小區(qū)建設和完善管理催辦函

　　XX小區(qū)業(yè)主委員會

　　明珠業(yè)函〔2015〕1號

　　關(guān)于規(guī)范明珠苑小區(qū)建設和完善管理的催辦函

　　貴州華庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司威寧分公司(以下稱公司或開發(fā)商)：

　　根據(jù)草海明珠苑小區(qū)第一屆業(yè)委會第一次委員會議紀要，現(xiàn)特函告貴公司及時解決處理以下問題:

　　一、必須按相關(guān)要求盡快解決以下問題并作好相關(guān)賠償

　　(一)必須按照小區(qū)沙盤的設計修建好小區(qū)出入道路【修建好符合500戶人出入的標準的小區(qū)西面(草海鎮(zhèn)人民北路方向)現(xiàn)農(nóng)業(yè)銀行處的小區(qū)出入道路和消防安全通道，修建好威寧民族中學大門斜對面符合500戶人出入的小區(qū)出入道路和消防安全通道，修建好D棟2單元處通往草海鎮(zhèn)健康路方向的小區(qū)出入道路和消防安全通道)】。

　　(二)停止幼兒園修建的侵權(quán)活動。

　　(三)小廣場中央單株植樹必須按照原有設計修建為噴水景觀。

　　(四)必須拆除屋頂隔熱層上方的房屋建筑，并修復防水功能。

　　(五)必須按要求配置好標準的物業(yè)管理辦公用房，即業(yè)主委員會辦公室用房，物業(yè)管理公司辦公室用房。

　　(六)必須及時給廣大業(yè)主出示商品房交接的全部文件材料【現(xiàn)在下差的相關(guān)材料是：《工程竣工驗收備案表》(蓋章原件)、《面積實測表/測繪單位實測面積明細》(可為復印件但要有章)、《門禁系統(tǒng)安裝使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認定書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》、規(guī)劃設計更改前后的小區(qū)設計圖紙】。

　　(七)必須在2個月內(nèi)(2015年3月23日前)按相關(guān)技術(shù)標準一次性修復好廣大業(yè)主反映的外墻壁滲水、屋頂變形、屋頂漏水、衛(wèi)生間漏水(D東1單元11樓3號屋頂變形、屋頂漏水、外墻壁滲水非常嚴重，請盡快解決)等房屋修建中存在的“豆腐渣”工程問題。

　　(八)根據(jù)《中華人民共和國侵權(quán)責任法》第四十一條因產(chǎn)品存在缺陷造成他人損害的，生產(chǎn)者應當承擔侵權(quán)責任;第四十三條因產(chǎn)品存在缺陷造成損害的，被侵權(quán)人可以向產(chǎn)品的生產(chǎn)者請求賠償，也可以向產(chǎn)品的銷售者請求賠償?shù)认嚓P(guān)規(guī)定。開發(fā)商必須對受害業(yè)主作相應的損失賠償。如不能在規(guī)定的時間內(nèi)修復的，必須按照推遲一天200元的標準補償給每戶受害業(yè)主，直至修復并獲得相關(guān)權(quán)威部門驗收合格為準，否則必須作退房處理并承擔相應的損失和違約賠償。

　　(九)必須盡快消除電梯因質(zhì)量問題存在的安全隱患，必須盡快修復好小區(qū)每棟樓房的相關(guān)門禁系統(tǒng)并交付使用，必須及時修復或安裝好小區(qū)道路或走廊內(nèi)的監(jiān)控設施，消除盜竊安全隱患。

　　二、函告要求解決問題的事實及理由

　　(一)你公司發(fā)布虛假廣告，欺騙和誤導業(yè)主應承擔的違約責任

　　事實及理由：在草海明珠苑小區(qū)購房的大部分業(yè)主，當時主要是看中開發(fā)商宣傳的草海明珠苑小區(qū)面臨草海鎮(zhèn)人民北路方向有大量的花園綠化面積和兩條寬敞的小區(qū)出入通道，所以購買了此小區(qū)內(nèi)的住房。原來開發(fā)商在介紹小區(qū)規(guī)劃時一直聲稱“整個小區(qū)全部要根據(jù)沙盤設計修建(沙盤至今還存在)”，可是現(xiàn)在開發(fā)商根本不按照以前宣傳的沙盤設計修建，是一種“掛羊頭賣狗肉”的行為。一是違反了《中華人民共和國廣告法》第三條 廣告應當真實、合法，符合社會主義精神文明建設;第四條：廣告不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導消費者。二是違反了國家工商行政管理局1996年12月30日公布的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》(國家工商行政管理局第71號令)第一條 發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應當遵守《中華人民共和國廣告法》;第二條 房地產(chǎn)廣告必須真實、合法、科學、準確，符合社會主義精神文明建設要求，不得欺騙和誤導公眾。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。因此，開發(fā)商必須承擔相對于所有業(yè)主的違約責任，并及時按照小區(qū)沙盤的設計修建好小區(qū)出入道路和消防安全通道。

　　(二)你公司隨意更改規(guī)劃設計應承擔的違約責任

　　1.更改住房設計內(nèi)容為幼兒園修建的侵權(quán)和違約責任

　　事實及理由：即使開發(fā)商的更改規(guī)劃得到了威寧自治縣人民政府的原則上同意，開發(fā)商也要承擔違約責任。

　　理由是：開發(fā)商更改規(guī)劃雖然獲得政府的原則上同意，但是，此類問題涉及到的不僅僅只是一種法律關(guān)系，它涉及到的是兩種法律關(guān)系。一種法律關(guān)系是開發(fā)商與規(guī)劃部門之間的行政法律關(guān)系。在這層法律關(guān)系中，開發(fā)商是行政管理相對方，政府規(guī)劃部門是行政主體。雙方的權(quán)利義務主要是開發(fā)商在申請調(diào)整設計方案的過程中，必須獲得規(guī)劃部門的審批同意，規(guī)劃部門有權(quán)監(jiān)督建筑項目按規(guī)劃要求施工和建設;開發(fā)商有權(quán)要求規(guī)劃部門按法律法規(guī)的要求審批規(guī)劃的立項和變更，有義務嚴格按規(guī)劃要求施工建設，竣工后接受規(guī)劃部門的驗收。然而開發(fā)商更改規(guī)劃要求獲得政府規(guī)劃部門批準同意，這只是說明開發(fā)商沒有違反行政法律法規(guī)的規(guī)定，不承擔行政責任，但不必然意味著不承擔相對于業(yè)主的侵權(quán)和違約責任。開發(fā)商是否承擔相對于業(yè)主的侵權(quán)和違約責任涉及到的是第二層法律關(guān)系。

　　一是開發(fā)商更改住房設計規(guī)劃內(nèi)容為幼兒園設計內(nèi)容，造成了業(yè)主住宅小區(qū)進出入通道、消防安全通道變窄、花園綠化面積減少(原有住房設計用地面積600㎡左右，這里還需要開發(fā)商出示原來的設計圖紙佐證，現(xiàn)在幼兒園設計用地面積2457.8㎡)、噪音增大的侵權(quán)和違約行為。

　　二是因為更改規(guī)劃是開發(fā)商主動向規(guī)劃部門申請的，是否要求更改規(guī)劃完全是開發(fā)商自己能主動控制和掌握的，開發(fā)商申請更改規(guī)劃的時候?qū)τ谇趾�業(yè)主是明知的，不屬于“不可抗力”而免責的范疇。

　　三是開發(fā)商向政府部門申請更改設計規(guī)劃時，也沒有采取公示、聽政等相關(guān)程序，當時沒有公示告知廣大業(yè)主和聽取廣大業(yè)主的意見和維權(quán)建議，而是采取單方操作，這根本不合符國家的有關(guān)規(guī)定。

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