關事宜的最高權力機構，業(yè)主管理委員會作為具體執(zhí)行機構，應健全組織，履行職責，主動做好宣傳、溝通、引導工作。社區(qū)居委會應配合、指導、監(jiān)督物業(yè)公司工作。(2)質價相符的觀念。“優(yōu)質優(yōu)價”是市場經(jīng)濟法則，讓更多的居民認同物業(yè)需求，認同有償服務，認同等級消費。(3)部門聯(lián)動觀念。針對小區(qū)內(nèi)亂搭亂建、無證經(jīng)營、占道擺攤、違規(guī)裝飾等問題，城管、工商、消防、房管相關部門應相互配合，充分發(fā)揮城管110作用。房管部門應會同社區(qū)完善物業(yè)管理糾紛的快速調(diào)處機制，民政部門應開展小區(qū)“關愛工程”，對困難戶實施救助，工、青、婦應結合社區(qū)“義工”活動，廣泛開展“結對幫扶”延伸工程。
五管：建立長期有效的管理機制，是確保雜居小區(qū)物業(yè)管理朝著社會化、市場化、規(guī)范化發(fā)展的'必然方向。從武漢百步亭(全國文明社區(qū)示范點)經(jīng)驗來看，社區(qū)對轄區(qū)的人文居住狀況比較熟悉，了解居民的物業(yè)服務需求，小區(qū)居民對社區(qū)組織比較信任，這些都有利于對雜居小區(qū)實施相應的物業(yè)管理。因此各社區(qū)可以設立物業(yè)服務部參照網(wǎng)格員的辦法，對轄區(qū)內(nèi)的雜居小區(qū)進行物業(yè)服務和管理，形成政府主導、社區(qū)協(xié)調(diào)、居民自治、部門聯(lián)動、社會參與“五位一體”過渡方式。
(1)“自己人”參與管理。雜居老房集約改造后，物業(yè)公司可聘請知根知底的居民當“管家”：下崗工人做門衛(wèi)，大爺當巡邏員，大媽做小區(qū)保潔員，這種技術含量比較低的工作交由居民負責，既可解決就業(yè)，在人工費上也相對低廉。(2)技術工人打通使用。社區(qū)物業(yè)必須網(wǎng)絡一批技術過硬的工程等專業(yè)人員。采取集約管理之后，由社區(qū)物業(yè)對多個小區(qū)實施管理，在經(jīng)費方面完全有能力聘請松散式的技術人員，實行“點單式”的服務，約定事項，定向收費，這樣既保證服務到位又能節(jié)省費用。(3)物管設備共享降低運行成本。一輛垃圾車可以將3—4個居民小區(qū)當日生活垃圾全部清運;一臺打草機、疏通機、電錘等，可供十多個小區(qū)循環(huán)使用，只需要社區(qū)按政府固定補貼資金來一次性購置，分年度保養(yǎng)維護，便可讓雜居小區(qū)居民“有求必應”，解決日常生活中的煩心事。
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