農村土地流轉調研報告

2024-11-19 調研報告

　　在當下這個社會中，報告的使用成為日常生活的常態(tài)，其在寫作上有一定的技巧。那么什么樣的報告才是有效的呢？下面是小編收集整理的農村土地流轉調研報告，希望對大家有所幫助。

　　農村土地流轉調研報告 1

　　隨著《農村土地承包法》的貫徹和實施，農村第二輪土地承包關系的不斷完善和農村經濟體制的不斷深入，農村剩余勞動力就業(yè)渠道不斷拓寬，農民紛紛進城外出務工經商，甚至全家外出的現(xiàn)象不斷涌現(xiàn)，為我市農村經濟多元化發(fā)展注入了新的活力。全市出現(xiàn)了較大數(shù)量土地承包經營權的流轉。據(jù)統(tǒng)計，全市現(xiàn)在已進行土地流轉的有14233份地、面積為36637畝。其中：轉包的9407份地、面積畝，轉讓2678份地、面積畝，互換916份地、面積畝，出租991份地、面積畝，入股27份地、面積畝，其他形式流轉的214份地、面積畝。在全市農村土地流轉中，有較為規(guī)范的流轉合同的只有1195份地、面積為5466畝，分別占應簽訂合同份數(shù)和面積的8.4%、14.92%；不規(guī)范的流轉合同有1278份地、面積為2545畝，分別占應該簽訂合同份數(shù)和面積的8.98%和6.95%；沒有流轉合同的有11760份地、面積為28626畝，分別占應簽訂合同份數(shù)和面積的82.62%、78.13%。

　　由于土地流轉的程序不規(guī)范，合同內容不完善，導致土地流轉糾紛案件大幅上升，就其流轉合同糾紛發(fā)生的主要因素由四個方面造成：一是重視不夠：部份干部認為土地承包經營權的流轉是農戶之間的私人行為，在稅費改革前只要完成了各項稅費任務就行，沒有嚴格按照土地承包經營權流轉的要求管理。但事實證明，不規(guī)范和不完善的土地流轉是日后承包糾紛的重大隱患。一旦發(fā)生了糾紛就難以解決，會引起層層上訪、甚至集體上訪，這樣的結果將會影響社會穩(wěn)定。二是放棄承包地的農戶沒有提出書面申請：前幾年由于各種費稅負擔較重，全家外出的農民自愿放棄土地承包經營權時，只向農業(yè)社長打了一個招呼，有的甚至只打了一個電話，沒有提交放棄土地承包經營權的書面申請或授權委托申請，農業(yè)社將其承包地收回后重新發(fā)包給其他農戶，該農戶事后反說是農業(yè)社強行將其承包地收回，侵犯了當事人的合法土地承包經營權，農業(yè)社又拿不出有利的證據(jù)，增加了此類糾紛處理的難度。三是沒有簽訂較為規(guī)范的土地流轉合同甚至沒有書面合同：農戶之間的流轉絕大多數(shù)沒有簽訂書面合同或合同內容不規(guī)范，有的只有雙方當事人才知道的口頭協(xié)議，認為都是親戚或關系較好的鄰居，不用簽訂合同，待到發(fā)生糾紛要求解決時難以取證，為處理糾紛增加了難度。四是程序不符合規(guī)定：集體經濟組織采取其他方式（招標、拍賣等）發(fā)包的土地，沒有按照《農村土地承包法》第48條的規(guī)定：“發(fā)包方將農村土地發(fā)包給本集體經濟組織以外的單位或個人承包，應當事先經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準”的程序辦理，日后隨著土地的升值或有了效益，村民紛紛要求解除合同，一經審理，又是無效合同，得不到法律的保護，使當事人的合法權益得不到的保護。

　　今年農業(yè)部頒發(fā)了從20xx年3月1日起施行的《農村土地承包經營權流轉管理辦法》（第47號令），該辦法明確規(guī)定了流轉原則、流轉方式、流轉合同和流轉管理部門等，對此，我局就加強農村土地承包經營權流轉管理工作提出如下建議：

　　一、切實加強對《農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》（農業(yè)部第47號令）的宣傳貫徹。利用專欄、廣播電視、會議等形式多樣的宣傳活動，各級干部要充分認識加強土地承包經營權流轉管理的重要性和必要性。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）要對村社干部進行一次專門的培訓，使其在農村土地承包經營權流轉過程中把好關，在依法、自愿、有償?shù)那疤嵯聡栏癜闯绦虿僮鳌＿€沒有購買農業(yè)法律法規(guī)選編的地方，請務必在近期內購回。

　　二、在今年6～8月對所轄區(qū)域內的土地承包經營權的流轉情況進行一次全面清理。對清理出來的問題分類加以完善和補充。

　　1、對農戶之間流轉合同和協(xié)議或不規(guī)范不完善的合同或協(xié)議的`流轉行為，按照市統(tǒng)一的《農村土地承包經營權流轉合同書》（樣式附后）的格式進行重新簽訂，當事人不在家的，由當事人寄回書面《授權委托書》委托其親屬代簽。所簽訂的各種流轉合同的期限不得超過承包人承包期的剩余時間。

　　2、對自愿放棄土地承包的農戶，必須完善放棄承包經營權的《申請書》或與集體經濟組織簽訂協(xié)議。否則不容許農業(yè)社將其承包地發(fā)包給他人承包。

　　3、對集體經濟組織采取招標、拍賣等方式發(fā)包的耕地、荒山、荒坡、荒灘等土地，要認真清理審查，嚴格按照《農村土地承包法》第48條的要求認真加以完善和補充，防止合同糾紛的發(fā)生，切實保護土地流轉雙方當事人的合法利益。

　　三、土地承包經營權流轉程序。承包方與受讓方達成流轉意向后，以轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，承包方應當及時向發(fā)包方務案；以轉讓方式流轉的，應當事先向發(fā)包方提出申請，取得同意后，雙方簽訂書面流轉合同書。流轉合同一式四份，流轉雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農村土地管理部門各備案一份。流轉當事人可以向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農村土地承包管理部門申請合同鑒證。但不得強迫接受鑒證。

　　四、各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農村土地承包管理部門應當及時向達成流轉意向的雙方當事人提供統(tǒng)一文本格式的流轉合同，并指導其簽訂后，予以登記備案。在指導流轉合同簽訂或流轉合同鑒證的過程中，發(fā)現(xiàn)流轉雙方有違反法律法規(guī)的約定，要及時予以糾正。

　　五、健全農村土地流轉檔案。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農村土地承包管理部門要及時對各類流轉土地進行登記備案，并將相應情況及時錄入微機，并報送市土地承包管理部門，在全市實行農村土地流轉信息化管理，減少和杜絕因土地流轉引起的各類糾紛。

　　農村土地流轉調研報告 2

　　最近，我就全市農村土地流轉情況進行了專題調研。總體上看，我市農村土地流轉發(fā)展態(tài)勢良好，但存在的問題不容忽視，必須加大力度，規(guī)范管理，促進我市土地流轉健康有序發(fā)展。

　　一、當前我市農村土地流轉的現(xiàn)狀和特點

　　近年來，我市把積極推動農戶承包土地的經營權流轉，作為調整農業(yè)產業(yè)結構、發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)和規(guī)模農業(yè)的主要措施來抓，取得了較好的成績。截止20xx年底止，全市農戶承包土地經營權流轉面積達98.37萬畝，占全市農用地總面積的10.7％；出讓承包土地經營權的農戶達到9.07萬戶，占全市農戶總數(shù)的12.91%，全市農村土地流轉呈現(xiàn)流轉形式多樣化、經營主體多元化、地區(qū)發(fā)展差異化的特征。

　　1、流轉形式多樣化。表現(xiàn)為轉包轉讓的比重最大，租賃次之，其余依次是入股和拍賣。一是轉包。這是一種短期的、季節(jié)性的流轉方式，一次流轉時間一般在一年以內。如茶陵縣煙稻產業(yè)區(qū)烤煙種植一般采用這種流轉方式，上半年烤煙種植大戶轉包部分農戶承包耕地種植煙葉，下半年由原承包戶繼續(xù)種水稻。轉包占全市農村土地承包權流轉總面積的36.24%。二是租賃。為目前我市承包土地流轉的主要形式之一。租賃期限一般在二年以上，耕地租賃不能超過承包期，"四荒"資源及林地租賃可達到30年，甚至更長。目前租賃占全市農村土地承包權流轉總面積的28.52%。三是"股份制"。也有叫股田制。承包農戶以自己的承包耕地經營權作為股份，融入合作社或農業(yè)企業(yè)，實行按股分紅；勞力參與生產，領取工資。承包農戶獲取股份分紅和勞務工資雙重收入。如攸縣網(wǎng)嶺鎮(zhèn)北坪村金嶺農民經濟合作社。全村24個組中20個組，450戶農戶、1600余畝連片耕地加入合作社。

　　合作社保證每年400斤稻谷/畝的最低保底收入返回給農戶，農戶還可以享受60%的合作社分紅。四是拍賣。村組將種植條件差，常年無人耕種的"四荒地"收歸集體，由集體統(tǒng)一連片重新開發(fā)，收入歸集體所有，開發(fā)后也可成片拍賣發(fā)包，這是丘崗地開發(fā)的主要形式。"四荒"資源、水面或原村級集體所有的土地使用權也是通過拍賣，拍賣期可達到50年或更長。五是托管、互換等其他形式達18.66萬畝，占18.97%

　　2、經營主體多元化。表現(xiàn)為農業(yè)生產專業(yè)大戶、農民專業(yè)合作社、農業(yè)龍頭企業(yè)和其他經濟單位成為流轉土地的受讓主體。一是專業(yè)大戶經營流轉土地。全市受讓100畝土地以上的經營大戶有359家，經營100畝耕地以上的經營大戶有97家，經營林地面積在1000畝以上的大戶有43家，農業(yè)生產專業(yè)大戶的流轉土地占總面積的11.8%。二是專業(yè)合作組織經營流轉土地。全市有146家農民專業(yè)合作組織參與了土地經營流轉。如攸縣大和諧農業(yè)生產服務專業(yè)合作社由11個村50名社員自愿聯(lián)合組建，擁有水稻種植面積3000畝，糧食加工企業(yè)3家，規(guī)模種植示范戶30戶，不僅壯大了合作社，也為出租土地的農戶人平增收近200元。三是農業(yè)加工企業(yè)經營流轉土地。全市先后有129家農業(yè)加工企業(yè)采取"公司+基地"的模式，積極融入農村土地流轉，經營受讓土地4.9萬畝，建設農業(yè)產業(yè)化基地。如醴陵市保豐農業(yè)發(fā)展股份公司以市農業(yè)局為技術依托，實行機械化操作，今年發(fā)展優(yōu)質稻、瓜果、蔬菜1762畝，明年將擴大到3000畝，有力推動了農業(yè)規(guī)模經營發(fā)展。四是其他經濟主體經營流轉土地。由于工商企業(yè)參與農村土地流轉，初步形成了股份制企業(yè)和個體、私營企業(yè)等不同市場主體共同參與、投資農村土地流轉市場的格局。據(jù)初步調查，目前全市土地流入的家庭和工商企業(yè)、事業(yè)單位等達10萬多戶，涉及的農戶達到8萬之多。

　　3、地區(qū)之間的差異化。表現(xiàn)為經濟發(fā)展越活躍，農村土地流轉需求越旺盛，土地流入經營的.形式越多，效益越高。首先是流轉規(guī)模差異明顯。從全市五縣市來看，流轉面積最大的攸縣達15.4萬畝，占農用地總面積的6.16%；相對最少的炎陵縣流轉面積2.9萬畝，僅占農用地總面積的1.42%，相差5個百分點。其次是流轉的價格相差較大。由于受地域、用途、效益和非農產業(yè)比重等因素影響，流轉價格差異很大。全市農村耕地流轉畝均租賃價格達到200元/畝·年；最高、最低的分別為80元/畝·年和500元/畝·年，上下相差6倍多。流轉林地價格最高、最低的分別為3元/畝·年和30元/畝·年，上下相差10倍。從各區(qū)縣市內部分析看，越是農業(yè)生產效益高的地方流轉價格高。第三是土地流入經營形式差異明顯。就城郊而言，土地流轉的需求相對十分旺盛，受讓主體更加多樣化，在流轉后經營形式上形成了以休閑農業(yè)為主，加工業(yè)、市場服務業(yè)、規(guī)模種養(yǎng)業(yè)等共同發(fā)展的格局，其土地流轉的效益相對較高，有的高達800元/畝。

　　二、當前制約農村土地流轉的主要因素

　　經調查分析，當前制約農村土地流轉主要存在四個因素。

　　1、觀念滯后、社保不力--流轉意愿不強。一是少數(shù)農民思想保守。受小富即安思想或對政策理解不透的影響，擔心土地長期流轉于自身利益不利，不敢與經營戶簽定長期流轉合同。特別是一些近城農民考慮建設征地利益問題，寧可拋荒也不愿流轉給別人耕種。二是部分農民對土地依賴性強。長期以來，農民都是以土地作為生存和就業(yè)的保障。特別是一些年齡偏大、缺乏務工技能的農民，更是依靠土地養(yǎng)家糊口。三是農民就業(yè)和社會保障乏力。一些進城務工經商的農民，擔心崗位和社會保障不穩(wěn)，把土地作為今后生活的退路。甚至連一些長期在城市工作、甚至有住房的農民，也不敢放棄土地。如xx縣一吳姓農民，在xx做蔬菜生意十七年，收入十分可觀，全家均在城市生活，但家里的土地只是委托親屬耕種，對放下土地仍有顧慮。

　　2、規(guī)章缺少、監(jiān)管缺位--流轉規(guī)范不夠。當前我市土地流轉中的不規(guī)范行為突出表現(xiàn)為"三多三少"：農民自行流轉多，報村鎮(zhèn)批準備案少；口頭協(xié)議多，書面協(xié)議少；協(xié)議責權不明的多，明確的少。調查顯示，目前全市有流轉合同的僅占25%，真正責權明確、條款完整、內容全面的合同流轉少之又少。其原因：一是缺乏操作性強的流轉規(guī)則。如沒有相應的具體的規(guī)范操作程序，統(tǒng)一編制的流轉合同書，科學的土地流轉價格體系等等，使土地經營權流轉無從下手。二是缺乏中介組織服務平臺。全市僅醴陵清水江等個別鄉(xiāng)鎮(zhèn)開始成立農村土地流轉服務中心外，絕大部分縣市區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)農村土地中介機構一片空白，土地流轉供求雙方信息不暢。三是缺乏有效管理和監(jiān)督。雖然《農村土地承包法》明確規(guī)定縣級以上地方政府農業(yè)、林業(yè)等行政主管部門分別負責本行政區(qū)域內農村土地承包及承包合同管理，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責本行政區(qū)域內農村土地承包及承包合同管理，但受多方面影響，相關部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)只對土地矛盾糾紛進行處理，而對農村土地流轉缺乏有效的引導、規(guī)范與監(jiān)管，土地流轉大多處于自發(fā)狀態(tài)。

　　3、層次較低、方式單一--流轉效益不高。突出表現(xiàn)為"三低"。一是土地流轉比重低。據(jù)調查，目前全市耕地、林地、水面、荒土流轉比重分別為11.2%、6.7%、11.1%和6.5%，流轉的土地真正進入了專業(yè)化生產、公司化經營的只有11%左右，遠落后于江浙等東部先進地區(qū)。二是流轉層次低。當前，農村土地流主要是轉包、出租兩種方式，占流轉總面積的60%以上，農民只得到單一而且低廉土地租金，農民收益較低。而股份合作等新形式全市僅2.7萬畝，為流轉總量的3%。三是流轉集中程度低。土地分戶經營的分散性、兼顧性與土地流轉的計劃性、規(guī)模性之間的矛盾，土地流轉集中程度低。有時往往因為一戶或幾戶條件談不妥，就使業(yè)主難以實施土地成片規(guī)模流轉。全市最大種糧大戶攸縣符和平租賃耕地810畝，分散在新市、大同橋兩鎮(zhèn)21個村的125戶農戶，土地流轉的分散，降低了農業(yè)規(guī)模效益。

　　4、設施較差、主體不足--流轉基礎不牢。一是基礎設施條件較差。全市仍有相當部份的農田水利設施落后，特別是山區(qū)農田的交通、地塊狀況很不利于土地規(guī)模經營。二是經營主體規(guī)模不大。受農村經濟發(fā)展水平影響，農業(yè)產業(yè)化發(fā)展滯后，作為土地流轉主體之一流入方--龍頭企業(yè)、種養(yǎng)大戶總量明顯不足，全市參與土地流轉的農業(yè)加工企業(yè)僅129家、合作組織146家，不能滿足全市大規(guī)模土地流轉的需求。三是承包關系的不穩(wěn)性。部分村級組織隨意調整土地，無視"土地延包三十年不變"的政策，"三年一小調，五年一大調，一年調一次"。這些造成維系農戶與承包經營戶、業(yè)主之間土地承包關系的協(xié)議無法生效和履行，導致承包關系不穩(wěn)定，阻礙土地流轉進程。

　　三、對推進我市農村土地流轉的措施和建議

　　1、積極探索，創(chuàng)新流轉方式。要在穩(wěn)定完善農村家庭承包經營制度，按照"三個不得"，即不得改變土地集體所有性質，不得改變土地用途，不得損害農民土地承包權益的原則，鼓勵多形式流轉土地。農戶在流轉承包土地時，可以采取轉包、轉讓、出租、互換、入股以及其它法律法規(guī)規(guī)定的方式進行。要大膽創(chuàng)新、學習借鑒各地先進經驗，積極探索農戶自愿聯(lián)合流轉、農戶委托流轉、土地股份合作社等多種土地流轉形式。如保豐公司采取的以土地入股、以現(xiàn)金抵租、以實物抵租、公司免費租種早稻，晚稻返回農戶耕種的租用模式。支持集體經濟組織參與土地流轉。如醴陵市清水江鎮(zhèn)土地流轉托管中心模式。充分發(fā)揮農村合作經濟組織在土地流轉中的作用。如攸縣北坪金嶺合作社以農戶土地承包經營權入股進行合作生產，連片開發(fā)經營流轉土地的模式。打破行政區(qū)域，鼓勵以整村、聯(lián)村為單位進行土地流轉，如新市鎮(zhèn)種糧大戶符和平租用新市、大同橋兩鎮(zhèn)21個村125戶農戶810畝耕地的聯(lián)鎮(zhèn)聯(lián)村租賃規(guī)�；l(fā)展模式。同時探索有效的流轉辦法。如外出務工的農民可以通過集體經濟組織托管承包土地，可由村集體代為流轉，流轉收益歸原承包方；鼓勵從事二三產業(yè)的農民在自愿的基礎上將承包土地的剩余承包期一次性流轉出去，接轉方經原承包者同意可以將取得的土地再流轉等�？傊�，只要符合"三個有利于"、符合"三個不得"原則，就要不拘形式，不論性質，大膽闖、大膽試，創(chuàng)造土地流轉新路子。

　　2、加強管理，推動流轉有序進行。一是抓緊制定流轉發(fā)展規(guī)劃。尤其依據(jù)產業(yè)發(fā)展規(guī)劃做好土地流轉工作。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村的土地流轉要圍繞設施農業(yè)、休閑觀光農業(yè)、特色農業(yè)等抓好布局。106國道和主要公路沿線的農業(yè)走廊和特色種植基地、休閑農業(yè)觀光園、科技示范園和"一村一品"專業(yè)村等作為土地流轉發(fā)展的重點，形成"村為點、鎮(zhèn)為線、區(qū)為面"的土地流轉新格局。二是保障流轉雙方的利益。積極開展換發(fā)承包土地經營權工作，力爭在今年底之前完成全市農戶土地承包經營權換發(fā)證工作；同時，加快推進集體林權制度改革。嚴格農村土地流轉的民主程序和行政報批程序，依法簽訂土地流轉合同并建立備案制。加強土地流轉收益分配的管理，嚴格控制土地流轉的經營內容，依法保護流轉雙方利益，促進土地流轉健康有序進行。

　　3、扶持引導，促進土地向大戶集中。要盡快出臺扶持農村土地流轉相關政策性文件，制定并落實好土地流轉中用電、用地、稅收等優(yōu)惠政策。一是加大財政扶持力度。各級財政每年要在支農資金中安排一定額度，用于鼓勵農村承包土地流轉，壯大規(guī)模經營主體，培育重點產業(yè)、發(fā)展龍頭企業(yè)及興辦各類合作經濟組織。對農村合作經濟組織入股土地以及規(guī)模經營大戶流轉集中土地達到一定規(guī)模給予一次性獎勵。對縣市區(qū)農村土地流轉進行目標考核，重點培育一批農村土地股份合作社。二是強化金融信貸支持。各級金融部門要制訂支持農村土地流轉的信貸政策，允許農業(yè)產業(yè)化龍頭企業(yè)、農民專業(yè)合作組織和規(guī)模經營大戶采取土地承包經營權證進行抵押貸款。對業(yè)主流轉開發(fā)初期緊缺的資金，銀信部門應積極給予信貸支持。允許土地規(guī)模經營企業(yè)和種養(yǎng)大戶修建直接用于種養(yǎng)業(yè)生產、管理、服務的非永久性建筑物，并給予收費優(yōu)惠。三是整合涉農資金和資源。進一步整合各部門的涉農資金，促進涉農項目資金向土地流轉大戶、龍頭企業(yè)和專業(yè)合作組織傾斜。對土地流轉開展較好的地方，優(yōu)先安排土地整理項目和農業(yè)綜合開發(fā)項目，著力提高涉農資金的使用效率。

　　4、夯實平臺，規(guī)范土地流轉運作。建立健全政府和市場兩個流轉服務平臺。政府平臺主要是建立健全農村土地流轉的專門機構。建議縣級經管局加掛土地流轉服務中心牌子，鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立土地流轉服務站，村級成立土地流轉托管站，賦予其職權，負責抓好農村土地流轉指導、協(xié)調、監(jiān)管工作，包括出臺土地流轉的具體實施意見；加強流轉審批程序、合同簽訂簽證、流轉登記備案及檔案管理等工作；建立協(xié)調處理機制，調處農村土地流轉中的各類矛盾和糾紛；培育流轉紀經人、健全土地流轉社會保障制度等，為推進土地流轉創(chuàng)造良好的法制環(huán)境、信用環(huán)境、服務環(huán)境。市場平臺主要是成立流轉中介服務組織。按市場化規(guī)則有效配置土地，推行農村土地經營權價值評估機制，評估使用權市場價格，實現(xiàn)公平交易。建立土地流轉供需和市場價格等信息庫，為土地流轉供銷雙方提供信息服務，降低流轉交易成本，提高土地流轉交易的成功率。搭建經營項目、生產基地與流轉土地之間的橋梁，打造全省、全國知名的農村土地流轉對接服務品牌。真正做到流而有向、流而增效、流而有序、流而無憂，流出活力。

　　農村土地流轉調研報告 3

　　調查表明：全市農村土地承包經營權流轉主要有三種形式：

　　一是土地轉包；二是土地出租；三是土地入股。

　　除此以外，還有土地轉讓、土地互換等其它形式。

　　一、我市土地流轉呈現(xiàn)出以下幾個特點：

　　一是流轉形式多樣化。農村土地流轉的形式已由過去農戶之間的轉包為主，逐漸轉變?yōu)檗D包、互換、出租、轉讓等多種形式并存，流轉形式多樣化趨勢明顯。在全市流轉的8.58萬畝土地中，轉包、出租、入股、轉讓、互換五種形式都有，其中轉包、出租和入股共8.17萬畝，占95.2%，成為農村土地流轉的主要形式。

　　二是流轉主體多元化。隨著農村經濟的發(fā)展，農村土地流轉已不僅僅局限于農戶之間，種養(yǎng)大戶、龍頭企業(yè)、農民專業(yè)合作組織已經全面參與，使農村土地流轉主體趨于多元化。據(jù)統(tǒng)計，目前流入種養(yǎng)大戶的土地有3.57萬畝，占流轉面積的41.6%；流入到農民專業(yè)合作社的有2.05萬畝，占23.9%，流入到農業(yè)龍頭企業(yè)的有0.35萬畝，占4.1%。

　　三是流轉面積規(guī)模化。土地流轉由以前的分散零星流轉開始轉向規(guī)模集中連片流轉。據(jù)調查，全市涌現(xiàn)出以合作社、種植大戶、龍頭企業(yè)等為主體的100畝以上種養(yǎng)殖大戶179家，農民專業(yè)合作社承接土地流轉的有17家，流轉面積2.05萬畝，仁和集鎮(zhèn)的蘆龍農事服務合作社、金集鎮(zhèn)的益民新型農業(yè)合作社流轉土地2500多畝，種植大戶承接流轉的有159人，面積3.57萬畝。承接流轉面積100畝以上的有6.5萬多畝，占總流轉面積的76%，其中500畝以上流轉的達到33957畝，占總流轉面積的40%左右。仁和集鎮(zhèn)的宣有林、冶山鎮(zhèn)的張獻國流轉土地超過5000畝。

　　四是流轉程序規(guī)范化。通過完善制度、開展培訓、加強宣傳、搭建平臺等一系列措施，我市土地流轉程序進一步得到規(guī)范，基本做到土地流入流出有申請、村組有審核、市鎮(zhèn)有備案。據(jù)統(tǒng)計，20xx年全市共簽訂土地流轉合同3946份，合同面積達47260畝，占20xx年總流轉面積的83%，基本上采用了統(tǒng)一提供的規(guī)范性文本，土地經營權證、流轉合同都在鎮(zhèn)土地流轉中心備案存檔。

　　五是流轉服務組織化。隨著市、鎮(zhèn)、村三級管理服務網(wǎng)絡體系的建立，我市土地流轉已經開始由自發(fā)、口頭形式向規(guī)范化、組織化發(fā)展。目前，我市成立了以市委副書記劉榮祥同志為組長的農村土地流轉工作領導組，掛牌成立了農村土地流轉交易服務中心。15個鎮(zhèn)（街道）都成立工作領導組、土地流轉中心和管理辦公室，各鎮(zhèn)行政服務大廳增設了服務窗口，各村（社區(qū)）都配備了土地流轉信息員。據(jù)統(tǒng)計，三級農村土地流轉管理人員已經達到260多人。

　　二、土地流轉的主要成效及存在問題

　　1、提高了土地利用效率。實行農村土地適度規(guī)模流轉后，促進了土地資源的合理利用，增加了土地種植面積。仁和集鎮(zhèn)蘆龍農事合作服務社集中流轉土地近3000畝，通過小田改大田等措施對部分土地進行整治，增加了耕地面積近25%。

　　2、促進了農業(yè)規(guī)模經營。開展農村土地流轉，滿足了一部分有技術特長、有資金實力、有經營管理能力的專業(yè)大戶集約經營土地的愿望，實現(xiàn)了生產要素的合理配置，使土地經營權向專業(yè)大戶、合作社等規(guī)模經營主體集聚，擴大了規(guī)模經營面積，形成了一批具有一定規(guī)模的農產品基地。大通鎮(zhèn)的項永祥戶原是跑運輸?shù)�，積累資金后，通過參與土地流轉，建成了我市新興的蔬菜規(guī)模生產基地。冶山鎮(zhèn)張獻國辦企業(yè)有了一定的.積累，便棄工從農，今年租賃流轉后的土地5000多畝，除了進行水稻、玉米種植外，還引進了太空蓮藕、油桃等經濟作物，引領當?shù)剞r民向高效特色農業(yè)方向發(fā)展。

　　3、增加了農民的直接收入。我市絕大多數(shù)土地流轉費在每畝500元左右，國家有關惠農補貼仍歸農民享有。因此農民把土地流出后，不但在農田方面收入有了一定的保障，而且可以安心地經工經商，或外出務工，或在本地企業(yè)就業(yè)。金集鎮(zhèn)益民新型農業(yè)專業(yè)合作社有700多戶農民入社成為社員，將2468畝承包地流轉給合作社，每畝每年可得到450斤稻谷，而且還可以參加合作社的保底分紅，部分農民平時也可以在合作社做工獲得一定的報酬。入社社員年均增加收入4000多元，土地流轉后的農民務工經商、外出打工戶均增加收入5000多元。

　　4、培育了新的經濟主體。以農民專業(yè)合作社和有實力的種養(yǎng)大戶為主的經營主體參與土地流轉的積極性高漲，土地股份合作、農事服務等合作社數(shù)量不斷增加，有力地推動了農村土地流轉。永豐鎮(zhèn)的華福昌戶，20xx年從市良種場流轉土地504畝，與有關企業(yè)實行訂單生產，一年純收入達到30多萬元，已經成為名副其實的種植大戶。

　　5、加快了農村勞動力轉移。通過農村土地承包經營權的流轉，使很多農村勞動力從土地中解放出來，既維護了農民的土地承包權益，又解除了農民離土離鄉(xiāng)的后顧之憂，使更多的人從事二、三產業(yè)或外出打工。據(jù)統(tǒng)計：全市20xx年離土不離市的農業(yè)勞動力約12萬人，占全市農業(yè)總勞動力的38%。

　　據(jù)調查，目前影響土地流轉的主要問題有以下三個方面：

　　一是傳統(tǒng)思想觀念的束縛。目前，大多數(shù)農民戀土情結較濃，加上各項農業(yè)補貼，土地收益得到提升，農民把土地看得更加珍貴。即使外出務工、經商，也舍不得將土地流轉出去，從而限制和影響了土地流轉。

　　二是個別鎮(zhèn)村認識不到位。一些鎮(zhèn)村干部對于通過土地流轉發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)，加快新農村建設的重要性認識不足，積極性、主動性不高。

　　三是流轉機制不夠完善。有的鎮(zhèn)流轉程序不規(guī)范，土地流轉雙方的管理約束機制、調解糾紛仲裁機制等不夠完善。

　　三、加快推進土地流轉的意見和建議

　　1、強化責任，充分調動鎮(zhèn)村干部積極性和創(chuàng)造性。在農村土地流轉的進程中，鎮(zhèn)村干部的作用發(fā)揮非常關鍵。他們熟悉農戶家庭現(xiàn)狀、當?shù)氐漠a業(yè)特點、勞動力的流動狀況、農民的思想動態(tài)，做工作的針對性強。因此，各鎮(zhèn)（街道）黨委、政府要高度重視農村土地經營權流轉工作，把建立土地經營權流轉機制，促進土地經營權的有序流轉作為深化農村改革，實施機制創(chuàng)新的重要內容來抓，列入黨委、政府工作的議事日程。結合當?shù)貙嶋H，制訂一些促進土地流轉的措施，落實鎮(zhèn)村干部工作責任。建議市委、市政府考慮拿出指導性計劃，分解到各地并列入考核內容，對成績突出的予以表彰獎勵。

　　2、加強宣傳，消除農民的思想顧慮。一要多渠道、全方位宣傳土地流轉法律法規(guī)，宣傳土地流轉、規(guī)模經營的典型，使土地流轉的基本政策、原則、程序家喻戶曉，為土地流轉創(chuàng)造良好的輿論氛圍和政策環(huán)境。二要讓廣大農民充分認識到，土地不僅是就業(yè)和生存的手段，更是一筆可以利用的資產，從而提高農民群眾參與土地流轉的積極性和主動性。三要提高基層干部“以地生財”的意識，引導農民群眾提高組織化程度，增強運作土地的能力，促進農村土地流轉工作合理、健康、有序開展。

　　3、強力推進，大膽創(chuàng)新土地流轉模式。根據(jù)全市農業(yè)發(fā)展實際，大膽創(chuàng)新土地流轉模式，最大限度提高土地利用率及產出率。一要大戶示范帶動。大力培育種植、養(yǎng)殖大戶，依靠大戶的示范效應，促進農村土地流轉。二要合作社合力帶動。大力發(fā)展農村專業(yè)合作經濟組織，按照民主原則對土地統(tǒng)一管理，提高農民對土地流轉的積極性。三要招商引資帶動。建議將土地流轉工作與招商引資工作有效對接，互為促動。要大力引進有實力的農業(yè)龍頭企業(yè)到我市興辦特色農業(yè)、休閑農業(yè)、觀光農業(yè)。四要科研單位帶動。通過實行優(yōu)惠政策，鼓勵市內外科研單位和大專院校租賃農民土地，建設產業(yè)生產基地和科研基地。五要鼓勵有一定規(guī)模種植和養(yǎng)殖的大戶和合作社掛牌成立家庭農場和合作農場，為發(fā)展設施農業(yè)和高效農業(yè)創(chuàng)造條件，打好基礎。

　　農村土地流轉調研報告 4

　　xx縣農村土地流轉經過近幾年的不斷摸索、實踐，已形成了一定規(guī)模，并積累了豐富的經驗。為了進一步探索xx縣農村土地承包管理及流轉方式，建立承包土地經營權市場，我局組織力量對全縣土地承包管理及經營權轉讓等土地流轉問題進行了一次專項調查。調查情況如下：

　　一、農村土地流轉現(xiàn)狀

　　1、土地流轉規(guī)模。xx縣共有40個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，839個村，25萬農戶，77.1萬農業(yè)負擔人口，農村土地承包總面積122.7萬畝，其中水田91.6萬畝。全縣二輪承包簽訂承包合同23.5萬份，承包耕地116.6萬畝，發(fā)放土地承包經營權證22.1萬份。截至去年底止，全縣土地流轉總面積11.8萬畝，占承包土地總面積的10%，涉及承包農戶4.6萬戶，占承包數(shù)的19%。從鄉(xiāng)鎮(zhèn)看，40個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都存在土地流轉現(xiàn)象，流轉面積多的達3200多畝，占總面積的18%，流轉面積最少的僅占承包面積的3.2%;從行政村看，有土地流轉的村共825個，占總村數(shù)的98%。

　　2、土地流轉成因。我們一行深入到本縣青林、漆河、盤塘、楓樹、茶庵鋪、鄭家驛等6個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，走訪了部分村組干部和農戶，從中了解到農村土地流轉的主要成因有以下幾個方面：一是承包者外出務工，不能經營土地;二是勞動力進城經商，不便經營土地;三是種田效益不高，不想經營土地;四是為了方便生產，需要調整土地。這些原因雖然各有不同，但有一個共同點，都認識到土地是農民的基本生產資料，是最可靠的生活保障和生產條件。因此，不愿放棄承包權，只愿出讓使用權。

　　3、土地流轉形式。從調查了解到的情況看，xx縣土地流轉的形式主要有以下幾種：一是托管。一些外出務工或經商的農戶，將承包的土地部分或全部委托給親友、鄰居，只享受惠農補貼，不參與產品分配，這種形式大都是口頭協(xié)議，一般是一年一定。他們都是雙方交涉議定，一般是未經發(fā)包方認可并且未辦理任何手續(xù)，這種形式的轉讓戶約占45%。二是轉包。這種形式是原承包戶將承包地全部或部分轉包給承接戶。轉包的權利和義務由雙方議定或請中介人鑒證達成協(xié)議，多為口頭協(xié)議，一般也未經過發(fā)包方，也是一年一定一結算，這種形式的轉讓戶占約41%。三是互換。這種形式主要表現(xiàn)在戶與戶之間為方便耕作或防止牲畜踐踏，將原承包地塊互相兌換，兌換條件及補償?shù)仁乱�，由雙方協(xié)商達成協(xié)議，原承包關系不變。這種形式的轉讓戶約占5%。四是租賃。這種形式是承包戶將承包地租賃給本村本組農戶或本村組以外的單位和個人用于開發(fā)性生產。承租方一次或分年度付給出租方租賃金，這種形式占轉出戶的9%。

　　4、土地流轉效應。一是促進了家庭承包經營制度的進一步穩(wěn)定和完善。這種土地流轉機制，不僅解除了從事非農產業(yè)戶的后顧之憂，而且擴大了種地農戶的發(fā)展空間，尤其是拓展了解決農村人地矛盾突出的途徑。二是加速了農村勞動力的轉移，促進了民營私營經濟的發(fā)展。這種流轉機制，使從事非農業(yè)的農戶擺脫了土地束縛，集中精力外出打工、經商、從事二、三產業(yè)等。目前xx縣這類人員約占10萬人以上，加速了xx縣農村產業(yè)結構的合理調整。三是推動了農業(yè)產業(yè)化規(guī)模經營。目前全縣已有規(guī)模經營面積2.1萬畝，占到總流轉面積的20%，其中經營面積在30—50畝的大戶就有120多戶，這些農戶經營規(guī)模擴大以后，有的發(fā)展優(yōu)質稻生產，有的發(fā)展煙葉、果蔬等。鄭家驛鄉(xiāng)高巖村朱明春發(fā)展種植優(yōu)質稻60多畝，每年增效1.2萬元，取得了可觀的經濟效益。四是創(chuàng)新了經營理念。土地的.有序流轉帶動了勞動力的合理轉移，他們走出家門，開闊視野，不僅增加了收入，還學會了一定的技能，了解外界各種信息以及市場經濟的思路，更新了理念。他們憑借與外地的營銷渠道和合作關系，利用當?shù)刭Y源發(fā)展自己的事業(yè)，為振興經濟起到了典型引路和示范推動作用。如目前比較興旺的躍宇竹業(yè)、三尖農牧等，他們的領辦者都是從土地流轉中解脫出來的農民和打工成長起來的民營企業(yè)家。

　　二、存在主要問題

　　在調查了解中，我們還發(fā)現(xiàn)xx縣在土地流轉過程中還存在著以下幾個帶傾向性的問題：一是各級基層干部對土地流轉的認識不清，理解和說法不一，依法管理意識差;二是土地流轉方面的法律、法規(guī)和政策制度滯后，缺乏執(zhí)法手段，操作難度大;三是土地流轉形式五花八門，程序上隨心所欲，制度不完善，管理不規(guī)范;四是對土地流轉，發(fā)包方不清楚，與出讓方、受讓方三者之間沒有履行合法手續(xù)，多為口頭協(xié)議，私下流轉屬于個人行為，在誠信制度尚不完善的情況下，土地穩(wěn)定性差，雙方利益無法受到法律保護，一旦發(fā)生糾紛，無法調處，導致部分農戶土地糾紛、矛盾突出。

　　三、對策及建議

　　針對xx縣農村土地流轉過程中暴露出來的問題，我們建議應從以下幾個方面采取對策措施。

　　一是認識要統(tǒng)一。xx縣雖有一部分農民離土甚至離鄉(xiāng)，但大部分農民還是繼續(xù)與土地相依為命。推進土地流轉是小農經濟向現(xiàn)代化農業(yè)經濟轉變的重要途徑;是為從事農業(yè)生產的農民獲得更多的土地，發(fā)展規(guī)模農業(yè)、效益農業(yè)，從而達到以地生財?shù)哪康奶峁┝吮Ｕ�。因此，各級政府和相關涉農部門要把土地流轉當作一個重要問題進行調查研究，作為依法管理土地的一件大事來抓，特別是加強各級黨政領導的法律法規(guī)的培訓學習，真正掌握《農村土地承包法》的精神實質，做到依法行政，使土地流轉真正實現(xiàn)“自愿、依法、有序”。

　　二是運作要規(guī)范。所發(fā)生的土地經營權流轉，要符合法律法規(guī)和政策的規(guī)定;要嚴格按程序辦理，確保土地流轉真實性、合法性和有效性;確保土地用途不變，提升地力;維護流轉雙方的合法權益;明確土地流轉操作辦法，包括土地流轉申報、審批、登記和流轉合同簽訂、鑒證、兌現(xiàn)、糾紛調處與仲裁以及日常監(jiān)督等一系列辦法。

　　三是保障要落實。農村承包合同管理是農經部門的重要職責，要加強農村承包合同管理機構建設，進一步明確土地執(zhí)法主體、并賦予相關的管理權力和執(zhí)法手段，包括人員和經費等都要予以保障，做到有人員、有位置、有責任、有權利。只有這樣才有可能把該項工作抓好抓出成效，才能真正做到農業(yè)增效、農民增收和農村大局的穩(wěn)定。

　　四是服務要到位。各級政府還要積極培育和發(fā)展土地經營權流轉的中介服務組織，尤其是《物權法》的頒布實施，農村土地承包經營權流轉應該逐漸走向市場，逐步使土地向專業(yè)大戶、經營能手等集約經營者集中，建立相應的土地流轉服務系統(tǒng)，使土地從隨意無序流轉向有序規(guī)范流轉方面轉變。同時，村級經濟組織要發(fā)揮流轉中介的核心作用，協(xié)助解決好流轉雙方的矛盾，做好審定承包者資格、簽訂轉讓合同及資料歸檔等工作。

　　農村土地流轉調研報告 5

　　一、農村土地承包經營權流轉的現(xiàn)狀

　　至20xx年底，全市頒發(fā)農村土地承包經營權證446119份，簽訂家庭承包合同452788份，簽訂土地流轉合同13155份，流轉面積17.77萬畝，占耕地總面積的7.8%。主要呈現(xiàn)四個特點：

　　1、有償流轉租金不高。尤溪縣調查，家庭土地承包經營權的流轉以實物支付或以實物折價支付租金為主，以實物或實物折價支付的占75%，以現(xiàn)金支付租金的占22%，不付租金的占3%。租金支付差距大，每畝租金最低為10元，最高為980元，多數(shù)在100元以內。

　　2、流轉以短期為主。據(jù)調查，全市土地流轉期限在1年以內的占58%，1-5年的占37%，5-10年的占3%，10年以上的占2%。說明經營權流轉的短期及非穩(wěn)定性。

　　3、轉包和出租居多。全市轉包、轉讓、互換、出租土地承包經營權的分別為6.91萬畝、1.28萬畝、1.34萬畝、7.53萬畝，分別占流轉總面積的38.9%、7.2%、7.5%、42.4%，其中轉包和出租的占81.3%。說明農民流轉的大多數(shù)是有償?shù)摹?/p>

　　4、農民自發(fā)流轉為主。從承包地流轉的過程看，農村土地使用權流轉主要是在農戶之間進行，但農戶與企業(yè)連片出租、規(guī)模經營的比重正在提高。從尤溪縣調查來看，農村中有90%土地流轉操作是在農戶與農戶之間進行，且流轉土地數(shù)量小，只有10%是成規(guī)模的土地流轉，操作發(fā)生在農戶與農業(yè)企業(yè)之間。

　　二、農村土地承包經營權抵押貸款試點工作成效與主要做法

　　去年我市在xx、將樂縣開展了農村土地承包經營權抵押信貸試點工作。至20xx年底，xx縣農村信用聯(lián)社通過公司、基金擔保及土地承包經營權抵押等各類形式共發(fā)放15.6萬元貸款支持紅豆杉規(guī)模種植戶，涉及土地流轉187畝。將樂縣已發(fā)放以140畝土地承包經營權作抵押的貸款20萬元。其主要做法是：

　　1、明確農村土地承包經營權抵押條件和范圍。一是農村土地承包經營權必須是合法流轉取得或通過招標、拍賣和公開協(xié)商等其他合法方式取得，并擁有具備法律效力的權屬證明材料；二是土地承包經營權產權關系清晰、合法，村委會或發(fā)包方對土地未做“禁止抵押和再流轉”限制。承包經營租賃協(xié)議和手續(xù)符合國家法規(guī)政策；三是抵押期限為《農村土地承包法》規(guī)定的承包期以內，同時抵押人取得的土地承包經營權期限應為3年以上，截止信貸抵押之日起，剩余期限不短于2年。

　　2、建立土地承包經營權的抵押價值認定和抵押登記制度。由貸款人對土地承包經營權抵押價值進行認定，認定的一般原則：土地承包經營權抵押價值=年租地平均收益×經營期限+種養(yǎng)物價值。同時明確了縣農業(yè)行政主管部門為土地承包經營權抵押信貸業(yè)務的抵押登記部門。抵押登記后，還要將情況抄報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農村土地管理部門和村集體經濟組織備案，以方便農村土地管理。

　　3、設計農村土地承包經營權抵押貸款的風險防范措施。一是把好貸款用途關，防范信貸風險和用地政策風險。借款人取得貸款必須用于農業(yè)開發(fā)項目及拋荒地復耕；二是合理確定貸款金額與期限。土地承包經營權抵押貸款金額不超過土地承包經營權抵押認定價值的70%。貸款期限由貸款人按中短期流動資金貸款期限確定；三是建立擔保機制，創(chuàng)新貸款模式。

　　①“公司+土地經營權抵押”，即農業(yè)產業(yè)化企業(yè)是承貸主體，并將企業(yè)擁有的土地承包經營權作為抵押物，同時企業(yè)負連帶責任；

　�、凇盎饟�+土地經營權抵押”，即行業(yè)設立基金，由基金擔保和經營戶的土地承包經營權抵押共同擔保以獲得貸款，擔保責任由基金和土地承包經營權按約定比例分擔；

　�、邸巴恋爻邪洜I權作股權抵押”，即兩個以上經營戶以擁有土地承包經營權作為股權成立聯(lián)營公司，把股權作抵押申請貸款；

　　④直接以農村土地承包經營權為抵押取得貸款；

　　⑤其他符合法規(guī)的貸款模式。

　　4、政府支持，為農村土地承包經營權抵押貸款提供組織保障。xx縣政府下發(fā)了《關于農村土地承包經營權流轉管理的實施意見》，對農村土地流轉進行了規(guī)范，成立農村土地承包經營權流轉服務中介組織，在試點區(qū)域建立鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉服務中心和村級土地流轉服務站，以協(xié)助抵押權人對經營權抵押的土地進行管理和流轉，為農村土地承包經營權抵押信貸業(yè)務試點工作提供強有力的組織保障。

　　三、農村土地承包經營權抵押貸款利弊分析

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　　1、增加農村融資渠道，突破農業(yè)融資的“瓶頸”制約。開展農村土地經營權抵押貸款，突破了農村土地不能作為抵押物的瓶頸制約，使經營戶認識到土地不僅是一種生產生存的資源，還可以作為一種生產要素參與融資，既可提高農戶保護土地的意識，也可為在農村經濟發(fā)展過程中解決資金不足問題提供有效的途徑。

　　2、促進土地合理流轉，實現(xiàn)土地、金融等各生產要素的有效配置。通過流轉，改變了傳統(tǒng)簡單生產模式，農村土地逐步向集約和規(guī)模方向發(fā)展，有效提高土地的產出率和農產品的商品化程度。同時，一旦抵押人出現(xiàn)貸款違約，銀行可以將經營權及附著物一起進入土地流轉市場拍賣轉讓，土地資源的配置將更加合理。

　　3、推動了農業(yè)產業(yè)化和農村金融業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)了雙方互利多贏。土地經營權抵押信貸業(yè)務的開辦，一方面促進了土地的合理流轉和土地的適度規(guī)模經營，推動了農業(yè)產業(yè)化發(fā)展。另一方面，引導金融機構改變了過去以小額信貸為主的單一信貸模式，吸引了更多的資金投入到農村經濟建設中去，從而推動了集約化金融模式與小額信貸等農村金融發(fā)展多元模式的形成。

　　4、解決了農民特別是種養(yǎng)大戶擔保難的問題。由于經營大戶生產成本投入大，資金缺口較大，對信貸資金需求迫切，通過設定土地經營權抵押信貸，可以支持其開展生產種植，從而方便土地集中使用，使拋荒的`耕地重新得到利用和開發(fā)，提高土地利用率。

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　　1、金融風險加大。農業(yè)抵御自然災害的能力弱，農業(yè)保險業(yè)務尚未全面展開，如遇到較大的自然災害或市場因素影響，將給開展土地經營權抵押貸款業(yè)務的金融機構帶來不可預知的風險，影響了金融部門對這項業(yè)務的全面開展。

　　2、辦理農村土地經營權抵押貸款手續(xù)繁雜。金融部門為了保障其既得利益，最大限度降低金融風險，設立了防范信貸風險的有關措施，手續(xù)繁雜。加上評估機制不健全，農民文化素質偏低，農戶要實現(xiàn)以農村土地經營權抵押貸款，困難很多，部分農戶寧愿以更高的利息通過商業(yè)貸款或民間融資的方式更為便捷，影響了農戶參與的積極性。

　　四、土地流轉和抵押存在的主要問題

　　1、流轉程序不規(guī)范。目前，在土地流轉過程中，主要以轉包為主，流轉形式比較單一，且大部分是在親戚、朋友或相互關系較好的村民之間內部、私下流轉，流轉規(guī)模較小，且當事雙方沒有簽訂書面合同，也未向發(fā)包的村委會或村小組登記備案，或未經發(fā)包方同意，合同條款的公平、完整、規(guī)范等也較欠缺。即使個別簽訂了書面合同，也都是農戶間的不規(guī)范合同，極易產生土地糾紛。

　　2、中介組織及流轉市場發(fā)育緩慢。由于農民思想觀念守舊，嚴重制約了農村土地流轉中介組織及流轉市場的發(fā)育。如xx縣沙溪鄉(xiāng)于20xx年組織到浙江等發(fā)達地區(qū)考察土地流轉工作后，成立了土地信托服務站，但至今都沒有正常運作。尤溪縣反映，目前全縣15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都沒有建立土地流轉服務中心，農村土地流轉管理機構不健全，導致全縣絕大部分農村土地流轉不規(guī)范，出現(xiàn)自發(fā)性無序流轉。

　　3、鄉(xiāng)村組織越俎代皰。一些鄉(xiāng)村組織不尊重農民的意愿，隨意改變土地承包關系，搞強制性的土地流轉。有的把土地流轉收益中的一部分作為鄉(xiāng)村集體收入，損害了農民和集體利益。三元區(qū)反映，盡管國家規(guī)定第二輪土地承包期再延長30年，但個別地方依然以村規(guī)民約的形式規(guī)定每3-5年對承包土地進行調整。有的地方不顧客觀實際，以產業(yè)化規(guī)模經營為由強行流轉，嚴重侵害了農戶利益。

　　4、農村保障機制不健全。當前的農村土地擔負產出農產品的經濟功能和農民的社會保障功能，他們不愿將所承包的耕地的經營使用權長期地轉出去，而是把耕地轉包給兄弟姐妹和親戚；在轉包給“非自家人”時，一般寧愿把耕地轉包給外村人或同村不同組的人，也不愿給同村同組的農戶。同時也造成想種地的沒地種，有地的不想種的粗放式經營，降低耕地的利用率。

　　5、農村土地抵押價值認定不夠科學。農村價值評估權威機構尚未建立，對農村土地抵押價值認定不夠科學，貸款人主觀意愿成份比較大，抵押權人實現(xiàn)農村土地經營權這個抵押物的價值也相對比較困難。

　　五、對策與建議

　　1、穩(wěn)妥推進，保障權益。要進一步完善和落實黨的農村土地政策，保障農民的土地權益。在實施《農村土地承包法》過程中，必須十分明確和做到：在30年承包期內，除非農民主動放棄土地的承包權，否則任何組織或個人都不得通過任何手段使農民失去承包的土地（國家需要征用除外）。只有這樣，才能使農民感到自己是土地的主人，才能真正使農民在土地制度上形成長期穩(wěn)定的預期。要進一步明確界定農民的土地權利，讓農戶真正享有占有、使用、收益和處置四權統(tǒng)一的承包經營權，讓農戶對承包的土地享有轉讓、出租、入股、抵押等權利。同時，要采取政府、村集體和個人合理負擔籌集保險費的原則，積極探索“土地換保障”的辦法，逐步建立失地農民保障制度。對承包期內將承包土地全部流轉進城從事二、三產業(yè)的農村居民，享受城鎮(zhèn)居民的同等待遇，參與城鎮(zhèn)最低生活保障和社保等福利待遇，并在進城鎮(zhèn)經商或辦企業(yè)或就業(yè)等方面給予優(yōu)先和方便。對受讓經營土地的外地經營主體，在農業(yè)技術培訓、戶口、子女就學等方面給予照顧。

　　2、建章立制，規(guī)范運作。建議及時出臺農村土地承包經營權流轉的政策法規(guī)和制度，明確土地承包經營權流轉的原則、范圍及操作程序，構建適應市場化及農村實際的土地承包經營權流轉制度。要進一步規(guī)范土地流轉行為，體現(xiàn)土地經營權流轉中自愿原則。流轉時必須經雙方當事人協(xié)商一致，簽訂流轉合同，報村集體經濟組織、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地承包管理部門備案。土地流轉的期限應由雙方協(xié)商約定，但最長的期限不得超過第二輪土地承包期。應簽訂流轉的合同，以合同的形式將流轉雙方的權利義務固定下來，流轉合同應標明雙方當事人的姓名、住址、流轉期限、流轉土地的用途、流轉價款以及違約責任，使雙方一旦發(fā)生糾紛，調處有據(jù)。

　　3、創(chuàng)新機制，培育市場。一是建立土地流轉風險保障金制度。土地流轉合同簽訂后，業(yè)主每年應交納一定數(shù)量的風險保證金，如合同到期無糾紛發(fā)生，風險保證金如數(shù)退還。二是要積極探索土地股份合作制。按照“明確所有權、穩(wěn)定承包權、搞活經營權”的原則，在有條件的村組組建生產企業(yè)，以土地承包權入股的方式，組織開展土地股份合作制的試點探索工作，在試點成功的基礎上逐步推開。三是要積極培育農村土地承包經營權流轉市場。流轉市場的培育應遵循市場經濟規(guī)律，確立集體經濟組織與農民、農戶作為流轉市場主體的地位。鄉(xiāng)村組織應堅持土地承包經營權流轉條件和自愿、有償原則，不應強行集中土地。政府部門應著重做好法律政策宣傳、制定流轉規(guī)則、發(fā)布流轉耕地供求及價格信息、監(jiān)督土地流轉公開公正和保護正當交易，不要輕易干預農民的市場選擇行為。要加快土地承包經營權流轉服務體系建設。

　　4、宏觀調控，嚴禁包辦。一是政府要對土地流轉有宏觀上的調控。完善產權登記制度，建立科學的農地資產評估體系，合理評價農村土地價值，逐漸形成城鄉(xiāng)一體化的管理。二是要建立約束政府行為過度干預的機制。準確定位政府在推進土地流轉中的角色，監(jiān)控土地供需總量的動態(tài)平衡，而不是運用行政手段去調整土地資源，與民爭利。三是加強宣傳力度，增加農民對有關法規(guī)和政策的了解，使土地流轉由自發(fā)逐步轉向自覺。

　　5、積極探索，推動抵押。要強化地方政府與金融部門互動作用，以農村金融體系改革與創(chuàng)新為契機，加大試點力度。要抓緊研究制訂土地承包權和經營權相互分離、用土地經營權抵押貸款的可操作性意見，讓更多的農民在穩(wěn)定承包權30年不變的基礎上，以土地承包經營權抵押融資的方式，使農民較為方便地獲得急需的啟動資金。要建立健全農村土地價值評估制度。應建立農村土地價值評估機構，可以委托有資質中介機構來承擔，使土地流轉、抵押、清償?shù)刃袨樽龅焦�、合理�?/p>

　　6、加強引導，優(yōu)化服務。要把農村土地承包經營權流轉工作擺上各級黨委和政府議事日程，切實加強領導。要加強黨的農村政策的學習和宣傳教育，認真搞好調查研究，發(fā)現(xiàn)與解決新問題，總結新經驗，探索新路子，處理好各方面的利益關系。對二、三產業(yè)發(fā)達、就業(yè)門路較多、農民收入比較穩(wěn)定、部分農民不再以土地收入為主要來源的地方，要積極引導，做好工作，確保農村土地承包經營權流轉工作的順利進行。要切實執(zhí)行黨的土地承包政策，為土地流轉及時提供法律、政策、信息服務和搞好協(xié)調服務，建立土地經營權流轉機制，促進土地適度規(guī)模經營和集約經營。

　　農村土地流轉調研報告 6

　　當前農村工作的重點是解決“三農”問題，其核心是農民增收問題。農民增收問題解決的好壞，直接關系到整個國民經濟的發(fā)展和社會的穩(wěn)定。我縣農業(yè)人口占全縣總人口的86.33 %，還是一個以農業(yè)為主的縣，近幾年，通過認真落實貫徹中共中央、市縣有關加強農業(yè)和農村工作的方針政策，鼓勵和發(fā)展農業(yè)產業(yè)化，優(yōu)化農業(yè)和農村經濟結構，農業(yè)和農村經濟取得了長足發(fā)展，但就農村土地流轉和農民增收來講，出現(xiàn)了土地流轉難、農民收入的增長幅度小，增收難度加大等問題，農民人均純收入年均增長5%左右，嚴重制約了全縣經濟的整體發(fā)展。為此，按照縣委、縣府的安排，縣人大組織了兩個調研小組，采取以座談會和實地走訪相結合的調查方法，對我縣的農村土地流轉和農民增收情況進行了全面細致的調研，現(xiàn)將調研結果匯報如下：

　　一、我縣農村土地流轉和農民增收的現(xiàn)狀

　�。ㄒ唬┺r村土地流轉現(xiàn)狀

　　1、土地流轉的基本情況

　　我縣現(xiàn)有24個鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道辦事處）、50個社區(qū)居委、20xx個村民小組。農地67萬畝，人均農地面積0.84畝，經過幾年的大膽嘗試，土地流轉的范圍更大，形式更加多樣化。目前全縣土地流轉的面積有4.07萬畝，占農地總面積的6.07 %，土地流轉方式以轉包和出租為主，轉讓、互換、土地入股為輔。轉包面積有3.2萬畝，占流轉面積的78.6 %;出租面積0.41萬畝，占流轉面積的10 %;轉讓面積20xx畝，互換2600畝，土地入股、轉讓、互換這三種形式共占流轉面積的11.4%。農戶自發(fā)流轉和村組織流轉是我縣土地流轉的主要做法。土地流轉的方向主要有五個：一是流向外來耕作戶；二是流向專業(yè)承包戶;三是流向農業(yè)企業(yè);四是流向一般農戶;五是流向其他單位。

　　2、土地流轉的特點

　�。�1）堅持農戶自愿、協(xié)商、有償原則。全縣流轉的萬畝農地中，農戶自愿流轉的占98%。

　　（2）土地流轉收益是農民家庭收入的補充。土地進行自發(fā)流轉的農戶一般是從事第二、三產業(yè)或兼業(yè)，家庭收入以二、三產業(yè)和財產性收入為主，土地流轉收益是家庭收入的補充。

　　（3）村社集體組織流轉的土地基本形成規(guī)模化、集約化經營，土地收益較高。

　�。�4）農戶自發(fā)流轉的期限短。

　�。ǘ┺r民增收的現(xiàn)狀

　　全縣現(xiàn)有農戶21.82萬戶，農業(yè)人口79.86萬人，農村勞力41.92萬人。20xx年，全縣堅持以農民增收為目標，以農業(yè)結構調整為主線，大力調整農業(yè)產業(yè)結構，使農業(yè)綜合效益穩(wěn)步提高。全年實現(xiàn)農民人均純收入2747元，比上年增長5.1 %。

　　1、農民外出務工是農民收入的重要組成部分和來源

　　經濟活躍的龍水鎮(zhèn)等臨街處的農民主要靠手工業(yè)，進城打工增加家庭收入。而在偏遠山區(qū)的農民主要靠外出打工，如高坪云頂村12社就有80%的外出打工人員。中敖全鎮(zhèn)也近50%的農民靠外出打工。

　　2、政策扶持農民增收

　　推進稅費改革、減輕農民負擔，退耕還林政策給農民增收創(chuàng)造了條件。

　　3、產業(yè)結構調整、引進企業(yè)也是農民增收的重要途徑

　　業(yè)主制經營帶動了農民增收。農民將土地轉讓出去，不投一分錢就可以得到每畝700—800斤稻谷的補償，如龍崗明星村、中敖明月村等。

　　二、土地流轉和農民增收中存在的問題和阻礙

　　（一）存在的問題

　　1、土地流轉程序不規(guī)范，無序流轉現(xiàn)象嚴重

　　農村中多數(shù)是農戶自發(fā)流轉，口頭協(xié)議多，無具體的合同依據(jù)，長期如此，這樣很容易引起土地糾紛。通過政府協(xié)調引進的企業(yè)、業(yè)主大戶等許多也沒有標準的合同文本，違約責任也不十分具體和明確。

　　2、修建鄉(xiāng)村公路任務重。

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設鄉(xiāng)村公路既無資金，又不嚴格按照一事一議制度籌資籌勞。不但影響了農民增收，還加重了農民負擔。中敖鎮(zhèn)中塘路屬省道，三百萬元的公路款全部轉嫁給老百姓，而周邊xx縣的五桂鎮(zhèn)修同一條公路需投資1400多萬元，沒有要農民出一分錢，這樣中敖鎮(zhèn)許多老百姓怨聲載道，既緊張了干群關系，還影響了農業(yè)稅的征收。

　　3、農業(yè)產值、附加值低下，撂荒土地現(xiàn)象嚴重

　　農民溫飽雖已解決，但增收幅度不大，收入差異懸殊較大，調查戶中人均年收入最高達3566元，最低人均年收入不到20元，因為農業(yè)投資大、周期長、收益低，農民種地積極性不高，這就造成外出務工農民逐年增多，留下的是老弱病殘，田土無人耕種，在偏遠山區(qū)尢為突出。中敖加福村五社273人，外出務工的近100人，高坪的月臺村，荒蕪土地達三分之一。

　　4、土地流轉達不到預期效果

　　部份農民素質較低，小農意識強，狹隘的自私心對規(guī)模經營阻力很大，既不愿意轉租給業(yè)主，自己又不積極經營，使得很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)無法引進企業(yè)。

　�。ǘ┺r民增收中的障礙

　　1、農村科技缺乏

　　農村文化服務體系較弱，信息不靈、交通不便。加之農民自身技能低，技術欠缺，接受科技的能力弱、依賴性強。即使外出務工，也只有靠苦力、勞力，不但勞動強度大，還達不到預期的收入。

　　2、農村基礎設施滯后

　　農村基礎設施滯后，水灌、電灌設施癱瘓較多，仍然是靠天吃飯。

　　三、建議

　　土地流轉是解決農業(yè)增效、農民增收、農村穩(wěn)定的重要途徑，“土地不搞活，農民難致富”，土地流轉是一個長期的過程，關鍵是我們如何引導農民將土地流向專業(yè)大戶和農業(yè)企業(yè)，使土地形成連片種植和規(guī)�；洜I。為了更好地利用有限的土地資源，發(fā)揮更大的經濟效益，促使農民增收，建議如下：

　　1、規(guī)范和引導土地承包經營權的流轉，推進城鎮(zhèn)化進程。

　　加強農村基層組織建設，推進農業(yè)企業(yè)化經營，使土地向種養(yǎng)殖能手集中，果園、堰塘、水庫和四荒地向專業(yè)戶集中，實現(xiàn)土地的`規(guī)模化經營，引導農民致富增收。

　　2、加強農民知識培訓，提高農民素質

　　農民現(xiàn)實主義嚴重，抗御市場風險能力差，這主要是因為農民文化素質差，農業(yè)科技水平低。建議有關部門加強對農村技術的培訓，強化農業(yè)技術服務推廣體系建設。搞一些符合實際的短平快項目，拓展農民創(chuàng)業(yè)空間，使農村由習慣型、傳統(tǒng)型生產向專業(yè)型、技術型轉變。

　　3、加大農業(yè)投入，改善農村基礎設施和農民生產生活條件

　　政府應加強對農村公路、電訊、學校、醫(yī)療、能源等基礎設施的投入，重點要投到特別需要的鄉(xiāng)村，要扶小扶弱，不要扶優(yōu)扶強。

　　4、減輕農民負擔，增加農民收入

　　減免農業(yè)稅，增大對農村的轉移支付，減少農民對各種公益事業(yè)的投資。

　　5、科學合理組織農村富余勞動力的轉移

　　建立健全專門的服務網(wǎng)絡機構，構建互動的服務網(wǎng)絡。加大對農村富余勞動力的培訓力度，拓寬農民外出務工的途徑，減勉農民子女在縣內入學的選校費。對外出務工回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的農民，享受與外來投資企業(yè)相同的各種優(yōu)惠政策。

　　6、提高農民組織化程度，是農民增收關鍵環(huán)節(jié)。

　　在穩(wěn)定以家庭承包經營為基礎、統(tǒng)分結合的雙層經營體制，積極發(fā)展各種形式的農村專業(yè)合作經濟組織，克服小生產與大市場的矛盾。鼓勵和支持境內外投資大戶和農民大力興辦龍頭企業(yè)、批發(fā)市場、科技示范園區(qū)、發(fā)展專業(yè)協(xié)會、運銷隊伍、農村經紀人隊伍、服務實體等農村合作經濟組織和市場中介組織，采用統(tǒng)分結合、股份合作、合同契約、市場中介等多種形式把農民和市場連接起來，把農業(yè)生產與科技的推廣應用結合起來，給予農村專業(yè)合作經濟組織的優(yōu)惠政策扶持。

　　農村土地流轉調研報告 7

　　一、全縣土地流轉總體情況和主要特點

　　我縣現(xiàn)有耕地面積57萬畝，其中水田42萬畝，旱土15萬畝。20xx年全縣耕地流轉面積11.27萬畝，涉及農戶6.5萬戶，占耕地總面積的19.77%。耕地流轉主要有以下幾個特點：

　　1、流轉形式多樣化。目前，全縣耕地流轉主要以轉包、出租、入股、轉讓等形式為主。其中轉包3.3萬畝，占29.3%;出租6.8萬畝，占60.3%;互換0.8萬畝，占7.1%;入股0.23萬畝，占2%;轉讓及其它形式0.34畝，占3%。股份合作、招標承包、一次性出讓等新的流轉形式正在探索之中。水市鎮(zhèn)水市村唐義成承包本村320余畝耕地，用于發(fā)展烤煙和糧食生產。清水橋鎮(zhèn)平三村歐陽迪文自有耕地13畝，長期轉包耕地368畝，短期轉包耕地200畝，種植糧食580畝。太平鎮(zhèn)坪石頭村歐陽植竹長期轉包耕地5000畝，短期轉包耕地1000畝，種植糧食1800畝。

　　2、流轉范圍不斷拓寬。流轉的土地由水田擴展到了林地、旱地、漁塘等，土地流轉對象由原來的本村內進行，擴展到外村、外縣、甚至外省，經營主體從單戶轉向合作社，經營從種糧為主轉向發(fā)展糧食與優(yōu)質高效農業(yè)并重。20xx年全縣850戶種糧大戶經營耕地面積45895畝，其中：流轉面積6100畝，托管面積19876畝，代耕代種面積57469畝;全縣10個種糧合作社經營耕地面積5605畝，其中：流轉面積3500畝，托管面積1300畝，代耕代種面積751畝。

　　3、流轉效果初步顯現(xiàn)。一是促進了農村產業(yè)結構調整。全縣流轉的土地中，80%用于發(fā)展烤煙、糧食、蔬菜、生豬、工業(yè)原料林、中藥村、油茶、水果等優(yōu)勢產業(yè)，做到了優(yōu)勢產業(yè)不斷發(fā)展壯大。通過土地流轉，清水橋鎮(zhèn)、水市鎮(zhèn)、保安鄉(xiāng)、太平鎮(zhèn)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)新增烤煙種植面積千畝以上，進一步鞏固了烤煙的主導地位。九疑山瑤族鄉(xiāng)太平村村民以700余畝耕地的經營權入股，發(fā)展優(yōu)質臍橙，形成了“一村一品”的產業(yè)格局。二是擴大了農業(yè)規(guī)模經營。目前，我縣土地流轉規(guī)模在10畝以上的有4萬多畝，規(guī)模經營戶已達20xx戶以上，烤煙生產逐步轉向大戶為主。三是促進了農村勞動力轉移和農民增收。農村土地流轉，一方面創(chuàng)造了新的就業(yè)機會，農民在享受地租的同時，可以足不出鄉(xiāng)在自己所出租的土地上打工，另一方面為在外務工農民解除了后顧之憂，安心務工，增加勞務收入。四是促進了農業(yè)適用新技術、新品種、新農機的推廣應用。通過土地流轉形成的規(guī)模經營戶，為提高勞動生產率和土地利用率、產出率，均采用了先進適用的新農機、新技術和優(yōu)良品種，有的甚至聘請了專業(yè)技術人員。

　　二、存在的問題

　　1、流轉規(guī)模小。土地流轉中，耕地流轉率只有19.77%，制約了我縣農業(yè)產業(yè)的壯大，沒有達到產業(yè)“攪”活土地流轉，土地流轉促進產業(yè)壯大的效應。

　　2、流轉行為不規(guī)范。農村土地流轉多以農戶間自發(fā)流轉為主，以口頭協(xié)議進行流轉的多，簽訂正規(guī)書面協(xié)議或合同的少。有的即使簽訂了書面協(xié)議，內容也很簡單，形式不規(guī)范不健全，經過村集體統(tǒng)一組織并報上級主管部門備案的極少。流轉不規(guī)范給土地流轉管理造成很大不便，容易引起矛盾糾紛，調處工作也較困難。在退耕還林中，政策使土地增值，就出現(xiàn)了部分轉出土地的農民借合同不規(guī)范而索回土地經營權現(xiàn)象;集體林地承包中，很多未經過村民代表大會討論通過，群眾意見大，引發(fā)上訪事(案)件，造成不穩(wěn)定因素。

　　3、流轉層次低。農村土地流轉在很大程度上是局限于本鄉(xiāng)鎮(zhèn)的村、組范圍內，流轉期限較短。全縣耕地土地流轉期在5年以內的有9萬畝，占流轉面積的79.8%;流轉期在20xx年以上0.7萬畝，占6.2%。流轉的短期行為，不利于土地的可持續(xù)利用。而且，由于產業(yè)化經營程度不高，土地流轉形成的規(guī)�；洜I、標準化生產水平低，科技含量不高，種植、養(yǎng)殖的“大路貨”多，名、特、優(yōu)、珍、稀、奇等種養(yǎng)、開發(fā)少。

　　4、流轉環(huán)境不優(yōu)。一些農戶對土地流轉經營戶生紅眼病的情況仍然存在，采取各種手段予以破壞。一些部門、單位的服務在一定程度上缺失。

　　5、機制不健全，服務不到位。中介服務組織尚未建立，土地流轉市場還沒有形成，流轉信息不暢，土地評價缺乏依據(jù)，農民咨詢沒有門路;鼓勵土地流轉的.激勵機制尚未形成，沒有配套的政策措施;鄉(xiāng)村兩級引導和服務不到位，缺乏有效組織農民“以地生財”的能力;鄉(xiāng)鎮(zhèn)農村土地承包管理部門對土地流轉的管理和監(jiān)督職能也沒有完全落實到位。

　　6、農業(yè)產業(yè)化經營程度不高，從事農業(yè)開發(fā)和經營的投資者偏少。農業(yè)比較效益差，農業(yè)生產投資大、周期長、風險大，融資較困難，容易受自然災害影響，規(guī)避風險的能力弱，因此，從事開發(fā)和經營的投資者偏少。目前，全縣還沒有一個叫得響、帶動能力強的龍頭企業(yè)，大部分農產品加工企業(yè)停留在作坊式的生產經營階段，農產品基本上是作為原料直接供應市場，附加值低、農民增收少。

　　三、對策和建議

　　加快農村土地流轉是推進農村土地集約化經營、推進農業(yè)產業(yè)化經營、發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)和增加農民收入的有效途徑。要加快農村土地流轉進程，提高農村土地流轉質量和效益，必須從以下幾方面入手：

　　1、加強宣傳，積極引導，不斷提高農民參與農村土地流轉的積極性。農民是農村土地流轉的主體，讓農民意識到土地流轉的重要性，是加快農村土地流轉的前提。因此，要充分利用各種行之有效的形式，廣泛宣傳土地流轉的意義，引導農民增強流轉土地的自覺性。要按照《農村土地承包法》、《合同法》、中央省市農村土地流轉的有關政策要求，引導農民知曉農村土地流轉的原則和政策，做到依法、自愿、有償、規(guī)范�？h、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村都要舉辦農村土地流轉示范點，通過典型示范，使廣大農民看到土地流轉帶來的實際利益，從而轉變思想觀念，加快農村土地流轉。

　　2、加強監(jiān)管，搞好服務，不斷健全農村土地流轉機制。一是要進一步健全農村土地流轉管理制度，加強對農村土地流轉的日常監(jiān)管工作，切實做到三個規(guī)范：即規(guī)范土地流轉程序、規(guī)范土地流轉合同和規(guī)范土地流轉行為。二是要組建以“兩個中心、一個服務站”為運作模式的農村土地流轉中介服務體系，即鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立農村土地流轉信息服務中心和合同糾紛調處中心，村級建立土地流轉服務站，縣、鄉(xiāng)、村三級按照各自職責，及時開展土地流轉供求登記、信息發(fā)布、土地評估、法律政策咨詢、提供流轉合同文本、建立土地流轉檔案、調處合同糾紛等服務，實現(xiàn)依靠市場調節(jié)完善流轉機制，推動土地流轉的健康運行，籍以提高土地流轉交易的成功率，降低流轉交易成本。三是要建立健全縣級農村土地糾紛仲裁機構和鄉(xiāng)鎮(zhèn)農村土地糾紛調處機構，著力解決各類農村土地糾紛。

　　3、加強扶持，提供保障，不斷拓展農村土地流轉空間。一是要拓寬勞務輸出渠道，為農民外出就業(yè)創(chuàng)造條件。要加強對農村勞動力的技術、技能培訓，搞好信息服務、政策服務、法律服務和組織管理，為農村勞動力永久性、實質性向二、三產業(yè)轉移提供條件，讓大量的農村勞動力能夠出得去，掙到錢，留得住，使大量的農村人口離開土地，離開農村，向城市轉移，為農村土地流轉創(chuàng)造必要條件和有效空間。二是要健全農村社會保障機制。加強以農村最低生活保障、社會保險、大病救助、子女教育、農民工保護等為主的農村社會保障體系建設，逐步弱化土地的福利性和社會保障功能，解除農民的后顧之憂，使農民放心走出去，進而為農村土地流轉創(chuàng)造良好的條件。三是要大力發(fā)展農民專業(yè)合作組織。充分發(fā)揮農民專業(yè)合作組織在資源整合，帶動農戶搞規(guī)模經營的方面的積極作用。引導有能力的農民專業(yè)合作組織，探索農戶土地入股等流轉方式，自創(chuàng)品牌，擴大規(guī)模，自主開發(fā)經營農業(yè)項目。大力扶持農業(yè)龍頭企業(yè)、農民專業(yè)合作社、專業(yè)購銷大戶，使他們做大做強，進一步促進農村土地的流轉。四是大力發(fā)展烤煙、水果、蔬菜、速生豐產林、牲豬等優(yōu)勢主導產業(yè)，擴大板塊規(guī)模，增強對農村土地流轉的吸引力。

　　4、加強領導，協(xié)調配合，不斷優(yōu)化農村土地流轉工作環(huán)境。要把農村土地流轉工作納入縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)兩級政府的重要議事日程，成立由主要領導負責的組織機構，綜合協(xié)調、統(tǒng)一領導本地的農村土地流轉工作。要把農村土地流轉同新農村建設、農村綜合配套改革、創(chuàng)新農村經營管理制度、發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)、加強農村基層組織建設等工作有機結合起來，加大扶持力度，從資金、政策等方面給予傾斜。各部門要發(fā)揮職能作用，加強協(xié)調配合，進一步優(yōu)化農村土地流轉工作環(huán)境。國土部門要加強對耕地，特別是基本農田的保護和監(jiān)管，并通過土地整理、農業(yè)綜合開發(fā)等項目建設，改善農田基礎設施條件，增強抗災能力，為農村土地規(guī)模經營打好基礎;勞動保障部門要積極做好統(tǒng)籌城鄉(xiāng)勞動就業(yè)及社會保障工作，落實有關勞動保障政策;財政、經管部門要加強業(yè)務指導，保障必要的工作經費，農業(yè)、畜牧、農機、林業(yè)等部門要加強技術指導和服務;總之，全縣上下要形成一盤棋，共同推進農村土地流轉。

　　農村土地流轉調研報告 8

　　近年來，我區(qū)堅持以科學發(fā)展觀為指導，積極探索和創(chuàng)建農村土地流轉新機制，本著“積極發(fā)展、因地制宜、探索嘗試、逐步規(guī)范、不斷完善”的總體工作思路，依照“依法、自愿、有償”的工作原則，突出重點，有序推進農村土地合理流轉，促進農業(yè)規(guī)模經營，加快了農業(yè)經營轉型升級。

　　目前，全區(qū)耕地流轉已達5.4萬畝，占承包耕地總面積的23.11%。我區(qū)土地流轉有出租、轉包、互換等多種形式，以出租、轉包為主。出租占流轉面積的59.1%；轉包占流轉面積的32.3%；互換等其他方式流轉占流轉面積的8.6%。耕地流到農業(yè)企業(yè)、農民專業(yè)合作社、種養(yǎng)大戶的土地共有4.6萬畝，占土地流轉總面積的84.6%。流轉的土地全部為農業(yè)用地，而且基本上用于種植業(yè)，99.8%的流轉土地用于發(fā)展農業(yè)生產，用于種植業(yè)的為4.7萬畝，占流轉量的87.1%，以種植水稻、西瓜、蔬菜、水果、花木為主；用于養(yǎng)殖業(yè)的有0.8萬畝，占流轉量的13.9%，主要以魚、蝦等水產養(yǎng)殖為主。

　　一、實踐做法

　　1、宣傳引導，順勢推進。面對農民自發(fā)流轉土地的發(fā)展態(tài)勢，及時把握經濟社會發(fā)展階段、市場經濟發(fā)展規(guī)律和經濟全球化的客觀要求，利用科技下鄉(xiāng)、農民培訓、新聞媒體等，廣泛宣傳黨在農村的現(xiàn)行政策，宣講現(xiàn)代農業(yè)的發(fā)展趨勢，講解效益農業(yè)的發(fā)展路徑，引導農民轉變思想觀念，認識土地流轉的意義和作用，增強土地流轉工作的活力。3月我區(qū)召開春耕備耕暨土地流轉現(xiàn)場會，總結交流推廣蓮花鎮(zhèn)、橫路鄉(xiāng)農村土地承包經營權流轉、農業(yè)規(guī)模經營的經驗和做法，研究部署加快推進農村土地流轉和農業(yè)規(guī)模經營的政策措施，動員全區(qū)各級進一步提高認識，強化措施，狠抓落實，有力地推進土地流轉工作。

　　2、建立機構，完善服務。首先在蓮花鎮(zhèn)探索建立了土地流轉服務中心，中心實行“服務組織網(wǎng)絡化、交易形式多樣化、經營主體多元化”的模式運轉。服務中心建立《農村土地流出意向登記簿》、《農村土地流入意向登記簿》和《農村土地流轉臺賬簿》，并通過農業(yè)信息網(wǎng)和農民信箱網(wǎng)站對外發(fā)布，搭建起土地流轉的服務平臺�，F(xiàn)正在建立區(qū)、鄉(xiāng)、村三級土地流轉服務網(wǎng)絡，為規(guī)范土地流轉流程提供必要保障。

　　3、培育主體，強力帶動。我區(qū)通過深化農技推廣責任體系改革、實施萬名農民素質工程和農業(yè)政策扶持等措施，培育了一批規(guī)模農業(yè)經營主體。到現(xiàn)在有區(qū)級以上農業(yè)龍頭企業(yè)91家，農民專業(yè)合作社412家（其中工商注冊的350多家），種養(yǎng)大戶大量涌現(xiàn)，20xx年有20畝以上種糧大戶1567戶，10畝以上柑桔種植戶176戶；年飼養(yǎng)生豬50頭以上養(yǎng)殖戶3866戶，年出欄5000羽以上養(yǎng)禽戶126戶。這些農業(yè)企業(yè)和大戶的發(fā)展，直接帶動了農村土地流轉，促進了產業(yè)結構調整、農業(yè)適度規(guī)模經營和生態(tài)特色農業(yè)的發(fā)展。

　　4、創(chuàng)新模式，加大流量。一是探索季節(jié)性流轉方式。在鼓勵流轉主體選擇中長流轉的同時，探索季節(jié)性流轉方式，解決季節(jié)性拋荒問題。土地流入主體在冬閑季節(jié)，根據(jù)生產需要向農戶租用土地，到來年開春將土地歸還給承包戶耕種。如每年11月至次年4月，橫路鄉(xiāng)下墅街村將87戶農戶的425畝農田流轉給本村大戶種植蘿卜，租金按土質和位置的不同每畝150元至200元支付，春夏季由農戶自己種植水稻。這種流轉形式既化解了季節(jié)性拋荒問題，又給農閑期農業(yè)勞動力增加了就業(yè)途徑，還提高了土地產出效率。二是創(chuàng)建“東湖模式”。蓮花鎮(zhèn)東湖村是個典型的農業(yè)村，全村現(xiàn)有農戶221戶，水田面積815.61畝。一是常年流轉托管。常年外出務工和無勞力社員，將自己的承包田以每年每畝250斤稻谷的租金全部流轉給東豐糧油給合作社經營。二是季節(jié)流轉托管。上半年社員將承包田流轉給合作社種植早稻，下半年由社員自己種植晚稻。合作社提供秧苗和大田平整，其它流程社員自負。三是全程代理。對入社農戶早稻種植實行全程管理服務模式，實行 “五代理、十統(tǒng)一”服務。

　　5、規(guī)范管理，保障權益。區(qū)里制定了《農村土地承包經營權委托流轉申請書》、《農村土地承包經營權流轉合同》樣本，下發(fā)各地參照執(zhí)行，到目前，簽訂書面合同的達4.58萬畝，占總流轉面積的84.8%。加強土地流轉價格和流轉款支付方式的引導與監(jiān)管，普遍采用以稻谷計價方式確定租金，以每年支付一次承包款的方式加以規(guī)范，最大限度降低流轉雙方的責任風險。20xx年建立了土地承包仲裁委員會，通過仲裁機構及時化解土地承包糾紛和土地流轉糾紛，運用法律手段，為農民提供可靠的權益保障。

　　二、初步成效

　　1、開辟了農民增收的良好途徑。承包土地流轉后，農戶在獲得租金的同時，還可以從事二三產業(yè)或外出務工獲得更多的收入。如浙江寶島現(xiàn)代農業(yè)科技有限公司從蓮花鎮(zhèn)五坦、澗峰、董家三個村流入土地675.1畝，每年每畝按300公斤稻谷的價格（以糧食收購指導價）支付租金，常年雇用當?shù)貛资r民務工，按月支付工資。蓮花鎮(zhèn)五坦村總人口1300多人，土地流轉后有400余人放心在外打工，增加非農收入。高家鎮(zhèn)大田畈村種糧大戶高榮根，流入耕地近千畝，年雇工2600多人次，發(fā)放工資10萬多元。

　　2、增加了農業(yè)投入提高了生產效率。土地規(guī)模經營實現(xiàn)了農業(yè)投入主體的多元化，彌補了國家、農戶農業(yè)投入的不足。一些有實力的經營者立足高起點開發(fā)農業(yè)，紛紛投資農業(yè)基礎設施建設，著力解決交通不便、水電不通等問題，改善了生產條件。20xx年以來溫嶺老板和區(qū)林氏精品西瓜專業(yè)合作法在官塘、巖頭、塘前三村今年租種1000多畝耕地種西瓜的投資3萬多元新修機耕路，水利設施，不但本身受益，周圍農民也受益，彌補了村級公益事業(yè)經費的不足。嶺洋、舉村兩鄉(xiāng)動員農戶將不宜種糧的300多畝山壟田、山坡地出租給專業(yè)合作社，建立茶葉、吊瓜生產基地，大大提高了土地的產出率。

　　3、增強了農業(yè)科技創(chuàng)新能力。土地集中連片經營，為農業(yè)科技試驗示范創(chuàng)造了條件，有利于土壤改良，加快了新品種、新技術、新工藝的推廣應用，促進了農業(yè)品牌建設。全區(qū)有 75 個名特優(yōu)農產品注冊商標，9個農產品通過有機、綠色食品認證；20個農產品獲國家無公害農產品。15個優(yōu)質農業(yè)新品種試種示范順利實施；水稻、玉米、草莓、柑桔等一大批農作物優(yōu)新品種在全區(qū)推廣；測土配方施肥、重大病蟲無害化治理技術、水稻直播栽培、早稻旱育秧無紡布覆蓋技術等新技術廣泛應用。

　　4、提高了糧食綜合生產能力。通過土地流轉，依托糧食合作社，建成了萬畝高標準優(yōu)質稻米基地，為國家提供優(yōu)質無公害商品糧；促進了糧食組織化生產，區(qū)金岳糧食合作社由種糧大戶107人組成，水稻種植面積10384畝，油菜、綠肥、蔬菜、西瓜等作物種植面積6930畝，合計復種面積17314畝，復種指數(shù)為225.86%。同時實現(xiàn)了糧食生產機械化。兩家農機合作社和一批農機專業(yè)戶，擁有大型耕作機38臺，小型耕作機300多臺，農田作業(yè)機收機割率達90%，在全市率先初步實現(xiàn)農業(yè)機械化。

　　5、推動了農業(yè)轉型升級發(fā)展。隨著土地流轉的加快，農業(yè)企業(yè)、農民專業(yè)合作社和種養(yǎng)大戶有了更大的創(chuàng)業(yè)平臺，他們在適度規(guī)模經營的基礎上，大力發(fā)展特色農業(yè)，有力加快了農業(yè)產業(yè)化進程。蓮花鎮(zhèn)加速推進土地流轉，促進了規(guī)模農業(yè)、效益農業(yè)、綠色農業(yè)的發(fā)展，形成了基地化、組織化、機械化、品牌化的農業(yè)生產新格局。相繼建立了西瓜、葡萄、草莓、食用菌、優(yōu)質稻、柑桔、生豬、麻鴨、藺草、花卉等十二大基地；香港華懿天然花卉集團有限公司租用月山村土地，建成千畝玫瑰園；一加一農業(yè)發(fā)展公司在澗峰畈租賃農戶土地200多畝，建立了優(yōu)質葡萄園。土地流轉促進了主導產業(yè)和特色產業(yè)的規(guī)�；l(fā)展，帶動了一批具有一定地方特色和規(guī)模優(yōu)勢的“一村一品”專業(yè)村。茭白專業(yè)村、吊瓜專業(yè)村、枇杷專業(yè)村、無公害蔬菜專業(yè)村、高山蔬菜專業(yè)村、生姜專業(yè)村等“一村一品”專業(yè)村，在全區(qū)各地紛紛涌現(xiàn)。

　　三、存在問題

　�。ㄒ唬┎糠洲r民用地觀念相對滯后。農民戀土觀念較重，對耕地的依賴性過強。當前，盡管有很多農戶棄農經商、外出打工，但對土地留戀很深，一邊打工一邊還要照顧承包田的情況比較普遍，影響了耕地流轉的擴大。

　�。ǘ┩恋亓鬓D基礎條件有待整合。家庭經營承包時，很多地方把同一等級的地塊，按照總戶數(shù)進行了等分，農戶地塊小而且分散，若有少數(shù)農戶不愿流轉，就不能形成連片種養(yǎng)，導致影響其他農戶的正常流轉，降低了土地流轉效率。

　�。ㄈ┩恋亓鬓D矛盾糾紛逐步增多。近年來各級政府出臺了支農相關優(yōu)惠政策，取消農業(yè)稅，給種糧農戶直接補貼，再加上市場糧價上浮因素，有些農戶對流轉租金期望增加，引發(fā)了農民新一輪的種養(yǎng)熱和承包熱，導致土地流轉過程中糾紛矛盾增多。主要是原先轉出的`部分農戶現(xiàn)在想要收回耕地使用權，但轉入方不愿意改變合同，從而產生矛盾和糾紛。

　�。ㄋ模┩恋亓鬓D期限普遍較短。土地流入方希望土地流轉期限越長越好，這樣就能在土地、農業(yè)基礎設施等方面加大投入，以獲得長期的收益。然而，經調查，我區(qū)土地流轉期限在5年以下的，占土地流轉總面積的70%以上，流轉期限普遍較短。

　�。ㄎ澹┩恋亓鬓D操作程序不夠規(guī)范。流轉雙方法律意識比較淡薄，未簽訂書面合同或簽訂合同不規(guī)范的情況仍然存在，20xx年底，流轉耕地中未簽訂書面的面積約占15%。有少數(shù)耕地流出戶法律意識淡薄，看到耕地轉入戶經營效益好，對原簽訂的合同反悔，對耕地流轉的租金提出過高要求，從而直接影響耕地流轉。

　　四、推進對策

　�。ㄒ唬┘哟笮麄髁Χ�、提升流轉引導。以《農村土地承包法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》和《物權法》等法律法規(guī)為重點，廣泛宣傳土地流轉的意義、程序、方法，進一步促使農民轉變觀念，引導農民依法、自愿、有償、有序流轉。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村兩級必須高度重視耕地流轉工作，把推進耕地合理流轉作為加快農業(yè)結構調整的關鍵來抓，切實加強對這項工作的領導，耐心細致地做好農戶的思想工作，嚴格按照“依法、自愿、有償”的要求搞好土地流轉。

　�。ǘ⿵娀r業(yè)招商，培育流轉主體。一是拓寬招商網(wǎng)絡渠道，建立招商機制，制定招商辦法，實施招商獎勵。二是建立項目庫，整合一批、包裝一批、儲備一批，使進優(yōu)勢產業(yè)開發(fā)。三是加大龍頭企業(yè)、專業(yè)合作社、種養(yǎng)大戶的扶持力度，培育更多的參與主體。

　�。ㄈ⿵娀⻊章毮�，健全流轉機制。建立和健全區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、村三級土地承包經營權流轉服務組織。區(qū)成立土地流轉工作領導小組，領導全區(qū)有序開展農村土地流轉工作；建立區(qū)土地流轉服務中心（設在區(qū)農業(yè)局），負責流轉工作的指導、協(xié)調和政策、信息咨詢，技術服務和考核督查等工作；各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）都要建立健全相應的工作班子和土地流轉服務中心，負責流轉信息的收集、發(fā)布，指導合同簽訂，資料歸檔等工作；村級建立土地流轉服務站，負責流轉信息收集、上報，幫助做好合同簽訂、建立信息臺賬，并做好相關服務工作。

　�。ㄋ模┘訌姼亓鬓D管理、切實維護農民權益。鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村可以確定專門的管理組織，加強對耕地流轉的日常管理。農戶流轉承包地應簽訂書面流轉協(xié)議，并報所屬村集體經濟組織和農村土地承包合同管理機關備案。農村土地流轉期限不得超過農戶家庭承包土地的剩余承包期。進一步提高土地流轉合同簽訂率，并由相應的管理組織做好耕地流轉檔案資料的管理。

　�。ㄎ澹┮婪ㄒ�(guī)范運作，探索創(chuàng)新耕地流轉機制。

　　土地流轉，政策性強、涉及面廣，在推進過程中必須注意把握好原則。以法律政策為依據(jù)，鼓勵有條件的鄉(xiāng)村在法律、政策的框架下，在體制機制方面大膽探索；以群眾自愿為基礎，重點推進土地向種植大戶、向有實力的農業(yè)企業(yè)、專業(yè)合作社流轉；以增產增效為目的，首先是土地流轉后，土地怎么辦？重點要向農業(yè)企業(yè)、專業(yè)合作社，向種養(yǎng)大戶集中，才能最大程度實現(xiàn)增產增效。二是土地流轉后，人怎么辦？要流向城鎮(zhèn)，流向非農產業(yè)，實現(xiàn)全民創(chuàng)業(yè)，多渠道就業(yè)。這兩個問題解決了，土地流轉就是成功的。

　　重點在探索建立五項機制。一是建立服務機制。在完善蓮花、橫路兩試點鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地流轉服務中心建設同時，要建立區(qū)、鄉(xiāng)、村三級服務體系。在農業(yè)部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）分別建立土地流轉服務中心，村建立服務站，為土地經營權流轉雙方搭建起信息溝通的橋梁。二是建立監(jiān)管機制。及時掌握農村土地流轉動態(tài)，加強流轉過程中的合同簽訂、鑒證、備案以及土地用途的管理，確保土地流轉規(guī)范有序健康進行。三是建立糾紛調處機制。要完善我區(qū)農村土地承包糾紛仲裁機構建設，積極探索開展土地承包經營權糾紛仲裁工作，妥善解決農村土地承包經營權流轉糾紛。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、村也要建立相應的農村土地承包糾紛調處組織，及時解決土地流轉過程中產生的矛盾糾紛，為土地流轉工作創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。四是探索建立儲備機制。要探索通過合作、入股、經營權置換等方式，將部分農戶的土地實行集中儲備，定期收集信息，建立農村土地供求信息數(shù)據(jù)庫，以便及時對接。五是探索建立評估機制。對農村土地開展分等定級，建立價值評價標準，健全評估體系。要加強土地流轉價格和流轉款支付方式的引導與指導，提倡以每年支付一次租金的方式加以規(guī)范，最大限度降低流轉雙方的責任風險。

　�。┲贫ḿ钫�，加大推進力度。研究制定《區(qū)農村土地承包經營權流轉規(guī)范化管理實施意見》，建立考核、獎勵機制。建立管理服務工作考核評價體系和流轉實績考核評價體系，將專項考核與綜合考核結合起來，專項考核結果與年度目標責任制考核掛鉤。區(qū)財政每年安排一定的專項資金，對當年新增連片規(guī)模流轉土地在100畝以上、流轉期限在5年以上的，按實際流轉面積一次性給予資金補助。

　　農村土地流轉調研報告 9

　　關于農村土地流轉糾紛若干問題的法律適用意見由于土地制度尚不完善和土地流轉中上述問題的存在，當前審理土地流轉糾紛案件存在諸多法律適用疑難問題。

　�。ㄒ唬┌l(fā)包方調整承包方的土地的合法性問題要正確處理當前普遍存在的土地調整的矛盾和需求，必須正確理解法律和政策規(guī)定的精神。法律嚴格限制土地調整主要是基于以往發(fā)包方通過行政手段頻繁調整承包地帶來不少問題，并非針對農戶自愿的調整。法律限定了行政性調整只能是特定情形下的“個別”調整。對《農村土地承包法》第27條規(guī)定的調整土地的條件應作較寬的理解，并不能僅限于發(fā)生自然災害嚴重毀損承包地等極端特殊的情形。對確因家庭人口變化、土地征用等原因造成人地矛盾特別突出而依程序通過民主議定進行土地調整的，是農民解決集體內部人地矛盾的一種方法，有利于一方穩(wěn)定，不應一概加以干涉和否定。關鍵是，政府及有關部門應當對這種調整及時予以有效的指導和監(jiān)督，協(xié)調農民集體合理處理內部矛盾。對可以通過其他方式解決的人地矛盾，應當引導和鼓勵農民盡量不要以進行大范圍土地調整的`方式解決，對確需調整、農民自愿又經過了嚴格的民主議定程序的，應當予以適時指導，并及時變更或換發(fā)承包經營權證書，避免出現(xiàn)后遺癥。

　　（二）土地流轉合同的效力認定問題發(fā)包方將農村土地發(fā)包給本集體經濟組織以外的單位或者個人承包，如果發(fā)包時經過了村民的民主評議程序，則可以認定合同有效；

　　如果發(fā)包時沒有經過民主評議的程序，如果承包合同已經實施了一年以上，承包方已經對承包地做了實質性的投入，則宜維持合同的效力，人民法院不應因發(fā)包方違反民主議定程序越權發(fā)包而認定合同無效，但可根據(jù)實際情況，依照公平原則，對該承包合同的有關內容適當調整。對承包方依法采取轉讓、轉包、出租、互換、股份合作等方式，流轉其農村土地承包經營權和林權的，只要符合“依法、自愿、有償”原則，一般應確認有效。改變土地農業(yè)用途的，違反法律禁止性原則，應當認定無效，不能借改革之名而違反法律禁止性規(guī)定。對以股份合作形式流轉土地承包經營權的，要著重審查入股行為是否符合農民意愿，防止因股份合作導致農民喪失土地承包經營權。

　�。ㄈ┺r民專業(yè)合作社的法律地位和性質問題《農民專業(yè)合作社法》明確規(guī)定了農民專業(yè)合作社的市場主體地位和民事主體地位。農民專業(yè)合作社，既不是有限公司和無限公司，也不是合伙型企業(yè)，而是一種特殊類型的企業(yè)法人。根據(jù)該法第4條和第5條的規(guī)定，農民專業(yè)合作社以合作社的財產承擔有限責任，農戶以其出資額和公積金份額為限對農民專業(yè)合作社承擔有限責任。土地承包經營權作價出資專業(yè)合作社，是農戶以入股形式組織在一起，從事農業(yè)合作生產，收益按照股份分配，而不是將農村土地承包經營權入股作為賺取經營回報的投資。土地承包經營權入股農民專業(yè)合作社，應作價出資并在營業(yè)執(zhí)照中注明。該出資額和公積金份額即為入股農戶承擔責任的范圍。至于入股土地，根據(jù)《xx省實施土地承包法辦法》第23條“股份合作終止時入股土地應退回原承包農戶”的規(guī)定，應及時返還農戶，不能作為抵償欠款的財產。

　　（四）集體經濟組織成員資格的認定問題農村集體經濟組織成員資格的認定，現(xiàn)行法律缺乏統(tǒng)一明確的規(guī)定，這也成為大量涉農糾紛難以處理的根源。對于農村集體經濟組織成員資格的認定，應當以是否已與集體經濟組織形成較為穩(wěn)定的生活、生產狀態(tài)，成員的戶籍所在地是否為該集體經濟組織所在地以及成員是否已經取得其他替代性生活保障，作為界定的標準，并可參照地方性法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定進行確認�！秞x省村經濟合作社組織條例》對村經濟合作社社員資格的取得和喪失就進行了規(guī)定，可作為審理的依據(jù)。該條例第17條規(guī)定，戶籍在本村，符合六類條件之一，且遵守村經濟合作社章程的農村居民，為本村經濟合作社社員。第18條規(guī)定，因四類原因之一戶籍關系遷出本村或者被注銷的，應當保留社員資格。第19條規(guī)定，除條例第十八條、第十九條規(guī)定以外的人員，經本社社員（代表）大會三分之二以上社員同意，且履行村經濟合作社章程規(guī)定義務的，可以成為本社社員或者保留本社社員資格。在遵循上述認定標準的前提下，審判實踐中還應當兼顧公平，對由于農村人口流動產生的一些特殊事實狀態(tài)作出具體分析，并作相應處理。

　�。ㄎ澹┺r村土地流轉后衍生的經營權等權利抵押（質押）的效力問題農村土地流轉后衍生的經營權質押（抵押），實際上已不是以家庭承包方式取得的土地承包經營權的質押（抵押），而是土地承包經營權流轉后由接包方取得的經營權的質押（抵押）。不僅僅限于流轉土地經營權，往往還涉及土地附著物的抵押，實際上結合了《物權法》第223條規(guī)定的權利質押和《物權法》第181條規(guī)定的動產浮動抵押的結合。實踐中，金融機構是根據(jù)總體的經營狀況、信譽進行審查的，實際上是經營者以經營狀況、信譽作擔保，以實現(xiàn)融資的目的。在當?shù)卣咧С值那闆r下，只要當事人依據(jù)相關規(guī)定辦理了抵押或出質登記的，對抵押權和質權應當予以確認和保護，依法支持創(chuàng)新貸款擔保方式，擴大農村有效擔保物范圍，拓寬農村融資渠道。但在審判和執(zhí)行中，應當注意保障農民享有的承包土地和必要的生活住房，防止農民徹底喪失承包土地和基本生活住房。

　　農村土地流轉調研報告 10

　　近期我們小組對農村土地流轉情況進行了調查，經過匯總研究，現(xiàn)將調研情況報告如下：

　　一、土地流轉的主要形式

　　目前，土地流轉的形式主要有：轉包、出租、入股、轉讓、互換等形式。

　　二、土地流轉的效果

　　土地流轉形成了“四集中”：一是土地向龍頭企業(yè)集中。目前。二是土地向農民專業(yè)合作社集中。三是土地向種養(yǎng)能手集中。主要是各村的種植和養(yǎng)殖大戶。

　　三、土地流轉存在的問題

　�。ㄒ唬┱J識不足，重視不夠。部份村干部認為土地承包經營權的流轉是農戶之間的私人行為，在稅費改革前只要完成了各項稅費任務就行，沒有嚴格按照土地承包經營權流轉的要求管理。但事實證明，不規(guī)范和不完善的土地流轉是日后承包糾紛的重大隱患。一旦發(fā)生了糾紛就難以解決，會引起層層上訪、甚至集體上訪，這樣的結果將會影響社會穩(wěn)定。

　�。ǘ┺r戶放棄承包地時無書面申請。前幾年由于各種費稅負擔較重，全家外出的農民自愿放棄土地承包經營權時，只向村委打了一個招呼，有的甚至只打了一個電話，沒有提交放棄土地承包經營權的書面申請或授權委托申請，村委將其承包地收回后重新發(fā)包給其他農戶，該農戶事后反說是村委強行將其承包地收回，侵犯了當事人的合法土地承包經營權，村委又拿不出有利的證據(jù)，增加了此類糾紛處理的難度。

　�。ㄈ┩恋亓鬓D合同不規(guī)范。農戶之間的土地流轉無規(guī)范的流轉合同，相當部分只有雙方當事人才知道的口頭協(xié)議，認為都是親戚或關系較好的鄰居，不用簽訂合同，待到發(fā)生糾紛要求解決時難以取證，為處理糾紛增加了難度。

　　（四）組織機構有待完善。街道和村兩級沒有成立相應的服務機構，使農村土地流轉和規(guī)�；洜I工作沒有相對完善的工作機構和健全的工作隊伍；沒有建立土地流轉檔案管理制度，不能對每一宗土地流轉都建立流轉臺帳和流轉卡，使土地流轉工作不規(guī)范；沒有建立土地流轉矛盾糾紛排查制度，不能及時發(fā)現(xiàn)土地流轉和規(guī)�；洜I中的矛盾和問題，溝通協(xié)調工作做的`不夠，不能為農民和業(yè)主搞好服務。

　　四、加強土地承包經營權流轉的幾點建議

　　（一）認真貫徹相關法規(guī)。切實加強對《農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》（農業(yè)部第47號令）的宣傳貫徹，要讓各級干部充分認識加強土地承包經營權流轉管理的重要性和必要性。層層開展農村土地承包管理和土地流轉的培訓，街道要定期組織對村干部進行專門的培訓，使其在農村土地承包經營權流轉過程中把好關，在依法、自愿、有償?shù)那疤嵯聡栏癜闯绦虿僮鳌?/p>

　�。ǘ┣袑嵧晟屏鬓D手續(xù)。在全面清理農村土地流轉現(xiàn)狀的基礎上，對清理出來的問題分類進行完善和補充。

　　一是對農戶之間流轉合同和協(xié)議或不規(guī)范不完善的合同或協(xié)議的流轉行為，按照統(tǒng)一的《農村土地承包經營權流轉合同書》的格式進行重新簽訂農村土地流轉合同，當事人不在家的，由當事人寄回書面《授權委托書》委托其親屬代簽。所簽訂的各種流轉合同的期限不得超過承包人承包期的剩余時間。

　　二是對自愿放棄土地承包的農戶，必須完善放棄承包經營權的《申請書》或與集體經濟組織簽訂協(xié)議。否則不允許村委將其承包地發(fā)包給他人承包。

　　三是對集體經濟組織采取招標、拍賣等方式發(fā)包的耕地、荒山、荒坡、荒灘等土地，要認真清理審查，嚴格按照《農村土地承包法》的要求認真加以完善和補充，防止合同糾紛的發(fā)生，切實保護土地流轉雙方當事人的合法利益。

　�。ㄈ﹪栏裢恋爻邪洜I權流轉操作程序。承包方與受讓方達成流轉意向后，以轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，承包方應當及時向發(fā)包方備案；以轉讓方式流轉的，應當事先向發(fā)包方提出申請，取得同意后，再簽訂流轉合同書。流轉合同一式四份，流轉雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和街道農村土地承包管理部門各備案一份；街道農村土地承包管理部門要對農村土地流轉情況適時進行備案登記，建立和完善農村土地流轉檔案。流轉當事人可以向街道農村土地承包管理部門申請合同鑒證。

　�。ㄋ模┲笇Ш炗喠鬓D合同。街道農村土地承包管理部門應當及時向達成流轉意向的雙方當事人提供統(tǒng)一文本格式的流轉合同，并指導其簽訂合同后，予以登記備案。在指導流轉合同簽訂或流轉合同鑒證中，發(fā)現(xiàn)流轉雙方有違反法律法規(guī)的約定，要及時指出并予糾正。

　�。ㄎ澹┙∪r村土地流轉檔案。街道農村土地承包管理部門要及時對各類流轉土地進行登記備案，并將相應情況及時錄入微機，減少和杜絕因土地流轉引起的各類糾紛。

　　農村土地流轉調研報告 11

　　扎實推進農村土地流轉，實行適度規(guī)模經營，是發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)、建設社會主義新農村的客觀要求，也是穩(wěn)定農村土地承包經營制度、發(fā)展農村經濟、增加農民收入的重要舉措。為深入貫徹落實中共中央、國務院《關于全面深化農村改革加快推進農業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》，進一步推進全縣土地流轉工作，近日，縣人大常委會組成調研組，先后到長山、魏橋、明集、西董等鎮(zhèn)街進行了調研，通過實地察看、聽取匯報、座談討論等方式，深入了解了土地流轉相關情況�，F(xiàn)將調研情況報告如下：

　　一、基本情況

　　近年來，縣委、縣政府高度重視農村土地流轉工作，積極建立土地流轉服務機構，穩(wěn)步推進農村土地流轉，發(fā)展適度土地規(guī)模經營，取得了一定成效。截止2013年底，全縣162318個農戶中，15943個農戶進行了流轉，占9.8%，流轉土地面積84894畝，占家庭承包經營總面積的9.3%，畝均流轉收入800元以上。按照流轉模式，我縣農村土地流轉工作大致可分為以下四個類型：

　　一是大戶承包型。種植大戶將農民閑散土地流轉過來集中耕種，占流轉土地的47%。如焦橋鎮(zhèn)西營村李保銀流轉土地420余畝，實現(xiàn)了規(guī)模經營，提高了土地收益。

　　二是家庭農場型。以家庭生產經營為主，通過較高的生產技術和管理水平，對土地實行規(guī)�；�、專業(yè)化的經營。截止2013年末，全縣共培育申報家庭農場27家。

　　三是企業(yè)帶動型。以農業(yè)龍頭企業(yè)為主體，發(fā)展規(guī)模高效農業(yè)，占流轉土地的32.7%。如明集鎮(zhèn)王少唐農業(yè)科技有限責任公司流轉土地1000余畝，開發(fā)建設高效生態(tài)園，集種植、加工于一體，促進了農業(yè)發(fā)展的產業(yè)化。

　　四是合作經營型。以農民家庭經營為基礎，成立農民專業(yè)合作社，發(fā)揮組織優(yōu)勢，實現(xiàn)規(guī)模化種植和標準化生產，提高農業(yè)經濟效益，占流轉土地的20.3%。如明集鎮(zhèn)綠寶來蔬菜種植專業(yè)合作社流轉土地830余畝種植西蘭花、洋蔥等蔬菜，與濟南、濱州等多家食品公司建立穩(wěn)定合作關系，不僅規(guī)避了市場風險，更促進了蔬菜種植產業(yè)的發(fā)展。孫鎮(zhèn)全泉農機合作社通過農機租賃、土地托管、土地流轉形式，實現(xiàn)流轉土地2360畝，同時與西王集團、玉璽集團、恩貝集團等簽訂托管協(xié)議，成功托管7600余畝土地從事農作物、經濟作物種植，進一步提高了機械化水平，實現(xiàn)了合作社、企業(yè)、農民的三方共贏。

　　二、主要做法

　�。ㄒ唬┩晟茩C構、強化領導。一是建立組織領導機構。我縣專題成立了土地流轉工作領導小組，負責全縣土地流轉工作的領導和協(xié)調。各鎮(zhèn)街也相應建立工作小組，并明確責任領導，負責做好本鎮(zhèn)街的土地流轉工作。二是健全服務工作網(wǎng)絡。目前我縣已初步建立縣、鎮(zhèn)、村三級土地流轉服務平臺，各鎮(zhèn)街建立土地流轉服務中心16處，為土地流轉提高政策咨詢、價格指導、合同簽訂、糾紛協(xié)調等服務。三是強化工作考核指導。為切實調動鎮(zhèn)街土地流轉積極性，各街鎮(zhèn)土地流轉信息實行月上報、月統(tǒng)計、月通報的工作制度，進一步促進土地流轉工作的落實。

　�。ǘ┱叻龀帧⒓訌娨龑�。一方面，為加快農村土地流轉步伐，調動廣大干部群眾發(fā)展高效特色農業(yè)積極性，我縣制定出臺了《“一村一品”工程扶持獎勵辦法》，對全年各類新上項目進行調查驗收，合格的項目給予獎勵。這一優(yōu)惠政策的出臺，為加快推進農村土地流轉工作起到了“四兩撥千斤”的作用。另一方面，縣政府加大了對土地流轉的引導和服務力度。通過“農廣校”、“陽光工程”、農業(yè)培訓周等多種方式，加強對流轉大戶的技術培訓，并全程跟蹤服務。截止目前，培訓農業(yè)科技示范戶1000戶，培訓農技人員100名，發(fā)放農技材料35.9萬份。

　　（三）宣傳引導、典型帶動�？h政府及職能部門充分利用農民信箱、鄒平農業(yè)信息網(wǎng)、鄒平電視臺農業(yè)信息欄目、《今日鄒平》等宣傳載體，加大對農村土地承包、依法流轉的政策宣傳；進一步加大對不同層面的土地流轉事例和成功經驗的宣傳力度，用群眾身邊的實際案例教育、引導群眾，進一步提高了群眾對土地流轉的認識和信心。同時，制定出臺了《鄒平縣關于推進和規(guī)范農村土地承包經營權流轉工作的意見》，明確提出了土地流轉的具體程序和步驟，進一步規(guī)范了土地流轉工作。

　　三、存在的問題

　�。ㄒ唬┩恋亓鬓D程序不規(guī)范。一是自發(fā)流轉的隨意性較強，農戶因流轉的對象多是比較了解的鄰里或親戚朋友基本上是口頭協(xié)議，多數(shù)無書面合同，不僅容易導致流轉糾紛，而且也不利于相關部門的數(shù)據(jù)統(tǒng)計。二是責任機構的職能不完善，雖然我縣成立了縣、鎮(zhèn)、村三級農村土地流轉辦事機構，但并沒有真正全面投入運行，土地流轉信息統(tǒng)計、價格指導、合同簽訂等職能沒有真正落實，規(guī)范、有序的土地流轉運行機制尚未建立。

　�。ǘ┩恋亓鬓D存在“非糧化”現(xiàn)象。在土地流轉過程中，農戶對農戶的流轉基本還是用來種糧食的，但農戶對合作社、對企業(yè)、對種植大戶的流轉，出現(xiàn)了“非糧化”現(xiàn)象。當前，農資費用在不斷上漲，而糧價上漲幅度有限，且農資漲幅大于糧價漲幅，受經濟利益驅使，流轉土地大多用于種植收益較高的經濟作物。從我縣流轉情況看，有28111畝流轉土地用于經營蔬菜、林果、花卉等“非糧”農業(yè)，占流轉土地的33.1%；有6536畝的流轉土地用于發(fā)展苗木、建廠或辦企業(yè)等“非農”行業(yè)，占流轉土地的7.7%。

　�。ㄈ┩恋亓鬓D走樣變形。近年來，在我縣大力推進農村土地流轉的情況下，大量的企業(yè)資本進入農村，流轉了大量的土地，不少企業(yè)一次就流轉土地上千畝。但通過調查發(fā)現(xiàn)，企業(yè)資本進入農村進行“務農”各有打算。有的“拿地”是為了申報政府項目資金；有的“拿地”是為了儲備自身企業(yè)發(fā)展用地；有的即使進行生態(tài)園區(qū)建設，也不追求經濟效益，不是真正意義上的農業(yè)開發(fā)。這與推進土地規(guī)模經營、促進農業(yè)現(xiàn)代化的初衷嚴重相背離。

　�。ㄋ模┩恋亓鬓D主體錯位。按照《農村土地承包經營權流轉管理辦法》規(guī)定，土地流轉沒有承包方的書面委托，任何組織和個人無權以任何方式決定農戶的承包地流轉。但從調研情況來看，我縣農村土地流轉，通過村委統(tǒng)一組織實現(xiàn)的占了60%以上，農戶的主體地位有所弱化，容易發(fā)生強行流轉農民土地的情況。

　�。ㄎ澹╋L險防控措施不到位。因農產品利潤率低、市場價格波動大，如果企業(yè)經營管理不善，導致企業(yè)虧損、甚至破產，有些土地已進行非農建設，改變了地形地貌，無法恢復為耕地或重新恢復為耕地需要巨額整理費用，農民無法承受。一方面，一般農民將面臨失去土地流轉收益，以土地入股的農民甚至面臨失地風險。另一方面，農民失去賴以生存的土地沒有了經濟來源，便會向政府施壓，加大了社會基層不穩(wěn)定因素的同時，也對政府在處理土地流轉風險問題提出了新的考驗。

　　四、幾點建議

　�。ㄒ唬┙∪⻊阵w系，促進土地流轉規(guī)范化。一方面，要健全縣、鎮(zhèn)、村三級管理服務網(wǎng)絡建設，改變當前部分機構虛設、效率低下的現(xiàn)狀，確保職能到位、人員到位、保障到位。另一方面，要完善工作機制，切實抓好政策咨詢、信息發(fā)布、價格指導、合同簽訂、糾紛協(xié)調等服務職能的落實，確保土地流轉合理合法、規(guī)范有序的進行。

　　（二）加大監(jiān)控力度，確保土地流轉實效性。要探索建立土地流轉監(jiān)控體系，在企業(yè)資本進入農村前，突出對其農業(yè)經營背景和能力的`考察，避免一些短期逐利的資本盲目進入，造成土地資源浪費和農民利益受損；在企業(yè)資本進入農村后，要強化流轉后土地的用途管制，對資本在農村經營不善，公然“圈地”造成浪費的，強令其退出，切實保障土地流轉的實效性；制定配套政策加強監(jiān)控，在土地在大規(guī)模流轉后，要建立切實有效的風險防控機制，有效規(guī)避土地流轉風險，確保農民的基本利益不受損失。

　　（三）尊重農民意愿，突出土地流轉自愿性。一方面，推進農村土地流轉必須堅持依法、自愿、有償?shù)脑瓌t，充分尊重農民在土地流轉中的主體權利、選擇權利和談判權利，改變村委過度干預土地流轉的狀況。另一方面，要健全完善問責機制，對違法強制流轉農民承包地、強占土地的行為，進行嚴厲問責，確保農民合法權益得到保障。

　�。ㄋ模┩晟普叻龀�，提高土地流轉積極性。一方面，要加大財政扶持力度，適當增加對土地流入的規(guī)模經營大戶的扶持資金，鼓勵他們多種地、種好地。同時，結合我縣流轉工作實際，對土地流出的農戶也給予一定的資金補助或獎勵，提高廣大農戶的積極性和主動性。另一方面，要加強信貸支持力度，積極探索農村土地承包經營權抵押貸款的有效途徑和形勢，努力推進土地承包經營權抵押貸款業(yè)務，解決土地流轉的資金瓶頸問題。

　　農村土地流轉調研報告 12

　　農村土地問題是“三農”問題的關健，涉及面廣，政策性強。但就單純的土地管理而言，無外乎農用地和建設用地兩個方面。我基層所地處山區(qū)農村，轄區(qū)地面大，人口分布廣。由于長期工作在農村，通過具體的工作實踐、調查了解到農村土地的管理仍有較多的問題存在。

　　一、農村土地管理存在的問題

　　(1)農用地管理問題

　　目前，我國實行土地承包30年不變，廣大農村現(xiàn)存的農用地管理模式，基本上是按照土地下戶時農戶、人口的分配土地訂立承包合同，明確30年不變的。這一做法給以后的工作留下了許多弊病。一是長期的人口增減，即使是原有農產不變，各戶耕地的多寡已明顯凸現(xiàn)，二是隨著移民并村，新增人口入戶易，種地難；三是原有的小自然村，人口遷徙已盡，耕地悉數(shù)撂荒；四是離遷居地較近的戶，一戶種著多戶的地，粗放經營，廣種薄收；五是大村少數(shù)農戶由于人減地多，或是耕種不了，或是看重眼前利益，進行私下租種，甚至轉讓建房等。這些問題已經嚴重威脅了我國土地資源的可持續(xù)發(fā)展。這樣下去后果將不堪設想。

　　(2)建設用地管理問題

　　建設用地問題，主要涉及到農民宅基地問題和鄉(xiāng)鎮(zhèn)村建設用地問題以及部分國家建設用地問題。農民宅基地問題主要表現(xiàn)是：一戶兩宅甚至一戶多宅，村中舊房空占土地有增無減，村外新宅蠶食農田與日俱增；鄉(xiāng)鎮(zhèn)村建設占地問題，尤以公蓋占地和鄉(xiāng)村養(yǎng)殖園區(qū)建設占地為主，鄉(xiāng)鎮(zhèn)自恃政府有權，村委認為集體是主，致使鄉(xiāng)鎮(zhèn)村建設用地想占就占；部分國家用地更是新建設該批批、該占占，舊用地(如撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)后的原各鄉(xiāng)政府、地稅、醫(yī)院、獸醫(yī)站等單位)想租就租，想賣就賣。這些問題的存在和繼續(xù)，一是由于少數(shù)地方干部尤其是少數(shù)鄉(xiāng)村干部對土地法規(guī)的不學習不理解，二是由于國土資源管理體制局限，不敢自把嘴巴。由此形成了鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、戶非法贏利多多，國家土地資源流失嚴重。

　　上述問題的存在，在地廣人稀山區(qū)農村干部乃至極少數(shù)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部看來沒什么大文章可作，可作為國土資源部門的執(zhí)法者，卻不能熟視無睹，聽之任之。

　　二、對加強農村土地管理的幾點建議

　　(一)農用地管理方面

　　(1)摸清家底，合理利用。以現(xiàn)鄉(xiāng)、村為單位，詳細核準農用地尤其是基本農田的實際數(shù)據(jù)，依法落實承包合同，層層落實承包責任，解決實際中合同不落實，責任不明確的弄虛作假問題，對邊遠荒蕪土地或還林還草，或栽種經濟作物，如建設果園、藥材基地等。

　　(2)責任到戶，保證質量。按農產承包合同，逐戶核準承包土地面積，明確土地質量。對少數(shù)種地過多、廣種薄收粗放經營戶給予適當調整，使農戶真正明確使用權與所有權的關系，解決少數(shù)農戶合同外耕種土地和空有合同，實際無地的問題。

　　(3)合理規(guī)劃，嚴格管理。要以科學合理的態(tài)度，按照土地管理要控制總量、合理布局、節(jié)約用地、保護耕地的原則，重新對鄉(xiāng)村土地利用規(guī)劃進行修訂完善。農用地尤其是基本農田經過確定之后，嚴格按照各級簽訂的責任狀，層層負責，年年檢查，嚴格監(jiān)督，嚴厲查處。

　　(二)建設用地方面

　　(1)規(guī)范建設用地審批。嚴格按照《中華人民共和國土地管理法》之規(guī)定做到該批的依法審批，不該批的堅決不批。最好能改現(xiàn)在的村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和國土資源部門三級審批為用地單位(個人)申請，村、鄉(xiāng)出具依法用地證明，國土部門獨家批準，使審批權力高度集中。

　　(2)規(guī)范收費標準。集體土地如本集體組織成員農戶建房占用非耕地可不交費，但農用地轉建設用地，因失去土地造成損失，補償必不可少，建設用地不交費顯失公平。

　　(3)杜絕搭車收費。在規(guī)范本部門收費的'基礎上，要從根本上杜絕鄉(xiāng)鎮(zhèn)村搭車收費。

　　(4)盤活建設用地資源。一是要按照一戶一宅的原則，妥善解決好農戶住新房閑舊屋的問題，盤活空心村閑置土地。二是要處理好國家、集體單位在農村閑置的土地。三是要搞好無人村舊宅基地復墾和荒蕪土地復耕、利用。

　　(5)加強執(zhí)法監(jiān)督力度，嚴懲越權批地現(xiàn)實非法占地的問題，主要是鄉(xiāng)鎮(zhèn)村違法行為比重較大，由于我國現(xiàn)行土地法規(guī)在具體操作上的局限，基層所對鄉(xiāng)鎮(zhèn)村干部的違法行為的查處深感力不從心。因為，村有為集體、為群眾的事實掩護，鄉(xiāng)鎮(zhèn)有地方經濟發(fā)展的權力干擾。為此，加強執(zhí)法監(jiān)督力度不僅是一線執(zhí)法者要提高“敢”和“勇”精神更重要的是應該在規(guī)范執(zhí)法程序和提高執(zhí)法的具體操作依據(jù)，提高操作手段上有一個根本的創(chuàng)新。

　　農村土地流轉調研報告 13

　　近年來，土地承包合同糾紛的大量產生，有其深刻的歷史背景和社會原因。我國人多地少，戶籍制度又極大限制了農業(yè)人口的流動，農村土地一直是一種稀缺資源，且直接關乎農民的基本生活保障。但長期以來，農村土地承包經營權性質模糊不清，基層干部和廣大農民法律意識、合同意識淡薄，政府相關部門的監(jiān)督管理缺位，加之國家近年來的惠農支農政策不斷出臺，農村土地承包引發(fā)的訴訟和信訪事件頻發(fā)不斷。及時掌握和準確處理此類糾紛，直接關系到農民的切身利益、農村的經濟發(fā)展乃至整個社會的穩(wěn)定和諧。

　　一、農村土地承包糾紛案件的基本特點

　�。ㄒ唬┏稍A時間上的集中性

　　一方面，由于農作物的種植與收獲受自然規(guī)律的制約和影響，90%以上的農村土地承包糾紛案件當事人往往選擇在農閑季節(jié)提起訴訟，因此往往集中在每年的秋收后和春播前。相對于其他方式承包的農村土地承包糾紛案件，家庭承包方式承包的農村土地承包糾紛在成訴的季節(jié)性尤為明顯。另一方面，從農村土地承包制度的歷史發(fā)展進程看，國家政策一直起到主導作用，相關立法只是將執(zhí)政黨的意識上升為國家意識，使政策得到進一步的鞏固。因此，國家農村土地政策做出重大調整前后，也是農村土地承包糾紛案件集中發(fā)生的時期。如國家出臺"一免兩補"土地政策后，發(fā)包方起訴承包方要求解除合同和承包方起訴發(fā)包方要求繼續(xù)履行合同的大批糾紛訴至法院。

　�。ǘ┰V訟主體上的群體性

　　作為農業(yè)大省，黑龍江省農業(yè)人口總數(shù)為1191萬，農業(yè)人口比例高達45.8%.但相當一部分農業(yè)人口在一系列惠農政策出臺前，因經營土地成本高、收益低而外出謀生。國家從收取"兩金一費"即公積金、公益金和管理費，調整為統(tǒng)一征收農業(yè)稅，再調整為免征農業(yè)稅，糧食直補、良種補貼并實行糧食收購最低保護價后，農民經營土地的成本減少，收益顯著提高。大批外出務工的農民紛紛要求回鄉(xiāng)務農。部分糾紛中，發(fā)包方違約明顯，承包方證據(jù)充分，勝訴率高，承包方往往選擇共同訴訟。還有很多案件，起訴時僅僅是個別村民提起訴訟，但涉及問題卻牽扯到其他村民或全體集體經濟組織成員的群體利益，相當一批農戶持觀望態(tài)度。一個案件處理不當，往往引起連鎖反應，波及整個村莊甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn)。另外，受傳統(tǒng)法律文化影響，農戶們往往愿意憑借人多勢眾，甚至集體上訪，贏得法院更多的理解和社會輿論的支持。

　�。ㄈ┘m紛類型上的多樣性

　　長期以來，我國的農村經濟發(fā)展模式較為單一，但是隨著社會主義市場經濟體制的逐漸完善和新農村建設的不斷深入，農村經濟發(fā)展呈現(xiàn)出多元、快速發(fā)展態(tài)勢，農村土地承包也隨之在承包主體、承包方式和權利義務內容方面體現(xiàn)出多樣性。2003年3月1日施行的《中華人民共和國農村土地承包法》，以法律的形式明確了土地承包、流轉、承包人的權利義務、發(fā)包人的權利義務、救濟方式和法律責任。首先，就承包土地的權屬而言，既有農民集體所有的土地，也有國家所有、依法由農民集體使用的土地，還有權屬不明的土地。從承包土地的使用狀況而言，既有耕地，也有林地、草地。從承包者的身份而言，除集體經濟組織內部的農戶外，還有外來人員以招標、拍賣、協(xié)商等其他方式進行的承包經營，且承包面積較大，贏利性明顯。糾紛類型除了常見的外出打工農民回鄉(xiāng)要地、出嫁女回原住所地要地及相鄰農戶之間爭地等糾紛外，還如，有的農戶因舉家搬遷到小城鎮(zhèn)，將所承包土地連同附著房屋一并轉讓他人，但未辦理土地承包經營權變更登記手續(xù)，后又反悔，要求受讓人返還承包地，但不要求返還房屋。有的農戶承包土地后又進行轉包，在轉包合同到期后，次承包人主張優(yōu)先承包權。有的承包合同經鄉(xiāng)土地糾紛仲裁機構裁決予以解除，村委會在承包方未退出承包地之前，又將爭議土地另行發(fā)包，現(xiàn)承包戶因權利受損，起訴發(fā)包方和原承包戶要求村委會履行合同、原承包戶退出土地，產生合同之訴與侵權之訴的競合。有的農戶先起訴調整轉包費，經法院判決支持后，次承包人不履行法院生效判決，該農戶又另行起訴請求解除轉包合同。有的農戶在二輪土地承包時口頭放棄承包經營權或棄耕撂荒，村委會將上述土地另行發(fā)包，后為滿足該農戶的要地請求，村委會又在其他農戶的承包地中為其調劑，但其他農戶拒不接受調劑而引發(fā)糾紛等等

　　二、農村土地承包糾紛案件的成因

　�。ㄒ唬┖贤炗啿灰�(guī)范

　　1.合同主體資格混亂。根據(jù)《農村土地承包法》第十二條規(guī)定："農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或村民委員會發(fā)包；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組發(fā)包。"但是在發(fā)包過程中，有些村委會和村民小組的`職責分工并不明確，有的村委會和村民小組將同一塊地分別承包給不同的村民，還有的村民小組將土地發(fā)包后，村委會收回村民小組已發(fā)包土地，重新對外發(fā)包或租賃，引發(fā)糾紛。

　　2.合同簽訂程序不規(guī)范。根據(jù)《農村土地承包法》第十八條規(guī)定，土地承包方案應當依法經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。但是在實踐中，村、組違反法律規(guī)定的民主議定程序進行違規(guī)發(fā)包的情況屢屢發(fā)生，圍繞承包合同效力產生的糾紛大量出現(xiàn)。有些村干部甚至在發(fā)包時搞暗箱操作，擅自以低價將土地發(fā)包給親朋好友。有些村委會任意制訂土地承包方案，以"優(yōu)惠條件"將土地發(fā)包給非集體經濟組織成員，引起了村民強烈不滿。

　　3.合同約定內容不完善。有的沒有簽訂書面合同，只有口頭協(xié)議，一旦發(fā)生分歧，極易引發(fā)糾紛。有的雖簽有書面合同，但條款不完善、不具體，有些條款甚至違反法律規(guī)定。如土地面積無約定或約定不清，甚至有的連土地的四至都未約定，僅明確了地塊名稱。由于約定不明，雙方又各執(zhí)一詞，事實和責任難以認定。有的合同沒有關于違約責任的約定，缺乏確保履行合同的制約機制，為當事人隨意違約提供了條件，出現(xiàn)了隨意縮短承包期、收回承包地和提高承包費，隨意調整承包地，多留機動地不尊重農民的經營自主權，強迫種植、強迫流轉承包地等。

　�。ǘ┖贤男胁徽\信

　　1.發(fā)包方違約。主要包括兩種情況，一是發(fā)包方非法變更、解除合同。根據(jù)《農村土地承包法》第二十六條和第二十七條的規(guī)定，家庭承包的，在承包期內，非發(fā)生法律規(guī)定的事由，并經過法定程序，發(fā)包方不得收回和調整承包地。"這是該法賦予農民長期、有保障的土地使用權的核心內容。"但現(xiàn)實生活中，有些發(fā)包方為謀取利益，在不符合法律規(guī)定的情況下擅自解除土地承包合同，收回農業(yè)用地用于營利性開發(fā)建設。二是發(fā)包方干涉承包方依法享有的生產經營自主權。依照《農村土地承包法》第十六條第一項的規(guī)定，承包方依法享有承包地使用、收益的權利。有的鄉(xiāng)村干部不注意尊重農民的生產經營自主權，還習慣用計劃經濟時代的思維方式和行政干預的手段對農戶的土地承包經營權的行使濫加干涉，以發(fā)展集體經濟、搞規(guī)模經營等理由強行統(tǒng)一種植作物，或者強制收回承包地。

　　2.承包方違約。主要包括承包方對土地進行破壞性、掠奪性經營，擅自改變土地的農業(yè)用途，拒絕交納土地承包費等情況。根據(jù)《農村土地承包法》第十七條的規(guī)定，承包方有維持土地的農業(yè)用途、不得用于非農建設的義務。土地管理法對于農業(yè)用地轉為建設用地規(guī)定了嚴格的轉用審批程序和征地、用地批準程序。在審判實踐中，一些承包人未履行法律規(guī)定的審批手續(xù)，在承包地上建設永久性建筑，甚至容許他人在承包的土地內修建墳墓牟取利益。有的承包方在承包地上建筑、取土等，造成土地荒漠化，嚴重破壞耕種條件，使農用地難以恢復耕種。還有的承包方以各種理由逾期、拒絕交納承包費，構成違約。

　�。ㄈ┩恋爻邪芾聿灰�(guī)范

　　1.沒有土地清冊或記載不詳。現(xiàn)實中，很多村委會沒有建立土地清冊，或者用手寫財務帳簿的方式代替清冊，其中不少帳簿有改動，無法確定記載事項。有的村委會建立了土地清冊，但是清冊記載不詳，承包經營的戶主有的記載為原承包人，有的記載為受流轉人；對各戶承包土地的面積、邊界記載不清，面積多為概數(shù)，諸如"道南邊"、"沙坑北邊"、"東房東邊"等劃分邊界的字樣十分常見。對于流轉方式及變更理由基本無記載，關于流轉土地的坐落、質量等級，流轉土地的用途、流轉期限沒有記載的現(xiàn)象更是十分普遍。承包人之間發(fā)生爭議時，村委會拿不出有力依據(jù)來證明土地使用權范圍及流轉詳情，當事人只能通過向法院起訴確認自己的權利，導致很多不必要的糾紛產生。

　　2.機動地管理不當。村集體在劃分土地時一般都會保留一些機動地不做分配，將其租賃給農戶經營，租期5至10年不等，且一般事先收取部分或全部租賃費。由于近年來國家減免農業(yè)稅，農民負擔大幅度減輕，一部分租賃戶不愿意再承擔原租賃費，甚至要求退還已預交的租賃費，雙方發(fā)生糾紛。有些村集體為了收取租賃費用，預留機動地超過國家規(guī)定的標準，未受益的農戶發(fā)現(xiàn)當前種地效益好的形勢，要求重新分配機動地，但原來的承包大戶不愿意退出，產生糾紛。

　　農村土地流轉調研報告 14

　　近年來，隨著經濟結構的不斷調整、現(xiàn)代農業(yè)發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化進程的推進，任縣土地流轉呈現(xiàn)出明顯加快的勢頭。通過建立健全農村土地流轉服務中心和農村土地承包仲裁委員會兩個機構，建立鄉(xiāng)級土地流轉服務站，加強土地流轉服務工作，全縣農村土地流轉取得了較好的成效。

　　一、土地流轉現(xiàn)狀

　　目前全縣農村土地流轉總量達8萬畝，占全縣耕地面積47.7萬畝的17％，涉及農戶7500戶，占全縣農業(yè)總戶數(shù)的10.8％。我縣農村土地流轉呈現(xiàn)以下兩大特點：

　　一是土地流轉形式多樣化。

　　我縣農村土地流轉主要流轉形式有轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式。截止20xx年底，以轉包、出租形式流轉的土地面積1.7萬畝，約占土地流轉面積的21%；以互換形式流轉的土地6.3萬畝，約占土地流轉面積的79%；以轉讓和入股形式的流轉方式目前還很少。

　　二是土地流轉向規(guī)�；l(fā)展。

　　土地流轉已逐步由農戶間的分散零星，向流轉經營集約化、規(guī)�；较虬l(fā)展。主要有以下幾種：大戶承包型。目前，全縣各類種植大戶不斷涌現(xiàn)，大戶承包土地100畝以上的有5家，承包50畝以上的有50多家。企業(yè)帶動型。采取“公司+基地+農戶”等方式，發(fā)展規(guī)模高效農業(yè)和生態(tài)旅游休閑業(yè)。如金發(fā)蔬菜公司帶動蔬菜種植面積2800畝，沃隆公司發(fā)展400多畝設施精品蔬菜，宜采農業(yè)觀光園項目建成占地400畝綠色蔬菜生產基地。合作經營型。成立專業(yè)合作社，對生產經營中部分環(huán)節(jié)提供統(tǒng)一服務。如任城鎮(zhèn)北甘寨村甘寨專業(yè)合作社，采取統(tǒng)一技術、品種、用肥、農藥、收購，現(xiàn)已發(fā)展社員126戶，規(guī)模經營土地500畝，探索出一條土地流轉新路子。

　　二、土地流轉中存在問題

　�。ㄒ唬┧枷胝J識不到位。一小部分農戶心里沒底。一怕政策不穩(wěn)，擔風險；二怕失去賴以生存的土地，戀土觀念根深蒂固；三怕流轉后得不到應有收益。

　　（二）土地流轉程序不規(guī)范。很多農戶間土地流轉，都是采用“口頭協(xié)議”的形式，私下進行土地流轉，即使簽了合同，也比較簡單，流轉雙方在責、權、利關系上沒有明確規(guī)定，也無違約責任，更沒有考慮到今后市場變化因素，由于合同不規(guī)范，給合同糾紛留下隱患。

　�。ㄈ┩恋亓鬓D政策不完善。我縣在相關政策上配套還不夠，在規(guī)模土地流轉過程中，涉及到臨時用地、調整規(guī)劃、招商服務等方面，缺少配套政策和項目資金支持。

　　（四）土地流轉經營主體不強。調查顯示，農村土地流轉發(fā)展規(guī)模經營仍以農戶間零散性的'短期流轉為主，面積萬畝，占流轉總面積的％；專業(yè)合作社、龍頭企業(yè)參與土地流轉面積萬畝，占％。主要原因是我縣農業(yè)產業(yè)化程度不高，龍頭企業(yè)帶動能力弱，制約了土地流轉經營主體發(fā)展；農業(yè)是弱勢產業(yè)，受自然和市場雙重影響，收益較低，導致企業(yè)或業(yè)主參與土地流轉規(guī)模經營農業(yè)極為慎重。

　　三、土地流轉發(fā)展對策

　�。ㄒ唬┰谕恋亓鬓D保障工作上求突破。要切實加強對土地流轉工作的領導。

　　一是注重宣傳引導。利用新聞媒體等宣傳形式，加強對農村土地流轉相關政策和法規(guī)的宣傳，使廣大基層干部群眾深刻認識土地流轉的重要性，自覺運用政策和法規(guī)參與土地流轉。

　　二是維護農戶利益。土地流轉必須讓農民得實惠，否則，農民不愿意進行土地流轉。土地經營權交易定價應合理，租金原則上不能少于流轉前收益。要探索建立收益浮動機制，使農民的經濟利益有增進空間。

　　三是防范流轉風險。為防止土地經營大戶或企業(yè)出現(xiàn)經營困難后，農民利益受損，承包方向受讓方交付一定數(shù)量的風險金，流轉雙方要在合同中約定受讓方在收獲一季農作物前交齊當年租金，同時協(xié)調保險機構搞好農業(yè)保險，力求流轉風險降到最低。

　　(二)在土地流轉經營規(guī)模上求突破。推進土地流轉的目的是要實現(xiàn)農業(yè)規(guī)模經營，提高農業(yè)效率，建設現(xiàn)代農業(yè)。

　　一要大戶示范帶動。大力培育種植、養(yǎng)殖大戶，依靠大戶示范效應，促進農村土地流轉。

　　二要合作社管理帶動。大力發(fā)展農村專合組織，實行民主原則對土地統(tǒng)一管理，提高農民對土地流轉的積極性。

　　三要村企聯(lián)姻帶動。圍繞農業(yè)產業(yè)化發(fā)展規(guī)劃，加強招商引資力度，注重引進經濟實力強的大企業(yè)參與農業(yè)開發(fā)，促進土地流轉。

　　四要發(fā)揮特色帶動。結合區(qū)位優(yōu)勢引導農民積極發(fā)展生態(tài)農業(yè)、觀光農業(yè)，依據(jù)產業(yè)特色，引導農戶向龍頭企業(yè)、種養(yǎng)大戶有償流轉土地，壯大特色產業(yè)規(guī)模。

　　(三)在土地流轉政策扶持上求突破。

　　一是設立農村土地流轉扶持資金�？h財政每年安排資金，重點用于改善流轉土地規(guī)模經營的基礎設施，完善土地流轉信息網(wǎng)絡，鼓勵農民土地流轉和培育規(guī)模經營大戶；發(fā)揮永福莊鄉(xiāng)、固城鄉(xiāng)等農業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，規(guī)劃建立農業(yè)示范園區(qū)，對于土地流轉面積300畝以上的，由縣級立項并給予項目資金獎勵扶助。

　　二是實行土地流轉項目資金優(yōu)先政策。農村土地整理、標準農田建設、農業(yè)綜合開發(fā)、農用機械補助等涉農項目，要盡可能與土地流轉經營相結合，優(yōu)先安排項目資金。

　　三是落實信貸支持和貸款貼息。各金融機構要探索試行土地經營權作為貸款抵押，支持具備條件的規(guī)模經營主體利用法律法規(guī)未禁止的其他方式開展融資。對規(guī)模經營主體用于添制和更新機耕設備、擴大生產經營的貸款，財政給予適當比例貼息。

　　(四)在土地流轉規(guī)范管理上求突破。

　　一是實行土地流轉登記制度。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村為單位，建立農村土地流轉登記冊，對內摸清土地流轉底數(shù)，對外聯(lián)系土地流轉業(yè)主。凡沒登記的流轉土地及其附著物不得進行擔保抵押和融資，不得再流轉第三方。

　　二是規(guī)范土地流轉合同管理制度。全面推行農村土地流轉合同管理制度，使用統(tǒng)一的土地流轉合同文本，對流轉合同立卷歸檔，永久保存，實行規(guī)范化管理。

　　三是建立三級土地流轉服務體系�？h農村土地流轉服務中心要抓好農村土地流轉的協(xié)調指導、督促檢查等日常工作;鄉(xiāng)鎮(zhèn)農村土地流轉服務站要加強對農村土地流轉申請、合同鑒定、流轉備案、調解糾紛等管理服務；村一級要明確一名農村土地流轉管理員，及時掌握土地流轉動態(tài)信息。

　　農村土地流轉調研報告 15

　　近期我們小組對農村土地流轉情況進行了調查，經過匯總研究，現(xiàn)將調研情況報告如下：

　　一、土地流轉的主要形式

　　目前，土地流轉的形式主要有：轉包、出租、入股、轉讓、互換等形式。

　　二、土地流轉的效果

　　三、土地流轉存在的問題

　�。ǘ┺r戶放棄承包地時無書面申請。前幾年由于各種費稅負擔較重，全家外出的農民自愿放棄土地承包經營權時，只向村委打了一個招呼，有的甚至只打了一個電話，更沒有提交放棄土地承包經營權的書面申請或授權委托申請，村委將其承包地收回后重新發(fā)包給其他農戶，該農戶事后反說是村委強行將其承包地收回，侵犯了當事人的合法土地承包經營權，村委又拿不出有利的證據(jù)，增加了此類糾紛處理的難度。

　　（三）土地流轉合同不規(guī)范。農戶之間的土地流轉無規(guī)范的流轉合同，相當部分只有雙方當事人才知道的口頭協(xié)議，認為都是親戚或關系較好的鄰居，不用簽訂合同，待到發(fā)生糾紛要求解決時難以取證，為處理糾紛增加了難度。

　�。ㄋ模┙M織機構有待完善。街道和村兩級沒有成立相應的服務機構，使農村土地流轉和規(guī)�；洜I工作沒有相對完善的工作機構和健全的工作隊伍；沒有建立土地流轉檔案管理制度，不能對每一宗土地流轉都建立流轉臺帳和流轉卡，使土地流轉工作不規(guī)范；沒有建立土地流轉矛盾糾紛排查制度，不能及時發(fā)現(xiàn)土地流轉和規(guī)�；洜I中的矛盾和問題，溝通協(xié)調工作做的不夠，不能為農民和業(yè)主搞好服務。

　　四、加強土地承包經營權流轉的幾點建議

　�。ㄒ唬┱J真貫徹相關法規(guī)。切實加強對《農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》（農業(yè)部第47號令）的宣傳貫徹，要讓各級干部充分認識加強土地承包經營權流轉管理的重要性和必要性。層層開展農村土地承包管理和土地流轉的培訓，街道要定期組織對村干部進行專門的培訓，使其在農村土地承包經營權流轉過程中把好關，在依法、自愿、有償?shù)那疤嵯聡栏癜闯绦虿僮鳌?/p>

　�。ǘ┣袑嵧晟屏鬓D手續(xù)。在全面清理農村土地流轉現(xiàn)狀的基礎上，對清理出來的問題分類進行完善和補充。

　　（四）指導簽訂流轉合同。街道農村土地承包管理部門應當及時向達成流轉意向的雙方當事人提供統(tǒng)一文本格式的流轉合同，并指導其簽訂合同后，予以登記備案。在指導流轉合同簽訂或流轉合同鑒證中，發(fā)現(xiàn)流轉雙方有違反法律法規(guī)的約定，要及時指出并予糾正。

　　農村土地流轉調研報告 16

　　為全面掌握全縣農村土地承包經營權流轉情況，研究制定下步農村土地承包經營權流轉工作的對策和措施，積極引導、規(guī)范農村土地承包經營權流轉，促進農村土地適度規(guī)模經營、農民增收和現(xiàn)代農業(yè)發(fā)展，根據(jù)省、州要求，我站對全縣農村土地承包經營權流轉情況進行了專題調研，現(xiàn)將調研情況報告如下：

　　一、我縣土地流轉的現(xiàn)狀及特點

　�。ㄒ唬┩恋亓鬓D的現(xiàn)狀。

　　據(jù)調查統(tǒng)計，截止20xx年6月底，全縣農村土地承包經營權流轉面積8488畝，占總承包耕地面積19.59萬畝的4.33％，其中：

　　1、轉包面積5813畝，占流轉總面積的68.48％；

　　2、轉讓面積91畝，占流轉總面積的1.07%；

　　3、互換面積1088畝，占流轉總面積的12.82％;

　　4、出租1486畝，占流轉總面積的17.51%。

　�。ǘ┑亓鬓D的特點

　　1、流轉規(guī)模逐步擴大。隨著農村勞務輸出規(guī)模的不斷擴大，越來越多的農民，特別是農村青年離開土地、離開農村向城市轉移，常年在外務工及經商，加速了農村土地的流轉；

　　2、興辦農業(yè)龍頭企業(yè)、農民專業(yè)合作社，也從一定程度上助推了農村土地流轉的速度。近年來相繼涌現(xiàn)出了煙葉、啤酒大麥、油菜、林果、蔬菜等方面的土地流轉承包大戶，都已取得了明顯的經濟效益，展示了很好的發(fā)展前景。

　　二、我縣農村土地流轉的做法及成效

　　我縣農村承包土地流轉堅持依法、自愿、有償?shù)脑瓌t，本著尊重農民意愿，考慮農民應得利益，從加快農業(yè)結構調整步伐，推動農村勞動力向非農產業(yè)轉移，提高農業(yè)實施效益出發(fā)，以農業(yè)增效、農民增收為目的，積極穩(wěn)妥地推進農村土地流轉，其主要做法及成效是：

　�。ㄒ唬┩七M農村土地流轉，切實維護農民利益。

　　在土地資源日愈緊張的情況下，推進農村土地流轉必須充分尊重農民意愿，切實把維護和實現(xiàn)好農民土地承包經營權益作為土地流轉的前提條件。在整個土地流轉工作中，始終堅持“依法、自愿、有償”原則，做到“三不變”，即不改變土地的農業(yè)用途，不改變土地二輪承包期，不改變農民承包權。

　　（二）建立規(guī)范流轉制度，積極推進土地流轉。

　　農村土地流轉關系農民的根本利益和長遠生計，規(guī)范、有序地推動農村土地流轉，不僅是維護農民切身利益不受侵害的需要，而且是有效防范土地流轉糾紛、維護農村社會穩(wěn)定和諧的需要。完善調解仲裁機構，對土地流轉合同糾紛案件調解及仲裁，及時化解矛盾，消除隱患。從制度上奠定維護和發(fā)展好土地承包經營權益的基礎。

　�。ㄈ﹦�(chuàng)新土地流轉形式，加快農村土地流轉。

　　推進土地流轉是實現(xiàn)農村土地規(guī)�；洜I、推動現(xiàn)代化農業(yè)發(fā)展和新農村建設的現(xiàn)實選擇和途徑，但最重要、最根本目的在于實現(xiàn)農民利益的最大化。在具體工作中，堅持因地制宜，嘗試多種土地流轉形式，使農村土地流轉由過去單一的以轉包為主向轉包、轉讓、出租、互換、入股等多種形式轉變，積極引導并鼓勵土地經營權向種植能手和種養(yǎng)殖大戶流轉，形成規(guī)模經營優(yōu)勢。

　　三、農村土地流轉中存在的問題

　　我縣的土地流轉盡管呈現(xiàn)出較好的勢頭，但是畢競還處于初始階段，表現(xiàn)出規(guī)模小，層次低，不規(guī)范的情況，大部分流轉僅限于農戶之間的零星流轉不成規(guī)模，更沒有出現(xiàn)以土地入股等形式組建的合作社等，具體表現(xiàn)為：

　�。ㄒ唬┺r民的思想認識不到位，抑制了土地流轉。部分農民戀土觀念根深蒂固，視承包田為“保命田”，即使外出打工，進城經商，也要保留承包田，不愿長期轉讓或轉包他人經營。

　�。ǘ┩恋亓鬓D程序不規(guī)范，制約著土地流轉。目前我縣農村土地經營權的流轉，以農民自發(fā)流轉較多，集中連片的、有組織的流轉較少；以農戶之間的流轉較多，農戶與開發(fā)業(yè)主之間的大批量流轉較少；以短期性、季節(jié)性的流轉較多，中長期的流轉不多。并且在流轉過程中，大部分沒有簽訂規(guī)范的合同，只有口頭協(xié)議，自由性和隨意性較大。有些流轉的土地雖然簽訂了流轉承包合同，但沒有使用規(guī)范統(tǒng)一的合同書，內容不夠完整，合同條款、期限、標的不具體，雙方的權、責、利不明確，沒有違約責任追究和損失補償辦法，容易引發(fā)合同糾紛。

　�。ㄈ┏梢�(guī)模流轉困難，限制了土地流轉。由于我縣土地的自然環(huán)境、類型復雜，土地分散在不同區(qū)域，有的村、組農戶面積更零星分散，難以實施規(guī)模經營。同時，規(guī)模經營承包業(yè)主為了獲得穩(wěn)定的生產周期，要求中長期流轉土地。而一些農戶由于擔心外出務工不穩(wěn)定，考慮到能夠隨時回來恢復耕種承包土地，只考慮短期性、季節(jié)性流轉。因此，要把土地從分散的農戶手中集中成片，沒有較好的利益導向或出臺新的政策措施，很難獲得所有承包戶的同意。

　�。ㄋ模C制不健全，影響了土地流轉。我縣目前尚缺乏土地經營權流轉的配套政策措施和服務機構，基層干部對土地流轉工作缺乏指導和管理，土地流轉的供求信息不能及時有效溝通。出租方找不到承租方，只好請人代耕或無償轉包，而想擴大經營規(guī)模的專業(yè)大戶，又難以找到有流轉土地意向的對象，即便找到了不是太分散就是面積小�？傮w來說，我縣土地承包經營權流轉還處在一個自發(fā)的'、分散的、無序的小規(guī)模狀態(tài)。

　　（五）農村社會保障跟不上，遏制了土地流轉。盡管我縣農村的養(yǎng)老、醫(yī)療、社會救助等社會保障體系在不斷的完善、健全，但農民主要還是依靠土地來解決吃飯和依賴土地收入解決看病、上學、養(yǎng)老等問題，普遍把土地作為最基本的生活保障來看待，對于流轉土地存在后顧之憂。

　　五、加快農村土地流轉的對策與建議

　�。ㄒ唬┘訌娦麄鞣e極引導，進一步提高農民的大局意識。要以廣泛宣傳《農村土地承包法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》為重點，通過廣播、電視、報刊、雜志等宣傳媒體，將相關法律、法規(guī)的條款和土地流轉典型事例與成果，采取聽、看、比的方法，向廣大農民進行多層面、多方位的宣傳和引導，著力提高農民群眾對土地流轉的思想認識，積極營造土地流轉的工作氛圍，讓更多的農民和基層干部主動參與和配合土地流轉工作，廣泛形成大局意識、發(fā)展意識，全面推進土地流轉速度。

　�。ǘ┙⒔∪l(xiāng)村土地流轉服務組織，加強對農村土地流轉的日常監(jiān)管工作�？h設立土地經營權流轉辦公室，鄉(xiāng)鎮(zhèn)設立土地經營權流轉服務中心，村級建立土地經營權流轉服務站�？h流轉辦做好土地經營權流轉操作規(guī)程的制訂，加強對土地經營權流轉的監(jiān)督、檢查、指導、協(xié)調等工作；鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村按照各自職責，及時開展土地流轉供求登記、信息發(fā)布、土地評估、法律政策咨詢、提供流轉合同文本、建立土地流轉檔案、調處合同糾紛等服務，實現(xiàn)依靠市場調節(jié)完善流轉機制，推動土地流轉的健康運行，提高土地流轉交易的成功率，降低流轉交易成本。

　　（三）進一步規(guī)范土地流轉行為。

　�、僖�(guī)范土地流轉程序。土地經營權的流轉，必須經農戶自愿提出申請、自愿簽訂書面流轉合同，村級審核同意，鄉(xiāng)鎮(zhèn)登記備案并依法鑒定三個環(huán)節(jié)。

　�、谝�(guī)范土地流轉合同。簽訂規(guī)范統(tǒng)一的流轉合作文本，保證每份土地流轉合同條款清晰、手續(xù)完備、內容齊全、權責明確，同時對經營權流轉的土地狀況、違約責任以及解決爭議方式等也要約法三章。

　�、垡�(guī)范土地流轉行為。遵循“依法、自愿、有償”的原則，由農民自主決定土地承包經營權是否流轉及流轉方式，任何組織和個人不得強迫或阻礙農民流轉土地承包經營權。

　　（四）建立激勵機制，實行農村土地適度規(guī)模經營。

　　大力發(fā)展農村二、三產業(yè)，拓寬農村勞動力的就業(yè)門路，就地轉化農村勞動力�？h、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府對土地規(guī)模經營大戶、專業(yè)合作經濟組織和農業(yè)龍頭企業(yè)的支農資金、扶貧資金等要優(yōu)先支付。充分發(fā)揮其他經營業(yè)主在資源整合、帶動農戶發(fā)展規(guī)模經營方面的積極作用。引導有能力的農民專業(yè)合作組織，探索農民土地入股等流轉方式，創(chuàng)立品牌，擴大規(guī)模，自主開發(fā)經營農業(yè)項目。

　　（五）健全農村社會保障機制。加強以農村最低生活保障、養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、子女教育、農民工保護等為主的農村社會保障體系建設，積極探索農民以土地承包經營權收益換社保＋財政補助的新型農村養(yǎng)老保障，解除農民的后顧之憂，使農民放心走出去，為農村土地流轉創(chuàng)造良好的條件。

　�。┨剿鲃�(chuàng)新形式，力求農民利益最大化。

　　從土地流轉的成功實踐和經驗來看，當前應積極引導和著力推廣農民以土地承包經營權入股農民專業(yè)合作社統(tǒng)一經營的流轉形式，農民以土地承包經營權入股產業(yè)化龍頭企業(yè)實現(xiàn)產業(yè)化經營的流轉形式，以及農民以土地承包經營權自愿聯(lián)合建立新的合作經濟組織實現(xiàn)規(guī)�；洜I的流轉形式。

　�。ㄆ撸┙⒃圏c，加強土地流轉的示范和引導。

　　由于我縣土地流轉目前還僅處于初始和起步階段，而且經驗不足，財力有限。加之現(xiàn)實中農民的小農思想、惜土觀念、趨同意識還都比較濃厚，因此必須通過樹立典型、示范帶動的辦法，在局部實現(xiàn)突破，形成“典型拉著走，政府推著走”的局面。

　　農村土地流轉調研報告 17

　　為全面了解當前農村土地經營權流轉情況，加強對農村土地承包經營權流轉工作的指導，前段時間，我們就農村土地承包經營權流轉工作進行了專項調查。

　　一、基本情況

　　xx縣位于山西省晉中地區(qū)中部，是一個傳統(tǒng)的農業(yè)大縣，全縣轄9個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，197個行政村，其中：農業(yè)人口20.85萬人，涉及農戶6.67萬戶，全縣總耕地面積39.81萬畝，其中二輪承包耕地面積38.9萬畝，簽訂土地承包合同6.67萬份。據(jù)不完全統(tǒng)計，20xx年底，我縣簽訂土地流轉合同涉及的面積7717.99畝，占總耕地面積的2 %，近年來我們還規(guī)范了農村土地流轉臺帳，建立完善了全縣的農村土地承包經營及流轉管理機構。

　　二、土地流轉合同簽訂及流轉調查情況

　　隨著國家一系列惠農政策的出臺，特別是全面取消農業(yè)稅，《中華人民共和國農村土地承包法》出臺后，我縣的農村土地流轉顯現(xiàn)出一些新的特點，主要表現(xiàn)在以下幾個方面。

　　(一)、從流轉形式來看，主要有以下幾種流轉形式。

　　1、轉讓。指農戶之間土地承包經營權剩余期限的轉移。有些農戶因無力繼續(xù)承包土地，與其他戶協(xié)商一致，經村委會同意，將全部或部分土地轉讓給第三方，由第三方與村委會確立新的土地承包關系，出讓方與村委會在轉讓土地上的承包關系即行終止。這種流轉形式的好處是出讓方可以有更充足的時間從事非農產業(yè);受讓方可以根據(jù)自己的需要，轉入土地擴大經營規(guī)模。我縣共轉讓土地4139.79畝，占總流轉面積的53.6 %。

　　2、轉包。就是土地承包方將全部或部分承包土地的使用權包給第三方，農戶間一定期限內土地使用權實現(xiàn)轉移。轉包期限一般由雙方協(xié)商確定，但不超過承包合同的剩余期限，轉包方與發(fā)包方的原承包關系不變。20xx年底，我縣共有轉包土地2090.14畝，占總流轉面積的27%。

　　3、互換。即農戶之間土地承包經營權剩余期限的相互轉移�；Q的主要目的是為了耕種方便或種植結構調整的需要�；Q后，互換地塊的土地承包權、經營權和原承包合同約定的'相應地塊的權利義務關系隨之互相轉移。從方式上看，有同等面積互換，也有不等面積互換，雙方視互換土地的地級和遠近條件決定。目前，我縣有互換土地1043.94畝，占總流轉面積的13.5%。

　　4、出租。主要指農戶與承租方之間一定期限內土地使用權的轉移，是承包土地收益權的一種分配形式，收益是固定的。這種方式，主要在農戶與用地單位之間進行，農戶自愿將全部或部分土地使用權出租給承租方，承租方給出租方固定的收益。出租的期限一般由雙方協(xié)商確定，但不超過承包合同的剩余期限。目前，我縣共有出租土地108.17畝，占總流轉面積的1.4%。

　　5、其它。農戶將全部或部分承包土地使用權作價為股份，參與股份制或股份合作制經營，以入股的土地使用權作為分紅依據(jù)，入股收入按經營效益的高低確定。目前，我縣共有入股土地335.95畝，占總流轉面積的4.4 %。如xx縣小白鄉(xiāng)白燕村有400多戶，1600多口人。土地6000多畝，其中耕地4060畝。

　　白燕村最早的土地流轉形式是以租地的形式流轉，他們意識到土地流轉的意義在于增產、增效、增收。就白燕村來講，該村支書張云利所辦的xx縣綠美園林綠化工程有限公司是三晉苗木基地發(fā)展壯大后拓起的股份制集團。他對本村村民的土地采取代管的方式，即一年750元/畝，包括勞力。就是他給農民代種地，全部種他的樹苗，農民把地交給他，然后去他的公司打工。他的用地周期分三年、五年、九年三種情況，農民隨時可以撤股�，F(xiàn)在白燕村40%的就流轉給了張云利，全村有350人長期在他的公司打工。鄰村上莊村也有130多戶他們的地。本村的20xx年寫有書面協(xié)議，本村的一聯(lián)，外村的一式兩聯(lián)。

　　張xx的基地帶動公司，公司帶動合作社，重點搞工程，注冊資金在1000萬元以上。他希望政府能夠扶持他，能在小白鄉(xiāng)搞一個苗木鄉(xiāng)鎮(zhèn)，把小白鄉(xiāng)建成苗木基地鄉(xiāng)，把他的苗木建成太谷的生態(tài)植物園、苗木精品基地。針對土地流轉，他指出：土地流轉要規(guī)范，上面要出臺一些政策，關于流轉合同、鑒證方面都要規(guī)范。

　　(二)、從土地流轉去向來看，主要是農戶之間的流轉居多，我縣共有流轉土地面積7717.99畝，其中流入農戶面積4768.78畝，占流轉面積的62 %;流入企業(yè)面積2635.51畝，占流轉面積34%。流轉土地用于種糧4172.81畝，其中流入農戶土地用于種糧面積4172.81畝，占流轉面積54%。

　　(三)、從土地流轉的分布情況來看，我縣土地流轉主要集中在平川鄉(xiāng)鎮(zhèn)，一是臨近縣城，土地資源少，地塊小，這樣通過流轉形成大面積土地耕種的現(xiàn)象;二是免征農民稅收的同時，國家又給農戶種糧進行了補貼，農戶科技種植大棚，形成了部分農戶之間土地的互換。

　　三、土地流轉中存在的問題

　　(一)流轉合同不規(guī)范

　　從簽訂情況看，我縣農村土地的流轉在國家免征稅費后，形成了農民承包耕地的流轉不經過村委同意的事實，造成了農戶之間土地流轉不簽訂書面的流轉合同。

　　(二)由于多年來農戶土地自行流轉情況多，造成了原來稅費改革前農戶自行流轉的土地，在國家免征稅費后，土地糾紛的大量出現(xiàn)，形成土地流轉事實存在但無證據(jù)、無依據(jù)的現(xiàn)象，使土地流轉合同糾紛難以處理。

　　(三)由于國家的規(guī)劃建設，形成城郊農戶土地被大面積征用、占用，國家給予的土地補償款中，涉及農戶自行流轉的合同由于利益的分配問題也引發(fā)了農戶之間的土地流轉合同糾紛的出現(xiàn)。

　　(四)宣傳力度不夠，農戶之間土地流轉由于法律意識差，不懂法，形成農戶自行流轉合同及手續(xù)不完善，同時也給自己留下了發(fā)生糾紛的隱患。

　　(五)流轉文書管理不完整。我縣存在土地流轉臺賬管理不規(guī)范，個別鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒有建立土地流轉臺賬，大部分存在協(xié)議簽訂后，沒有在農經部門鑒證、存檔和備案，在村社也都沒有備案，至使農經部門對全縣土地流轉的真實情況難掌握。全縣的土地流轉協(xié)議在鄉(xiāng)鎮(zhèn)存檔備案率極低，一旦發(fā)生土地糾紛，由于無依據(jù)，無法進行審核，不利于糾紛及時解決。同時也不利于縣農經辦對開展農村土地流轉工作的指導。

　　(六)小農思想束縛影響流轉。土地是農民賴以生存的最基本的生產資料，是農民的“命根子”，特別是我縣近年來征用土地頻繁，大多農民盯牢征地補償款。農民戀土情結較為嚴重，認為只要有了土地，生活就有了保障，寧可粗放經營，也不愿將土地流轉出去。特別是取消農業(yè)稅實行糧食補貼后，一些私下轉出土地的農民，又開始收回原有承包地自己耕種，另外，多數(shù)農民小農經濟思想意識比較嚴重，小富即安，投資興業(yè)怕?lián)L險，務工經商怕丟地權，滿足于守土經營或交親戚耕種比較放心。

　　(七)土地流轉難成規(guī)模。土地使用權流轉具有不穩(wěn)定性，主要是因為非農產業(yè)的不發(fā)達和非農就業(yè)機會不多，外出務工就業(yè)相對不固定，經商風險較大，農民創(chuàng)業(yè)本領不強，技能素質不高，年齡結構偏大，農業(yè)收入仍是許多農民家庭收入的主要形式，由此，許多農民不愿放棄承包土地，分散種植與規(guī)模經營成為一對鮮明的矛盾。另外，我縣許多土地流轉是在農戶間自發(fā)進行的，缺乏專業(yè)組織引導土地流轉，組織化規(guī)模經營機制不健全，難以改變土地分散種植經營的局面。

　　四、土地流轉的目標思路及工作措施

　　家庭聯(lián)產承包責任制極大地解放了農村生產力，有力地推動了農業(yè)農村經濟的發(fā)展。但隨著社會主義市場經濟體制的逐步確立和傳統(tǒng)農業(yè)向現(xiàn)代農業(yè)的過渡，這種分散經營的小農生產與現(xiàn)代農業(yè)對規(guī)模經濟、產業(yè)化經營的要求越來越難以適應。實踐表明，結合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，實行農村土地適度規(guī)模經營，對調整農村產業(yè)結構、轉移農村剩余勞動力、促進農業(yè)產業(yè)化、加快鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展和小城鎮(zhèn)建設等都具有重要作用，是實現(xiàn)家庭承包經營責任制與現(xiàn)代農業(yè)順利對接的有效途徑，是今后農村改革的方向選擇。土地適度規(guī)模經營的發(fā)展應加強以下幾個方面：

　　(一)加快土地承包經營權流轉。針對我縣農戶土地經營規(guī)模小，土地分片細碎化等現(xiàn)象;以及二、三產業(yè)帶動農村剩余勞動力轉移及效益性農業(yè)的實際需要，要加強農村土地承包經營權的流轉，為發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)規(guī)模經營提供了土地資源的有效配置，為引進人才、資金、技術、管理提供了載體。要在明確所有權、穩(wěn)定承包權的基礎上，搞活土地使用權，把農村勞動力從土地上解放出來，不斷增加收入，最為有效的途徑就是要以提高土地產出率為目的實現(xiàn)土地有序流轉。

　　(二)按照因地制宜、發(fā)揮優(yōu)勢、相對集中、形成規(guī)模的原則，搞好優(yōu)勢農產品區(qū)域布局規(guī)劃，加大農業(yè)優(yōu)勢產業(yè)布局調整，推行優(yōu)勢產業(yè)向最適宜區(qū)域集中，形成具有區(qū)域特色的產業(yè)群和產業(yè)帶，從而促進土地適度規(guī)模經營。土地合同糾紛仲裁處理情況

　　(三)加強土地流轉糾紛管理。針對我縣出現(xiàn)的新的土地流轉糾紛問題，在我辦的積極努力下，20xx年底由農業(yè)部批準為農村土地糾紛仲裁試點縣，加強土地的進一步規(guī)范管理，近期，我縣在原有的農村承包合同仲裁委員會的基礎上，成立了xx縣農村土地糾紛仲裁委員會，各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))成立了農村土地糾紛調解委員會，使我縣的土地糾紛過正在逐漸步入正規(guī)化的軌道。

　　同時，根據(jù)縣委、政府要求，積極起草農村土地經營權流轉管理意見及流轉程序，進一步加強農村土地經營權流轉的管理，完善農村土地經營權流轉程序，提高農戶土地流轉的法律意識，成立農村土地流轉中心，規(guī)范土地流轉辦理程序，積極完善土地管理制度，使我縣土地流轉逐步走上規(guī)范化、制度化的管理軌道。面對新一輪出現(xiàn)的土地流轉糾紛高潮，加強土地流轉糾紛案件的調處工作，也是保障我縣城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，土地適度規(guī)模經營的有力支持。